经济新常态对商业银行经营性物业贷款授信选择的影响

　　李新建李谦
　　摘要：伴随中国经济的发展，商业规则的成熟规范，凭借良好的风险缓释措施和稳定的还款来源，经营性业务贷款受到商业银行的青睐，贷款规模逐年增加。商业银行应对经营性物业贷款进行重新审视，包括对项目选择，方案设计，担保措施等进行创新，以往的固有的授信选择也应做出相应调整。
　　关键词：经营性物业贷款；传统商业；互联网商业
　　一、经营性物业贷款概况及发展现状
　　经营性物业贷款，又称商业按揭贷款（CILCommercialInstallmentLoan），是指商业银行向借款人发放的，以其拥有的商业物业（包括商铺、写字楼、物流仓库等）作抵押，以该物业的经营收入作为还款来源，并以按期还本付息方式偿还的一种信贷产品。目前已成为商业银行普遍使用的一种金融授信品种。经营性物业贷款发端于香港，由东亚银行率先引入大陆金融市场，经过多年的市场培育和发展，经营性物业贷款的发展与壮大形成了良好的条件。
　　自2005年中国农业银行在北上广等一线城市率先试点以来，经营性物业贷款如雨后春笋般在商业银行中铺开。因授信金额可大可小，授信周期可长可短，用途较为灵活，经营性物业贷款受到市场热烈追捧，成为信贷市场上不容忽视的一类业务品种。从笔者供职的机构来看，因开展该产品时间较长，管理手段较为全面，授信方案较为成熟，经营性物业贷款一度占到全部贷款份额较大比重，并成为统计上中长期贷款的主要组成部分。近年来，从业务结构调整及市场形势变化角度考虑，经营性物业贷款比重有所下降，并对新增业务的所在区域、主体股东背景、产品设计方面均增加了一定的审慎性要求。
　　二、经营性物业贷款特点分析
　　经营性物业贷款，就其资金供给方与需求方的特点来看，是商业模式与银行风险缓释需求的高度契合的产品，是区域商业发展到一定成熟阶段出现的产物，是商业银行中长期资产配比的良好标的。从资金供需双方角度来考察分析，该产品存在以下特点。
　　（一）有效而可行的担保措施
　　作为资金提供方的商业银行要求经营性物业贷款提供有效、足值的房产作为抵押物，所涉及的房产均为能够产生现金流的商业物业，如写字楼、商场、市场、物流仓库等，此类商业物业能够持续产生租金、管理费、物业费等收入作为第一还款来源，该类抵押物一般为银行所认可的合格抵押物，成为有力的第二还款来源保障。作为资金需求方的商业物业所有人，手中持有较大体量的商业物业资产，尽管能提供持续的现金回流，但属于细水长流的小笔资金，无法满足自身发展的集中资金需求，容易造成资产的闲置及流动性的降低，如果以银行较为认可的物业抵押方式获取银行资金，相较于其他融资方式，在获得性上相对容易达成。商业物业的存在，对资金供需双方来说，有了合作的基础。随着中国经济的高速发展，商业地产如雨后春笋，成熟商业区不断涌现，为经营性物业贷款的增长提供了良好条件。
　　（二）足值而可控的还款来源
　　还款来源作为金融信贷产品设计中十分重要的一环，成为控制产品核心风险的主要判断指标及重点分析对象，特别是第一还款来源的足值与可控，几乎成为一款信贷产品的成败所在。在传统信贷产品的实践中，还款来源的判断及核实一直是项目审查中难点。相较于以上传统信贷产品，经营性物业贷款的还款来源则要简单且清晰的多，经营性物业贷款的第一还款来源限定于抵押物业自身产生的租金、管理费、物业费等现金流，且设定标准化的收入偿债比率（DSRDebtServicingRatio），租金因租户而存在、租金因租赁合同而固化并延续，此类现金流具有可见性、金额确定性、可持续性等特点，商业银行可以依据借款人提供的第一手租户资料判断物业收入情况，并可通过设立租金回流监管账户直接控制还款来源，一般租赁类合同的租金普遍是逐年递增的，随着时间拉长，借款人的还款压力逐渐降低、商业银行的风险也逐渐降低。
　　（三）产品方案设置灵活
　　经营性物业贷款产品比较灵活，能够充分满足借款人的多样性要求。期限方面，从3年到15年均可进行方案设定；用途方面，不同于传统流动资金贷款及项目开发贷款的单一限定，经营性物业贷款可用于置换包括借款人在其他银行贷款、股东借款、关联公司借款等的其他借款，既可以用于项目开发建设用途，又可用于补充流动资金需求，在合法合规的基础上，满足借款人不同层次的资金需求；还款方式方面，一般采用等额本息，还款频率可采用每季度、每月或更短期限，可依据借款人租金收取规律而定，实现风险控制与还款便利性的统一实现。
　　（四）项目选择与现金流监控的重要性
　　经营性物业贷款良好的风险控制手段组合及灵活的产品要素设置能够较好的满足资金供需双方的需求。但仅仅依靠纸面上的规划无法支撑授信项目的运行，各风险控制手段操作要求的落实尤其重要，主要体现在以下两方面：
　　1。项目的选择。在经营性物业贷款介入时，商业项目已经建成，且已经历了一段或长或短的运营期，商业选址已无法改变，商圈优劣已初步或基本体现；在经济全球化、经济结构调整的大背景下，许多行业正发生着或即将发生难以预测的变化；在城市化进程过程中，城市建设、政府政策的调整也会在微观上影响当地一个行业、一个项目的兴衰甚至存亡。经营性物业贷款授信项目的选择，不仅是考察项目现状，更多是预测项目未来。
　　2。现金流的监控。不同于传统授信，经营性物业贷款需要所见即所得和锱铢必较，依据已签订的租赁合同的承租人、租金金额、付款时间，可以精确到元的追踪资金的流动，通过收租账户统一监控即可做到资金回流，辅以租户是否正常经营的现场考察，基本可确保项目设计时的还款来源的安全，这是经营性物业贷款成败的关键。
　　三、经济新常态下对经营性物业贷款的挑战与机遇选择
　　（一）经营性物业贷款产品面临的挑战
　　经济新常态下的传统商业与互联网商业的此消彼长正在显现，对于商业银行来说，一场经营模式以及产品上的变革正悄然降临。单就经营性物业贷款来说，目前轰轰烈烈展开的互联网商业革命对依托传统商业模式存在的该类贷款产品形成了较大影响。经营性物业贷款所主要指向的商铺、市场类物业普遍受此影响，实体商业销售收入的降低，必然导致租金的减少和租户的稳定，租金的减少降低了产品的还款能力，租户的频繁变更使还款来源的安全性受到质疑。在监管看来，经营性物业贷款的风险逐渐体现，中国银监会近年来要求加强经营性物业贷款风险管理。对已进入精细化经营背景下生存的商业银行来说，经营性物业贷款较长的还款周期，较高的风险资产占用都降低了该项业务的吸引力。
　　笔者供职的机构已预见到市场的变化带来的信用风险的传导，已从总行层面收紧政策阀门，要求各分行上报审批时慎重选择项目，提高客户准入标准，并对偿债比率等指标设定和控制更为严格，严格控制新增项目的介入，对存量项目的考察注重经营层面的稳定和还款能力的变化情况，对贷后还款来源的监控更加重视，对商业租金回流进行重点稽核，在确保还款正常的同时，对商业物业可持续经营进行跟踪。经过总分行一系列措施，经营性物业贷款总额呈稳中有降趋势，授信风险总体可控。但从发展的角度来说，在新增项目减少，存量业务自然减额的情况下，商业银行该项业务总体是存在一定萎缩的，在当前宏观货币政策适度宽松的大环境下，成为银行资产荒现象的另一种体现。
　　（二）经营性物业贷款发展存在的机遇和选择
　　在经济新常态下，商业银行除面对互联网金融这个正面对手的挑战以外，也面对互联网商业为代表的新商业模式对既有业务的冲击。要着力创新，顺势而为，因势利导，趋利避害，在新的环境中寻找新的机会，在新的市场中开发新的产品，在新的客户中提供新的服务。加大对互联网商业企业的授信支持，以入驻佣金、平台使用费、年费、广告费等固定收入作为标准还款来源核算。对实体企业，可借助相关企业发展线下线上商业融合的资金发展需求，以优质实体物业抵押，利用经营性物业贷款用途灵活的特点，择机介入大型商业企业。对实体企业的项目选择上，应趋于谨慎，选择一二线城市成熟商圈的成熟物业，对中小城市的新建商业应尤其审慎，谨防运营风险，对近年来商业地产泡沫生成以来入市的项目应尤为慎重。在商业类型的选择上，应着眼于目前线上线下竞争前沿研究，结合供给侧改革政策导向，对注重体验式消费及大宗实物交割的商场、市场给予关注。
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