买房贷款房贷年和房贷年哪

　　一、房贷种类很多
　　很多买房或准备买房的人都会被房贷搞蒙。
　　房贷的种类很多，有商业贷款、公积金贷款，还有商业和公积金混合贷款，而且银行工作人员喜欢询问贷款买房人：您的房子要等额本息，还是等额本金？
　　对于买房人而言，选择太多是一种痛苦，特别是多数人心底藏着怕吃亏的小心思。
　　当然，贷款中也有能占便宜的品种，你选它肯定不吃亏。
　　举例一：
　　贷款条件：贷款总额100万，按揭年限是20年，还款方式为等额本息。
　　1、选择公积金贷款（利率是3。25），每月还款5671元。
　　2、选择商业贷款（基准利率是4。90），每月还款6544元。
　　因此，可以获得公积金贷款的情况下，我们尽量选择公积金贷款，它是真划算。对于商业和公积金混合贷款，自然是尽可能提高公积金的比例。
　　二、等额本息和等额本金区别
　　对于绝大多数人来说，容易弄混的是等额本金和等额本息，它们太复杂，太拗口。
　　举例二：
　　贷款条件：贷款总额100万，基准利率是4。90，按揭年限是20年。
　　若小林在2018年12月贷款买房，2019年1月开始月供。
　　A、若选择等额本金，1月偿还8250元，2月为8232元，3月为8215元，以后逐月减少，2038年12月最后一次偿还4183元。
　　B、若选择等额本息，1月偿还6544元，2月为6544元，3月为6544元，每个月金额不变。
　　（图片自制）
　　20年后，你的房贷还清，按照等额本息的方式，支付利息总额是57万，而等额本金的利息总额是49万。
　　或许，还有人想知道，20年的房贷和30年的房贷有什么区别。
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　　实际上，30年期的房贷只是比20年房贷，每月少些月供，基本原理没有大的改变。
　　不少工薪阶层为了减轻房贷压力，比较倾向30年期的房贷，但他们又为30年期房贷的高昂利息支出而心疼。
　　举例三：
　　贷款条件：贷款总额100万，基准利率是4。90。
　　（图片自制）
　　结果显而易见，30年期的利息总额比20年期的高，等额本息的利息总额比等额本金的高。
　　三、30年期真的比20年期好吗？
　　不少的理财达人都建议买房人选择贷款期限长的房贷，常见的说法是30年期比20年期好。
　　这些理财建议蕴涵了怎样的道理呢？
　　各位读者可以自问自答一下：自己选择的那套100万的房子，30年后值191万吗？
　　你若给出了肯定的回答，则内心认为房子会持续增值，并且房子的增值速度超过房贷的利息（基准利率4。9）。同时，大家要记得扣减30年间的房租，毕竟房租可以抵扣一部分房贷利息。
　　过去20年，大部分城市房子的增值速度飞快，众人认为贷款越多，期限越长，收益愈大，自然有道理。
　　1999年，深圳平均房价为5503元平方米，2009年为15214元平方米，2019年为57350元平方米。
　　然而，现在的我们去思量未来20年后，乃至30年后的房价时，心里不自觉地咯噔了一下，突然不自信了起来，好像有种说不出的担忧。
　　举例四：
　　1、早前，有新闻报道，黑龙江省鹤岗市部分房屋均价低于1000元平方米
　　2、有房产网爆出，甘肃省玉门市一套老城区70平方米的荒废房标价1万。
　　这些新闻说明一个问题，并不是所有的城市都能吸纳年轻人口，促进经济繁荣，房价随之上涨。有些城市其实正在走向衰落。
　　那些楼市火热的城市，却出现了房贷利率上浮，限购限贷的政策。大部分人的老家处于四、五县城市，那里不限购，但也没什么年轻人。
　　该怎么选呢？
　　为了更深刻地理解房贷的秘密，我们需要用到一些指标。
　　（图片自制）
　　2009年11月，货币供应速度达到近10年来的最高值（同比增长29。74），而后增速逐步下滑。2019年7月，M2供应增速同比为8。10。
　　货币供应量对房贷有重大影响。全国范围而言，房价涨幅的天花板已经划定了。当然，有些房产市场火爆的城市房价可能会超过货币供应量增幅，但大部分城市将受限于此。
　　四、房价的本质
　　房价的本质是一个货币游戏，房价货币供应量供给。
　　现在，我们的房贷有一个基准利率（4。9），但国家会根据实际的经济情况进行调整，对房贷利率上浮和下浮来调控房贷总量。房贷利率就是房地产调控中最厉害的看不见的手。
　　房子是用来住的，真的不止是说说而已。
　　融360报告显示，2019年8月全国首套房贷平均利率保持上涨，达到5。69，连续20个月上涨。报告认为，当前房贷市场政策偏紧，未来或继续低幅上涨。
　　历史经验：
　　1、房贷利率上浮，房价难出现上涨，因为这比限购还厉害。（没钱了，你怎么蹦跶）
　　2、房贷利率下调，房价或是止跌，或是上涨。（疯狂输血）
　　2015年，房地产去库存，银行甚至给利率打7折。
　　2015年和2019年的差距有多大呢？
　　举例五：
　　贷款条件：贷款总额100万，基准利率是4。90，30年期等额本息。
　　1、房贷利息上浮20，利率变成5。88，还款利息总额是113万，月供5918元。
　　2、房贷利率下调30，利率变成3。43，还款利息总额是60万，月供4451元。
　　很多买房人，因为买房需求迫切，没有细看房贷利息，更没有将过去几年的数据做对比，自然难以发现其中的猫腻。
　　现在要说结论了！
　　房贷利率下调的时候，要选择30年期等额本息，把房贷的好处用到尽；房贷利率上浮的时候，要选择20年期等额本金，少用利息高昂的房贷。
　　若房子所在城市，前景光明，要选30年期等额本息；前景黯淡，要选20年期等额本金。