在今年一季度，住宅租金收益率整体微幅下滑。受疫情影响，住宅租金水平可能会微幅下滑，在房价基本保持稳定的前提下，租金收益率也有可能会随之小幅回落。 一季度总体平稳 2020年一季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2。4，环比下降0。02，同比下降0。08。 何谓房屋租金收益率？这是一种关于房屋的年租金收入与房屋价值的比值，一直是衡量房产投资收益的重要指标之一。通常情况下，租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，因此也可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。 由于房价涨幅高于租金涨幅，所以导致租金收益率持续下滑。数据显示，2020年一季度，50城租金由跌转涨，环比上涨1。2；房价同样由跌转涨，环比上涨1。6，房价涨幅仍略高于租金涨幅。 回顾历史，2017年三季度至今，租金收益率持续震荡下降，但下降幅度相比2016年二季度至2017年三季度已经大幅减缓。这主要是因为2017年三季度前房价过快上涨，从而导致租金收益率快速降低。而随着2016年下半年开始的楼市调控，2017年三季度后房价涨幅出现震荡收窄的情况。2018年经济增速下滑，实体经济低迷导致租房需求减小，而同时楼市持续繁荣，部分城市租赁住房供应量较大，但收入没有增加，导致供大于求，租金下跌。 图近年来50城租金收益率走势图 当然，租金收益率下滑，还受到另外一个重要因素的影响，即住宅租赁市场供应增大，导致租金上涨速度受到抑制。从供给上看，本轮房地产大牛市消化了大量住房库存，其中有相当一部分是投资持有并可以成为租房供给来源。此外，近3年来，政府支持租赁市场的发展，有相当数量的租赁住房供给进入市场，同样增加了供给。 各城市表现各异 相比较而言，各个城市的表现不太一样。 分不同等级城市来看，一线城市出现下降。数据显示，2020年一季度，4个一线城市的平均租金收益率为1。6，环比下降2，同比下降7；31个二线城市平均租金收益率为2。4，环比增长1，同比下降1，同比降幅明显收窄；15个三线城市租金收益率为2。6，环比下降1，同比增长3，环比由增转降，同比由降转增。 导致租金收益率波动的原因各不相同。一线城市租金收益率下降的主要原因是房价出现上涨，而同时租金并无变化。二线城市租金收益率增长是由于租金有所回升，而房价保持稳定。三线城市租金收益率下降是由于房租的涨幅小于房价涨幅。 整体来看，西部省会城市以及三四线城市租金收益率偏高，而一线城市及近年来房价上涨速度过快城市租金收益率则偏低。数据显示，排名前五的城市分别为牡丹江（3。8）、锦州（3。8）、乌鲁木齐（3。6）、宜昌（3。4）和桂林（3。3），主要是弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。 租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1。2）、深圳（1。3）、三亚（1。3）、青岛（1。6）和天津（1。6）。这些城市有一个共同点，就是近几年房价涨幅远高于租金涨幅。以厦门为例，2015年以来房价涨幅巨大，积累了一定的泡沫，虽然近2年房价有所调整，但租金并未明显上涨，相较房价涨幅可忽略不计，因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中最低水平。 租金收益率可能进一步降低 受疫情影响，未来租金收益率可能会进一步下降。 長期以来，我国部分城市租金收益率较低，这主要是由于过去5年来房价涨幅过大，而租金上涨速度小于房价上涨速度所致。由于租金反映的是房屋的使用价值，是市场的真实需求体现，因此房价与租金背离，也在一定程度上说明房价确实存在泡沫。 国家调控楼市的决心未变，市场预期的改变有望导致租金收益率回升。2019年7月30日中共中央政治局会议首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，并在当年12月12日中央经济工作会议继续强调房住不炒；12月23日全国住房和城乡建设会议再提不将房地产作为短期刺激经济的手段。因此按照市场短周期规律，预计未来半年到一年内房地产市场仍将维持降温态势，而租金水平则不受调控影响而相对稳定，在这种情况下，租金收益率有望缓慢抬升。 但新冠疫情的全球暴发，则可能会改变租金收益率的趋势。疫情导致全球经济活动接近停滞，全球经济衰退在所难免，中国经济也难以独善其身，在外需疲软的背景下，居民收入下降或将导致租金消费和房价都有所下跌，其中房租属于消费活动，受到的影响或更大，因此有可能导致租金收益率不仅难以上行，还可能会继续下滑。 当然，也不用担心房价上涨而造成租金收益率下行的情形出现。在今年年初，新冠肺炎疫情的暴发对房地产市场造成了较大影响，部分城市出台了延缓缴纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3月，调控政策仍然以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，而广州、济南、海宁、宝鸡等涉及放松调控的政策均被撤回，表明房住不炒的定位没有改变。在调控力度偏紧的大背景下，房价并不具备快速反弹的可能。因此在房价保持稳定的前提下，租金水平会微幅下滑，租金收益率则随之小幅回落。
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