李迅雷带你算账房价不涨其实每天都在亏钱

　　过去10年，早买房、多买房的都赚得盆满钵满，有的通过买房，实现了财务自由；而现在尽管整体房价没有大跌，但考虑到持有房产的高成本，购买或持有房产者其实每天都在不知不觉的亏钱。当买房亏钱的时代來临，现在究竟应该投资什么？
　　从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9，而收益只有1。2都不到。当前至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。过去买房之所以赚钱，是因为货币放水，导致泡沫丛生，而当前无论从刺激的空间还是刺激的意愿来看，再一次放水刺激房地产的可能性都不大。而只要不进行放水强刺激，房价都是易降难升，买房都要亏钱。再加上很多中小城市房产的流动性其实很差，看似之前房价上涨带来了很多浮盈，大家账面上有很多资产，但当需要用现金的时候，其实很难变现。持有房产的总成本也有将近9
　　如果房价不涨，那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途，每年带来的租金收益只有1。6，而过去一年上海的房价非但没涨，反而下跌，资本利得收益大致为0。4。
　　但是每年持有房子的成本其实很高，首先是买房的资金成本，当前至少也有将近5；还有房屋折旧带来的成本，房龄为3年的房子和10年的房子卖的价格肯定不一样，这其中的差距就是房屋折旧带来的影响。根据复旦大学2012年的测算，上海市房产平均每年折旧率在35之间，我们就按照4来算，持有房产的总成本也有将近9，而收益只有1。2都不到。所以从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。当然像学区房这种能带来额外收益，可以弥补一部分亏损，但对于绝大多数房产来说，已经开始亏钱。在上海持有房产的收益和成本估算
　　事实上，买房亏钱的又何止是上海？百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6，即使按照3的租金回报率、5的资金成本、4的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。过去房子赚钱主要靠涨价
　　过去赚钱主要靠涨价，现在亏钱也主要是因为房价不涨。但如果房价一直不涨甚至出现下跌，你会一直持有一种亏钱的资产吗？事实上往前看，我们认为房价不仅很难大涨，而且大概率会出现明显回调，主要原因是货币不再大水漫灌。过去之所以各类泡沫丛生，最根本的原因是货币放水，做投资赚慢钱的少，做投机赚快钱的多。尤其是当经济下行的时候，我们在货币放水的同时，将房地产作为托底经济的重要手段，资金大量涌入房地产领域，泡沫膨胀严重。
　　但现在来看，我国各线城市的房价都已经非常高，中小城市的房屋空置率也很高，经济和金融的系统性风险非常大，已经很难再放水刺激。而且中美贸易问题的出现，也让大家彻底明白，仅仅靠建房子、修路这种效率较低的投资，尽管能够短期拉动经济，却不能持续推动经济增长。如果经济发展是如此简单的事情，那我们把房子和道路都拆掉，重新修建一遍，短期GDP想达到多少目标似乎都不难，但这种做法对长期经济增长又有多大帮助呢？外部压力的提醒之下，还是要注重技术进步和经济效率的提升。所以无论从刺激的空间还是刺激的意愿来看，再一次放水刺激房地产的可能性都不大。今后房价都是易降难升
　　只要不进行放水强刺激，房价都是易降难升。从大周期来看，我国的房地产市场在2014年就已经见顶。各线城市不断扩张新城，房地产市场严重供给过剩，价格大幅回调，甚至将过去几年的涨幅都抹去。即使20142016年间都是放水的大环境，房地产调控也是放松的，但在此期间房价还是大幅回调。
　　直到棚改货币化刺激政策加码，中小城市房价才企稳回升，而棚改货币化是一种类似于QE的强放水模式，相当于给一部分居民资金到市场上买房，然后将房价稳住甚至还出现了上涨。而买房和买股票是一样的，从来都是买涨不买跌，更多的居民涌进楼市，推动了这一波中小城市房地产市场的共同繁荣。所以本来应是在5年前就应该见顶回落的大周期，但在政策的强刺激下，又出现了一波大繁荣。各线城市房价走势
　　而往前看，棚改货币化的政策逐渐退潮；LPR改革后，货币政策基本形成了对房地产领域收水、对非房地产领域放水的结构性宽松格局。在这种背景下，房地产的大周期和政策决定的小周期都会向下，房价也会有回调压力。尽管大家都希望房价能够一直稳住，不涨也不跌，但这并不是常态，没有一种资产价格能够长时间走平，不上涨，就会下跌，边际上的交易者往往决定了存量资产的价格。
　　根据我们的测算，我国居民有近六成资产直接或者间接配置到房地产领域，而中小城市房产的流动性（变现能力）其实很差，二手房很多要折价才卖得出去，所以看似房价上涨带来了很多浮盈，大家账面上都有很多资产，但当需要用现金的时候，其实很难变现。