关于全区老旧小区整治和长效管理情况的视察调研报告

　　各位主任、各位同志：
　　根据区人大常委会年度工作安排，本月上旬，我委组织部分区人大代表在常委会于正亚副主任的带领下，对全区老旧小区整治和长效管理情况进行了视察调研。视察调研组实地察看了先锋街道小海新村三期项目实施现场，召开了座谈会，听取了各个街道和相关部门的情况汇报。现将有关情况汇报如下：
　　一、基本情况
　　我区作为盐城市区的主板块和老城区，在市区范围内共有住宅小区624个，其中建于1998年前的老旧小区有446个，总建筑面积738。48万平方米。老旧小区实施市场化管理的仅34个，占老旧小区总数的7。6；单位自管的老旧小区有149个，占老旧小区总数的33。4；目前仍处于无人管理状态的老旧小区有256个，占老旧小区总数的57。4，总建筑面积达441万平方米。由于老旧小区建设标准低，又年久失修，基础设施缺损严重，加之卫生、秩序无人管，因此脏乱差的现象比较突出，居民反响强烈，成为全市创建文明城市的一个软肋。
　　今年以来，我区将通榆新村四期、梅园新村、洋东新村东区、小海新村三期、开元小区、纺配组团及周边、化纤厂家属区等7个老旧小区综合整治工作列入到为民办实事工程中。至目前，小海新村三期整治项目已正式开始实施，104间违章搭建已全部拆除，代建车库已开始施工；纺配组团及周边、开元小区整治项目已开工整治，梅苑新村项目即将开工；洋东新村东区整治项目已于开标，即将施工；通榆新村四期整治项目已发布开标公告，并将于9月1日开标；化纤厂家属区整治项目招标文件正在审核，根据市整治办意见，拟在该小区4号楼纠偏与加固工作实施后，再行启动小区整治工作。
　　二、存在问题
　　（一）老旧小区综合整治方面：一是整治工作需要协调的矛盾面广量大。老旧小区综合整治工作涉及群众切身利益。在改造过程中，部分群众提出大量个性化改造要求，绝大多数要求既不符合整体改造规划，也无相应资金支持。在无法满足群众要求的情况下，推进工作受到不同程度的阻力，群众不配合、不理解情况时有发生，说服、解释和劝解工作数量大、难度高。二是拆违工作难度大、进展慢。老旧小区由于建设年代比较长，居民法制意识淡薄，违章搭建、毁绿种菜、乱推乱放等问题普遍存在，个别业主为了个人利益，非法阻碍拆除违章，给综合整治工作带来相当大的困难。三是整治方案几经反复，给整治工作的进度带来影响。老旧小区整治方案、招标文件、招标预算价需经市、区财政、审计、造价等多部门审核，部门与部门之间的衔接有时跟不上，造成整治方案、整治概算一再修改，在客观上也使得工程整体进度相对滞缓。整治工作涉及市里面多部门，协调难度大。
　　（二）物业管理方面：一是物业费收缴矛盾突出。老旧小区的居民缺乏缴费意识，导致实施有效的物业管理难度很大。一些有物业管理的小区，由于物业服务内容与收费之间无统一行业标准，物业公司和业主双方期望不一致，物业公司因物业费收缴不齐导致服务水平不断下降，并容易形成恶性循环，物业公司与业主之间矛盾尖锐。二是业主委员会作用不明显。业主大会、业主委员会是维系物业管理市场完整性的重要主体，但我区尚有为数不少的老旧小区因为无人牵头组织、缺乏经费、区域太小太零散等原因没有成立业主委员会。就是已经成立了业主委员会的小区，由于缺乏对业委会有效的监督制约措施，其业主自我管理、自我约束的机制尚未形成，民主协商、少数服从多数的议事原则很难实现。另外，居委会、业委会、物管企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有形成，社区管理和物业管理之间缺乏科学、有效的协调机制。三是物业服务企业资质偏低。从业人员整体素质不高，制约了物业服务行业的可持续发展。物业管理行业进入的门槛较低，相当一部分物业公司设立的起点低，没有先进的管理手段和高素质人才，市场竞争力弱。不少物业企业用工组成主要是下岗职工、原开发企业的富余人员或外来务工人员，而且大多是50甚至是60人员。由于普遍文化程度不高，加上工资待遇低，使得整个物业服务行业表现出缺乏敬业精神、专业技能低下、诚信度和公信力不强的状态。
　　三、工作建议
　　1、发挥政府主导作用，有序推进老旧小区综合整治。老旧住宅小区综合整治作为重大民生实事工程牵涉面广，需要各方面齐心协力共同推进。首先要完善相关工作机制。政府应发挥主导作用，在对全区老旧小区摸底和规划整合的基础上，要建立上下联动协调机制，及时研究解决整治工作中遇到的矛盾和问题。明确各自职责，重点维修小区道路和老化管道、修建自行车棚、设置垃圾箱、更换路灯、修建隔离栅栏，规范小区大门设置，引进物业管理。其次要争取居民群众的理解和支持。积极引导群众参与到老旧小区改造的决策、实施过程，充分发挥群众实现自我治理、自我服务。
　　2、制定无物业老旧小区托底管理五年行动计划，有序推进物业管理全覆盖。一要强化组织领导。区、街道要成立住宅小区物业管理工作领导小组，主要负责研究决定物业管理重大方针、政策，部署物业管理重要工作，协调解决物业管理工作中的重点、难点问题。二要细化总体方案和年度计划。在充分调查研究的基础上，制定五年实施方案，明确每年完成的目标，并分解落实到每个街道。三要积极开展试点。探索不同的模式，逐步建立健全以市场运作为主，以业主自主管理为辅的长效管理机制。四要积极争取市政府支持，建立经费投入保障机制。建立物业管理服务扶持基金，市、区财政每年安排补贴资金，主要用于：老旧小区改造经费；业主委员会、物业服务企业考核和培训经费；主城区城管进社区及物业纠纷调解员的人员经费等。五要加强宣传教育和舆论引导。大力宣传国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关政策法规，让广大市民了解政策，强化物权意识，强化责任意识和自律意识；引导广大业主树立花钱买服务的消费意识，切实增强履约观念；引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区环境，努力营造人人关心支持物业管理工作的良好氛围。
　　3、创新工作机制，促进老旧小区物业长效管理。一是健全物业纠纷调解工作机制。实行区、街道、社区三级责任制，有效解决物业纠纷；建立健全楼长工作机制，构建住宅小区楼长网络，建立楼长制，由楼长担当宣传员、邻里纠纷调解员和小区环境监督员，及时将居民对小区物业管理工作的意见、建议反馈到社区、街道物业管理办公室，协调解决物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷。二是完善质价相符机制。进一步明确物业服务收费标准，物价、住建、城管等部门加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查，对物业管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评。三是建立业主拒交物业服务费的制约机制。对一些恶意拖欠物业服务费或经多次催交仍未交纳的业主，支持物业服务企业向人民法院起诉；积极倡导机关事业单位人员、共产党员带头交纳物业服务费，对无理拖欠物业服务费的，通报所在单位予以批评教育并责令改正。四是建立物业管理行业监管机制。通过物业管理信息平台，完善企业信用信息档案，对违反物业管理相关规定或物业服务达不到服务标准等不良行为进行信用评价记录；进一步规范物业服务企业准入和退出制度，对有不良行为并经整改仍不达标的物业服务企业，由主管部门对其不良行为记入企业诚信档案，并控制该企业在市区的投标行为。建立培训制度，提高物业从业人员的专业知识、专业技能和管理水平。
　　以上报告，供审议时参考。