对投资性房地产会计处理问题的分析

　　摘要：随着社会经济不断发展，企业之间的竞争愈发激烈，其中房地产作为资产的组成部分，其自身价值越来越高，成为企业投资选择的一部分。房地产市场异常活跃，持有房地产能够用于自身管理和销售，且能够从中赚取租金、增值收益。为了规范房地产投资会计处理，财政部门颁布有关准则，专门对企业进行房地产投资业务予以规范，做到有据可依。文章初步了解投资性房地产概念及其会计处理现状，分析投资性房地产会计处理存在的问题，并在此基础上提出相应的解决对策。
　　关键词：投资性；房地产；会计处理；问题
　　现如今，我国正处于市场经济转型阶段，会计在企业发展中的重要地位逐渐上升。但企业会计核算中，往往将投资性房地产视为普通固定、无形资产，采用折旧、摊销方法实现对房地产价值的转移，难以充分体现出资产的实际价值，且无法反映出企业的利润与经营现状，存在诸多不合理之处。因此加强对投资性房地产会计实践进行针对性处理，能够为管理者提供可靠信息，为企业决策提供科学依据。
　　一、投资性房地产概述
　　所谓投资性房地产，是指赚取租金、资本增值，或者兼有的房地产。在实践中，投资性房地产可用于单独计量、出售。以往，我们习惯将此类房产视为固定资产，按照其使用年限进行提取折旧处理。但是按照该方式，无法反映房产实际价值，特别是经过多年发展和实践，其市场价值远超过账面价值。加上房地产投资涉及金额较大、且周期长，兼具高风险和高收益特点。基于此，将投资性房地产视为一般固定资产处理并不科学。
　　一直以来，由于会计工作迫切需要将投资性房产从固定资产中分离出来，实现对其独立性处理，对此2006年，国家颁布第3号准则，对投资性房地产公允价值进行了调整，按照国际准则执行，有利于帮助投资者能够进行国内与国际比较。与此同时，增加了资产增值信息的透明度，帮助企业更好地参与到资本市场竞争。公允价值计算与企业具体情况相符，其中成本法计量，虽然能够按照摊销处理，以此来减少企业账面利润，但其能够将房产实际价值保留在企业内部，切实保障投资者经济利益。
　　二、投资性房地产会计处理问题
　　（一）公允计量问题
　　一直以来，公允计量问题都是此类会计处理的难点。目前，很多企业在会计核算中都采用公允价值核算模式，将模式下的收益纳入到利润总额当中，但在实际核算中，却无法产生对应的效果。简单来说，运用该模式无法为企业创造更多的发展机会，还会适得其反，影响财务报表〔1〕。对于经济成本的计算，受到市场经济的影响，人力资本持续增加，导致会计信息不准确，在很大程度上降低了会计工作质量。
　　（二）转换计量问题
　　目前，此类房产中转换计量问题普遍存在，制约企业进一步发展。如企业将公允价值作为基础进行计算时，如果出现价值小于账目价值，会视为当期损益，纳入到具体科目当中。在此基础上会影响会计核算整体效率，且对核算工作构成了一定负面影响。
　　（三）范围问题
　　投资性房地产主要有三类，但每类都存在歧义，容易让人产生误解。土地使用权属于无形资产，决定了其不能够出租。如果土地使用权已经出租，或者已经出租的房产租赁期已满，那么其仍然可以作为投资性房地产。由于范围界定不明确，在很大程度上增加了会计处理难度。
　　（四）监督机制不完善
　　当前，投资性房产缺少完善监督机制，使得会计核算无法有序开展，且影响核损准确性。如在记账登记、月结工作当中，缺少有效内部控制，在很大程度上阻碍了企业进一步发展。综上来看，作为房地产的一部分，投资性房产具有较强的特殊性，但针对其进行会计处理存在很多不合理之处，无法真实、有效地反映出其应用的价值。
　　三、解决投资性房地产会计处理问题有效对策
　　对于此类房产的会计处理具有复杂性特点，由于其在实践中存在很多不足，如果不能够尽快解决，势必会影响其有效性发挥，故要从如下几个方面加以调整。
　　（一）增强公允价值可信度
　　新准则实施中，公允价值是其中难点。所谓公允价值，是在公平交易环境下，了解情况的当事人自愿进行资产交换的金额〔2〕。由于房产所处的地理位置、结构不同，决定了其自身具有独特性，从而判断其价格存在较大差别。因此只有明确公允价值，才能够确保会计处理科学、合理。为了确保公允价值获得准确，可以采用市场比较法、收益法。其中市场比较法，是需要估价房地产，与近期交易类似房产进行比较，对成交价格予以修正的方法。其理论依旧是房地产交易中的替代原理，但需要大量类似房产交易做依据，否则难以适用该方法，存在一定局限性。收益法，是求得估价房地产后的正常收益，按照既定的资本化率，对其累加处理，以此来确定合理价值的方法。该方法建立在于其原理基础之上，不适合在自用房地产当中。
　　为了确保公允价值具有可信度，要建立一套完善的评估体系〔3〕。第3号准则并未针对投资性房地产予以明确，但由于该准确与国际准则相衔接，故可以参考国际准则40条，明确规定我国投资性房产公允价值。不仅如此，还要建立一支高素质房地产评估队伍，确保评估师持证上岗，强调评估专业性，加大监督力度，避免舞弊和虚假评估现象的出现。
　　（二）完善计量方式
　　针对投资性房地产的计量处理，可以采用初始和后續两种方式。针对前者而言，可以使用成本计量模式，明确规定外购、自行建造等获取的初始计量。而后者，则要针对房地产实际情况合理选择计量模式，此时不需要再对计量情况予以摊销，值得注意的是，一旦选择了计量模式，便不可以随意变更，以确保会计信息真实、准确性。
　　（三）界定房产范围
　　国际准则对于投资性房地产的确认条件非常明确，且以案例形式予以说明，能够为会计实务提供科学依据。相比之下，国内准则对于投资性房地产的界定过于简单和模糊，极有可能会针对同一情况，判断出不同的结果，影响会计信息质量。究其根本是我国融资租赁多为不动产，而不动产融资租赁偏少。在国际准则当中，将以融资租赁、经营租赁等方式的房地产，均划入到投资性房产中，我国却没有这么做。我国市场经济发展速度飞快，为房地产行业发展带来了更多发展契机。故要尽快界定此类房产范围，将这两项房产都纳入其中，为会计事务提供支持。endprint
　　（四）加强会计核算监督
　　基于公平原则，为了避免企业选择对自己有利的计量手段，要尽可能完善监督机制、内部控制机制，确保公允价值各级次计量能够有效实施。同时在某种程度上来说，要接受有关部门监督，确保监督工作落实到实处，具体流程如图1。
　　图1监督流程
　　投资性房地产企业针对公允价值的信息披露，还要积极参考会计信息。如今，一些企业高层管理者缺少理性知识，导致公允价值波动较大。因此要尽快完善信息披露制度，借鉴税务会计信息披露制度，提高纳税信息透明度〔4〕。目前，財务报告中涉及的纳税信息，仅限制在部分纳税数据当中，缺少统一的数据计算方法和过程，披露的信息不够全面，与预期所要达到的透明度存在一定距离。因此要将该项工作提升到制度层面上，以强制性手段增强企业会计信息披露，从而反映企业当前生产经营现状。
　　（五）完善会计标准
　　新准则的出台是为了反映该部分资产真实价值，为使用者提供科学依据。但企业基于自身经济效益考虑，会选择计价模式，并不愿意尝试新的计量方法。对此，我国有关部门要引导企业在实践中，坚持合理原则，考虑企业经济业绩、指标等，而非第3号准则设置的客观条件，从房地产交易场所获取同类信息，确保会计实务能够得到有效执行，同时在税收政策方面，考虑可能会对企业产生的影响，做到前瞻性，从而更好地引导企业实施新准则。
　　四、结论
　　根据上文所述，随着社会经济不断发展，投资性房地产会计处理作为一项基础性工作，高效的会计准确，能够真实反映企业经营状况，且能够提高自身竞争力。但受到诸多因素的影响，对于此类房产的会计处理存在很多不合理之处，严重阻碍了其健康发展。基于此，面对经济发展新形势，我们要积极做出调整，增强公允价值可信度，选择合理的公允价值判断方法，同时，还要完善计量方式，合理界定房产范围，尽快与国际准则相衔接，为投资者更好地进行国内、国际比较提供支持。不仅如此，我们完善会计标准，为会计实务提供制度依据，从而推动此类房产在市场竞争中获得长足发展。
　　参考文献：
　　〔1〕董太辉。目前房地产形势下探讨投资性房地产有关会计处理问题〔J〕。现代商业，2013（03）：249250。
　　〔2〕李丹。浅析投资性房地产处置时的会计处理及对财务报表的影响〔J〕。财会研究，2013（05）：5152。
　　〔3〕黄莉。房地产开发企业投资性房地产以公允价值模式进行后续计量的会计处理分析〔J〕。中国管理信息化，2012（06）：910。
　　〔4〕贾楠。浅析《企业会计准则第39号公允价值计量》对估值技术及披露的影响基于投资性房地产分析〔J〕。知识经济，2015（11）：116。