货币化棚改变道三四线楼市涨势或因此放缓

　　6月的最后一周，由棚改貨币化被叫停传闻引起的蝴蝶效应，在房地产市场上不断蔓延。
　　6月26日至29日，A股和港股地产板块持续走低，板块整体跌幅一度超过2，保利地产、招商蛇口、新城控股等正宗地产股5日累计跌幅超过15。港股市场内，碧桂园5日跌幅接近20，中国恒大、融信中国等跌幅也逼近15。
　　这一切始于6月25日。尽管有降准的利好预期在前，地产板块个股依然逆势出现大跌。到晚间，个中原因开始在媒体间发酵，各地PSL（抵押补充贷款）审批暂停、回收国开行总行的传闻不胫而走。过去几年间，PSL为棚改货币化安置提供了主要资金来源，因此被普遍认为是推高三四线楼市房价的重要动力。有解读认为，这一消息若被证实，则意味着棚改货币化被一刀切叫停。
　　相关专家对记者表示，棚改货币化被叫停的说法并不准确，不能也不会一刀切，货币化也有一定的好处，还要根据具体情况采取具体对策。但总体来看，棚改将从货币化安置为主转变为以实物安置为主。
　　中国社科院财经战略研究院副研究员邹琳华接受记者采访时表示，三四线城市楼市上涨的势头将有所放缓。尽管由于供给增加的滞后性，2018年三四线城市的降温不会特别显著，甚至还可能惯性上涨，但涨速肯定要下降，2019年可能出现局部降价。起于去库存
　　对于上述传言，国家开发银行25日晚回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作，目前各项工作正在有序开展。截至5月末，国开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。26日又有媒体爆出，国开行相关负责人参加海通证券电话会议，称国开行总行已于最近两周将审批权限收回。不过，国开行随后发表公告，澄清该言论不能代表国家开发银行。
　　尽管官方并没有明确表态，但记者梳理2018年以来各地公开信息，发现安徽、山东、江西、河北等地在推行棚户区改造时，安置方式上的口径已经从只有因城施策推进棚改货币化安置转变为更多使用货币化安置和实物化安置结合，甚至有地区要求合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市、县要进一步降低货币化安置比例。
　　棚改计划于2005年首次提出，在最近几年达到高峰。20082012年棚改新开工1260万套，20132014年开工820万套。这一阶段，主要安置方式为实物安置，也就是政府主导建立保障性住房，满足棚户区居民的住房需求，资金来源主要是地方政府发债、企业债券等。
　　棚改货币化已开始被赋予去库存的任务。央行于2014年开始定向投放PSL，仅可用于支持棚户区改造贷款、重大水利工程贷款及人民币走出去项目贷款等特定项目贷款。操作上，就是拆迁安置从给房变成给钱，居民拿到补偿款后，可以自行购买住宅，不受地区、城市的限制。推高三四线房价的元凶
　　理论上说，货币化安置并不代表一定要投资房地产。拆迁户拿了补偿款后，既可以买房，也可以炒股；既可以在当地购房，也可以在大城市买房。然而，中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立撰文指出，房地产既有一般消费品的特点，还有资本投资品的特点。在整体金融紧缩的背景下，唯有楼市一枝独秀，进一步强化了楼市是最好的投资渠道的理念，不仅助长了居民盲目加杠杆的冲动，也刺激了房地产开发商在三四线城市盲目扩张，给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。
　　在这样的大背景下，三四线楼市房价的大涨受到了一系列内外部原因的推动。邹琳华认为，经历了2016年以来的一轮大涨，一线城市房价极高，并采取了最严格的限购政策，同时对外进行人口疏散；二线城市房价很高，并采取了相对严格的调控政策；三四线城市对购房少有限制，住房总价相对较低，部分城市还有购房奖励政策。于是在货币化棚改的第一阶段，在当地购房成为主流。由于三四线城市及县城市场容量狭小，库存绝对量不大，短期内大量拆迁家庭拿着远高于市场价的补偿款拥入市场购房，造成房价大幅上扬。
　　例如安徽省安庆市，本地常住人口464。3万人，2017年棚户区将近两万户，2018年预计再改造24843户。当地推行了房票制度，拆迁户拿到一定金额的房票后入市买房，由于本地库存不多，无论是一手还是二手房都很快供不应求。因为恐慌，大家已经不理智了。怕没有房子卖了，房价还会再涨，手里的房票就会贬值，更买不起房。一位当地网友表示。
　　而房价已经大幅拉升。如2017年下半年入市的恒大珺睿府均价甚至达9500元平米，是当地价格最高的楼盘。据易居研究院百城房价数据的监测，安庆新建商品住宅的单价从2017年5月的5900元平米涨到了2018年5月的7248元平米，同比上涨22。8。
　　邹琳华同时认为，一二线城市房价的上涨也与货币化安置有关。在当前条件下，三四线城市乃至县城的房价已经经历了一波大涨，房价绝对水平很高。而大家都很清楚，在城市化大背景下，三四线城市人口外流严重，总体并无很强的投资前景。在当前的房价水平下追高，收益有限而风险较大。如果继续以棚改货币化的形式给当地家庭提供购房现金，更多的人将选择去一二线城市购房，投资需求将向外溢出。所以将会出现三四线棚改、一二线涨价的现象。加杠杆的悖论
　　截至2018年5月，上述64个城市的库存总和已经降到了18548万平米。然而这背后，是居民部门杠杆率的节节攀升。
　　中国人民大学汉青经济与金融高级研究院副院长陶然在6月初的城市百人论坛上指出，这一去库存的方式是居民部门和地方政府以加杠杆的方式去掉房地产商的杠杆。央行向国开行提供PSL释放流动性，国开行把钱给了地方政府，以棚户区改造的方式，给拆迁户大规模的现金，而他们会去把当地开发商原来开发的房子消化掉。地方政府要还PSL贷款，就必须把棚户区的土地卖出更高的价钱。
　　尹中立表示，從金融的角度看，棚改的货币化让支付能力低的居民获得了按揭贷款的机会，居民的按揭贷款快速增加。在2016年的有些月度，新增加的贷款中按揭贷款占据了80以上，2017年度新增贷款中居民贷款占53，超过了企业贷款。
　　截至2017年末，中国家庭部门的杠杆率高达110。9，甚至已经高于美国家庭部门的杠杆率水平。居民部门持续快速加杠杆的主要目的是购买住房，在常规性住房贷款受到限制的情况下，购房者不断寻找新的方式贷款买房。在今年的两会部长通道上，时任银监会主席郭树清强调，除了企业和政府部门的杠杆率需要降低外，居民部门杠杆率高速增长也是很危险的。
　　中国社科院城市与竞争力中心主任倪鹏飞在发布2017年度《中国住房发展报告》时也表示，居民部门加杠杆是值得警惕的。你的贷款和房地产资产价格比，房地产的资产能不能还上这个钱，这个是很重要的。楼市降温可期
　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当前房地产去库存任务初步完成。2018年5月商品房待售面积56010万平方米，已经是连续46个月的新低，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。他表示，当前去库存任务已经初步完成，棚改政策特别是货币化安置政策，应该到了调整并减少的时候了。
　　不过，虽然PSL有可能处于收紧状态，但也有新的融资方式应用于棚户区改造。4月份财政部下发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，新疆、安徽、天津等地都出台了相关文件，支持以棚改专项债的形式进行融资。6月20日，2018年天津市红桥区棚户区改造专项债券（一期）在上交所成功发行，宣布棚改债正式落地。该债券利率为3。88，期限为5年，比PSL的35年期基准利率4。75还要低。
　　业内专家表示，虽然棚改债募集资金、发行和投向更加精准和透明，但由于发行规模有限等原因，目前无法对PSL形成替代。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟对记者表示，货币化安置比例减少，三四线城市楼市或会迅速降温。过去一年多，由于棚改货币化安置比例较高，加上房企布局下沉至三四线城市，总体上推动三四线城市楼市轮动上涨，某种程度上透支了三四线城市的楼市需求。如果棚改货币化安置刹车，由于三四线城市人口量有限、需求有限，楼市将会降温，从而影响房企销售业绩。另外，三四线城市二手房市场并不活跃，没有人接盘，一旦楼市开始调整，其市场状况要比一二线城市更糟糕。