多伦多新政对加拿大房市的后续影响

　　在大金马蹄地区限购开始后，确实出现了多伦多房地产经纪组团带领买家进入蒙特利尔炒房的现象。但在笔者看来，这种炒作可能仅仅只是市场的短期行为，并不具有持续性。
　　2017年4月20日，加拿大安省省长韦恩（KathleenWynne）在新闻发布会上宣布了一条重量级的政策：包括多伦多在内的安省大金马蹄地区将实施15的海外买家税。该政策将对加拿大的房地产市场产生深远影响。
　　政策出台
　　自温哥华2016年7月25日宣布收取15海外买家税之后，温哥华房地产市场陷入了持续低迷。房地产投机资金小部分流入与温哥华临近的维多利亚和纳奈莫，大部分转向了加拿大东側的多伦多，使得大多地区的房价在已经火热基础上，再度升温，从2016年8月2017年3月，大多伦多独立屋均价则从95。30万加元上涨至121。44万加元，涨幅高达27。43。而与此对应的是大温哥华的独立屋均价从157。83万加元下跌至148。94万加元，跌幅为5。97，两者的涨跌幅差额为33。4。
　　正是在这样的市场背景下，安省省长宣布了对大金马蹄地区征收15海外买家税的决定。该地区究竟位于安省的什么位置？它在加拿大安大略省的南部，安大略湖西端，以大多伦多地区为中心，广义覆盖范围从伊利湖起向北伸延至乔治亚湾，大部分地区也在魁北克城温莎市走廊之上及五大湖区城市群之内。
　　如下图所示，虽然安省很大，有107。6万平方公里，但实际上该地区只占安省东南部的一个小角，面积为31562平方公里，仅占安省面积的2。93，人口却有924。5万（2016年），占加拿大2016年全国总人口3541。8万的26。1。而大温地区总人口只有246。34万，由此可见此次限购影响人口之多，远远超过了2016年温哥华征收15买家税的影响范围。
　　资金或重新回流温哥华
　　有很多观点认为，以多伦多为中心的大金马蹄地区限购之后，资金会就近进入相邻的蒙特利尔进行投资。而在大金马蹄地区限购开始后，确实出现了多伦多房地产经纪组团带领买家进入蒙特利尔炒房的现象。但在笔者看来，这种炒作可能仅仅是市场的短期行为，并不具有持续性。
　　第一，蒙特利尔有自己的硬伤法语属性，而中国人从小学教育开始通常以英语作为第二外语，来到法语为主体的蒙特利尔，难免会有不适。
　　第二，蒙特利尔政治方面具有不确定性。这里曾经是加拿大最大的城市和经济中心，后来受魁北克独立运动的影响，各大公司总部纷纷搬离，人口不断流失，经济地位也不断下滑。
　　第三，加拿大第一大城市多伦多和第三大城市温哥华已经推出了15的海外买家税，而蒙特利尔作为全国第二大城市，一旦房地产市场有过热迹象，那么当地政府极可能跟进15海外买家税政策。
　　除了蒙特利尔之外，多伦多的海外买家资金也有可能进入渥太华投资。但是，笔者认为这种可能性虽然存在，却同样不可持续。
　　一方面，渥太华是加拿大的首都，稳定居于首位，一旦这里的房价开始加速上涨，政府可能会立即跟进15海外买家税。
　　另一方面，渥太华与大多伦多同属于安省，多伦多已经开始实施限购新政，而且限购涉及的人口范围很广，超过加拿大人口的。这显示了安省政府控制房价的决心十分坚定。在多伦多已经做出榜样的情况下，渥太华作为加拿大第四大城市，如果房价短时间内出现剧烈上涨，那么海外买家税将极有可能迅速接踵而至。
　　但是，由于每年来加拿大的海外来客依然很多，既然多伦多限购了，那么他们很有可能又回到温哥华去买房。这就像去年温哥华限购，这些投资者前往多伦多买房一样，温哥华将会受益。事实上，4月房地产市场的表现已经证明了笔者的观点。与3月相比，2017年4月大温哥华地区的独立屋均价从148。94万加元上涨至151。65万加元，涨幅1。82；同期，大多伦多的独立屋均价从121。44万加元下跌至120。53万加元，跌幅0。75。
　　未来加拿大楼市的发展趋势
　　加拿大房地产市场活跃的区域主要有3个，按照国土范围从西到东依次是：温哥华城市群（包括纳奈莫和维多利亚）、卡尔加里城市群（包括埃德蒙顿）和多伦多城市群（包括渥太华、蒙特利尔）。
　　那么资金会进入卡尔加里城市群吗，该处房价是否会出现上涨？
　　笔者认为，这种可能性较小。原因在于：卡尔加里城市群的经济基础是石油，在石油价格持续疲软，美国的页岩气、中国的可燃冰技术等新能源技术不断成熟的今天，单一经济模式的卡尔加里想重现昔日的辉煌，可能还需要较长的一段时间。这意味着该地区的房价在未来较长的一段时间内难以出现明显起色。
　　通过前文的分析可知：加拿大已经推出15买家税的区域有大温哥华地区和多伦多为中心的大金马蹄地区，涉及人口达1170。84万，占全国总人口的33。06。而加拿大第二大城市蒙特利尔和第四大城市渥太华，从多伦多限购中获得的受益可能将较为有限。
　　所以，目前资金的整体趋势是从多伦多城市群回流温哥华城市群。但是，温哥华也有15海外买家税。有些海外买家并不甘心缴纳这笔额外的费用。他们会怎么做呢？极有可能他们又回到温哥华后，继续向周边溢出。
　　但是，温哥华周边并非所有城市都会获得溢出效应，维多利亚就是一个特例。维多利亚作为加拿大房价第三高的城市，于2017年4月24日，以5：3的市议会投票数，通过了15的海外买家税决议。虽然在随后的第二次投票中，该决议以4：4的票数并没有通过。但是，维多利亚的房地产市场投资者们，已经成了惊弓之鸟。
　　这样一来，温哥华西侧与温哥华具有相似气候的海滨中小型城市纳奈莫、邓肯、考特尼，将会受益。此外，温哥华东侧的阿伯茨福德、奇利瓦克和基洛纳，虽然不紧邻海滨，但由于在地缘与温哥华有较为紧密的联系，极可能大大受益。