由投资价值理论背离实践想到

　　当前一线城市的高房价以及创业板的高估值泡沫，未必最终演变成全面的泡沫以至威胁仍在稳步向前的经济大局，但私人投资者需对泡沫的破裂时刻保持警觉。
　　说到投资，从理论上讲是投资者须以价值为基本的判断依据。一旦价格远超其理论上的价值，投资人理应看空，等待其价格跌向价值回归。然而，现实并不都如此。以理论为依据而作出看空预测的专家们的眼镜碎片，却遍地皆是。
　　是否投资的价值理论就真的不适用于中国？现试以国内一线城市的房价以及创业板的股价这两个例子来分析。
　　首先，我们看一个以未来现金流来计算房子的现有价值的实例。我目前租住的位于上海陆家嘴的150平方米的公寓，房东税后年租金收入7。2万元。假设房东的投资回报要求为每年5，租金的年增长率为3。则房子的现值为P72000（53）360（万元）。这还是以永久现金流为前提呢，如果算上70年的土地使用期，计算得到的现值会低得多。有人可能会说，70年后预期政府会无条件续期。但是，70年后房子还能久经风雨而完好如初吗？然而，您猜现在这房子的价格是多少？450万元500万元！而且，行情似乎继续看涨。
　　再看看创业板近期的情况吧。证券时报的数据显示，创业板个股在11月底的平均静态市盈率高达114多倍。也就是说，假设上市公司的盈利能力维持现有水平，投资者从公司取得的投资回报低于1，远低于完全无风险可取得的收益率。难道不是在花钱买风险？而且，要100多年才能收回投资。尽管创业板的企业可能都是高成长性企业，每年的盈利都有很高的增长率。然而，要维持如此高的市盈率，企业需要连续多年保持4050的增长。从过往企业发展史看，这基本上是不可能的。况且，这些企业规模相对较小、盈利模式单一、经营领域狭窄而抗风险能力较弱，能否长期生存还是个问题。
　　为什么会出现这种理论和实践背离的现象呢？除了投资与投机、理性与理智等传统的理论解释外，我认为，远在江湖的投资者主体不一定接受，甚至不了解投资价值理论而不按规则出牌，也应该是一个主因。他们的不按规则操作让高在庙堂的专家们的按规则的预测往往在中短期与实际走向不一致。
　　再举个笔者自身例子吧。我1995年在广州购得一套商品房，当时的想法非常简单，只想通过买房投资在通胀中保值。根本未考虑央行为压抑通胀会实行紧缩的货币政策，而紧缩政策不利于房价的投资理论，也不曾计算租金回报率来判断是否值得投资。我想，我当时的做法与现在的大多数投资者类似吧。
　　那么，是否投资价值理论就完全不起作用呢？从长期来看，不然！价格走向可以在中短期较远地偏离理论上应有的价值，但回归几乎是必然的。
　　现在，已习惯了房价上涨的思维定式的投资者和一定会说，谁稀罕一点点的租金回报，房子价格是只涨不跌的。此话上世纪80年代的日本人说过，90年代的香港人说过，本世纪初的美国人也说过，结果呢？大家都已经知道了。事实上，再回过头看我自己的例子，我当时的房子购入后不久，房价就随着因抑制通胀而实行的宏观调控一路下行，一直到上一轮的房产价格升浪中的2005年才真正解套。
　　创业板的情况也类似。纳斯达克在回归理性前，在上世纪末至本世纪初也曾激情过一把，其市盈率曾一度高达500多倍。连股神巴菲特也表示看不懂。但是，不久便归于平淡，近几年来市盈率长期在40倍以下。作为市场中强者的微软目前的股价也仅与10年前持平而已。
　　个人认为，当前一线城市的高房价以及创业板的高估值，显然是中国经济体的结构性泡沫，未必最终演变成全面的泡沫以至威胁仍在稳步向前的经济大局，即使这些泡沫在短期仍有进一步膨胀的可能。历史经验告诉我们，远远偏离投资价值的价格是不可长期持久的。对于深度参与其中的投资者，见好就收不失为把握先机的选择。有人会说，泡沫还会持续，等泡沫即将破掉时再说吧。其实，不管是否有人刻意去挤，泡沫都随时有破掉的可能。最近突发的迪拜债务危机，正是套牢了众多国际巨星的局部地产泡沫的破裂而引发，也算是一个来自远方的警示吧。