市场分化之争三四线与一二线哪里景气度更高

　　2020年的上半年，看不见的新型冠状病毒搅动全球，看得见的美国大选备战震动世界。世界变幻莫测令人猝不及防。在房地产行业，企业的销售压力倍增，增速明显放缓。而疫情之后，调控政策接踵而至。内外多重因素共振下，房地产市场亦日异月殊。
　　8月底，进入一年一度的上市公司中报披露期。见微知著，我们透过房企中报数据感受一下2020年上半年房地产市场的几点变化。景气的三四线市场
　　存量博弈时代，房地产市场分化的事实被广为接受。舆论普遍认为，大城市对人口的虹吸效应明显，人口多涌向一二线城市，房价的支撑最终要靠流动人口的聚集。因此，一二线城市房产投资价值显著，而三四线城市房价基本达到一个史诗级的高度。许多三四线城市或逐渐走向收缩，甚至出现黑龙江鹤岗、辽宁阜新等低房价的极端案例，三四线房地产不被看好，被指应敬而远之。
　　尤其在新冠肺炎疫情下，深度布局三四線城市的房企，今年受影响程度或更大。
　　8月25日，碧桂园披露的2020年中报显示，公司前6个月实现总收入1849。6亿元；毛利约为448。9亿元，净利润约为219。3亿元，股东应占核心净利润约146。1亿元；归属本公司股东权益的合同销售金额2669。5亿元。在克而瑞的全口径销售额排行榜中，碧桂园以销售金额3723。1亿元稳居行业第一。图：碧桂园一二线城市、三四线城市权益销售额
　　在新冠疫情严重冲击经济社会生活的背景下，碧桂园上半年依然取得不俗的成绩，难能可贵。事实上，其中报成绩亮眼得益于三四线市场的旺盛销售。作为重仓三四线的龙头房企，碧桂园优势明显。
　　数据显示（附图），2020年上半年，国内三四线城市除疫情影响较为严重的2月份外，其他月份都实现同比增长。三四线城市销售额自2020年3月起，平均每月同比上升11，明显优于一二线城市单月销售同比变化水平，反弹更明显。反观一二线，则出现不同程度同比下降。今年4月，一二线城市销售额单月同比下降9，而三四线城市的销售额已实现单月同比上涨15。
　　半年时间过去，在全民等待房地产复苏的过程中，一众三四线城市在争议声中脱颖而出，浙江嘉兴、江苏常州、内蒙古赤峰等城市频频登上热搜。在此市场热度下，碧桂园、世茂集团（00183。HK）、中南建设（000961）、建业地产（000832。HK）等重仓三四线城市的房企，均取得骄人的成绩。
　　三四线城市的房地产市场景气度明显胜过一二线城市，或在公众的意料之外。
　　与万科A、融创中国（01918。HK）等龙头房企不同，碧桂园对三四五线城市一直保持坚定而积极的态度，义无反顾地下沉，坚定走自己的路。在最新的财报中，该公司创始人、董事会主席杨国强判断，中国房地产及其相关行业的市场依然广阔，城镇化还在持续。
　　杨国强的战略远见，如今又一次被验证。
　　碧桂园方面透露，2020年下半年权益可售资源约人民币6412亿元，可售资源充足。公司在三四线城市的布局仍占重头。2020年上半年，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线项目的销售金额比例为39：61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线项目的销售金额比例为45：55。从三四线项目投资转化情况看，截至2020年6月底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1。28，相较同行一二线城市项目0。73左右的投资转化率，表现更优。
　　碧桂园目前已进驻的三四线城市中，85的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的84。可以预见的是，碧桂园2020年下半年的销售业绩有望再创历史新高。超预期的房企分化速度
　　回顾上半年，房地产市场最大的变数莫过于突如其来的新冠肺炎疫情以及房住不炒下的政策预期。
　　疫情爆发之时，市场预计，新冠肺炎疫情这粒历史尘埃将压倒不少中小房企，这一重大突发事件或成为行业洗牌变革的助推器。同时，政府在2020年内松动楼市调控政策也一度成为行业共识，不乏有房企因祸得福。
　　如今半年过去，房地产调控已从经济管理手段中剔除，政府房住不炒的定力一以贯之。在新冠肺炎疫情的阴霾下，春风得意的龙头房企与苦不堪言的中小房企，分化程度也远超市场预期。
　　较早公布2020年上半年业绩的28家房企数据显示，其全年业绩完成率均值仅为39。9，较去年同期下降7。7个百分点，大量上市房企的答卷不尽如人意。令人意外的是，在诸多中小房企之外，不少老牌国企也不堪压力，业绩下滑显著。
　　2020年上半年，绿地集团（600606）的房地产业务合同销售金额及合同销售面积分别同比下降20。7、30。66。远洋集团归母净利润只有12。23亿元，同比下降35。华侨城A（000069）归母净利润21。38亿元同比下降24，金隅集团（601992）盈利下降49。97，两家房企都交出自公司上市之来最差的半年报。
　　新冠肺炎疫情成为诸多房企挥之不去的阴影，而龙头房企则早已消化殆尽。碧桂园、新城控股（601155）等龙头则有一副任凭风浪起，稳坐钓鱼台的姿态。
　　碧桂园固若金汤的格局，很大程度得益于其高筑墙、广积粮。截至2020年6月30日，其有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420。4亿元，下降了7。5。数据显示，碧桂园的净借贷比率仅为58，远低于行业90的均值，已连续多年保持了净借贷比率低于70。这在国内地产企业中并不多见。
　　2020年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2509。3亿元，权益回款率达到94，已连续5年高于90，在行业继续保持领先。这意味着，碧桂园的现金流持续保持充足。
　　在出色的业绩下，碧桂园表现出一如既往的慷慨。8月25日，碧桂园宣布向股民派发2020年年中股息每股人民币20。55分，该笔半年派息总额占其核心净利润总额的31。
　　8月20日，中国人民银行、住建部已宣布形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。该项新规延续之前房住不炒的严厉调控基调。预计下半年开始，降负债将成为房地产行业的主旋律。待2021年新规普遍施行后，势必有更多的中小房企因为流动性问题陷于弱势地位，面临被收购兼并的命运，行业马太效应将会更加凸显。从某种意义上说，碧桂园等龙头房企或迎来千载难逢的扩张机遇。国内大循环格局初具雏形
　　新冠肺炎疫情、中美关系变局等各种不确定因素，导致房企面临空前考验和压力测试，房地产行业转型亟待加速。从最近半年的情况看，不少房地产企业、房地产科技企业及相关机构已建立了房地产科技生态圈，大循环格局初具雏形。
　　以碧桂园为例，该公司在覆盖房地产开发所有环节的基础上，持续围绕地产主业挖掘新市场新动能，机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务均有显著进展，形成房地产产业链、生态产业链、社区产业链的全覆盖，这为其持续长远的发展注入了新动力。
　　地产方面，碧桂园垂直整合规划设计、材料供应、建造，到园林、装修、营销、物业、酒店、学校、商业、医疗等各个环节，其设计、教育、物业等不少业务板块在行业均处于领先地位。例如，碧桂园旗下的广东博意建筑设计院，拥有4000多名设计师，具备建筑工程设计甲级资质；博实乐教育集团（BEDU。N），即原碧桂园教育集团，是全球领先的K12教育集团，已于2017年5月在美国纽交所主板上市；碧桂园服务（00698。HK）已于2018年6月登陆港交所，是目前市值最高、盈利能力最强的物业管理企业。
　　生态产业链构造方面，碧桂园在机器人、农业及科技领域的成果已相继落地。
　　据介绍，博智林机器人公司自2018年7月成立以来，组建了5大研究院，招募了3600多名国内外优秀研发人才进行建筑机器人及相关智能施工设备、装配式等的研发、生产、制造与应用。截至2020年8月14日，博智林已累计递交专利申请2314项，获授权567项，在关键领域拥有一批自主核心技术，现有在研建筑机器人50款，其中35款已投放工地测试，填补行业空白，其安全性和工作效率相比人工操作大大提升。
　　2019年，碧桂园成立全资子公司千玺机器人集团，率先打造国内领先的机器人餐厅连锁品牌。截至2020年6月底，已申请各类专利611项，目前已获授权的有205项；汉堡机器人、云轨系统、一体化全自动蒸箱、火锅智能配餐机器人及自动物流系统等61款样机正在研制，其中迷你雪糕机、集装箱煲仔饭机器人、咖啡机、汉堡机已进入量产阶段。
　　农业方面，碧桂园智慧种业基地、无人农场等阶段性成果落地。目前碧桂园农业公司已控股华大农业，并投资建设运营广东德庆贡柑产业园、连樟村现代农业科技示范园、河北张北华大农业康养基地等优质项目。
　　此外，碧桂园依托实业优势，关注地产和社区生态链的投资机会，以产业投资的方式进入万亿级市场。截至2020年7月30日，已先后投资贝壳找房（BEKE。N）、企鹅杏仁、蓝箭航天、和铂医药、紫光展锐、比亚迪半导体、秦淮数据、塞飞亚农业科技等新兴技术企业，投资领域围绕房地产上下游产业链、大健康、智能制造、新基建等领域。
　　在以国内大循环为主体，国内国外双循环相互促进的新发展格局下，拥有业内领先的全产业链覆盖能力的碧桂园，可望借助其丰富的产业资源及线下流量，通过投资实现产业链深耕及协同赋能，提升内循环效能。毋庸置疑，碧桂园的产业链内循環模式，值得关注。