买房必看内行人从来不问售楼员的问题

　　摘要：购房者在售楼部与销售员交流一定要问对问题。菜鸟和内行提出的问题不同，得到的待遇也大不相同！笔者为大家扮演菜鸟和内行两种角色，测试不同提问方式带来的不同效果，教大家怎么菜鸟变内行！当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保。。。
　　购房者在售楼部与销售员交流一定要问对问题。菜鸟和内行提出的问题不同，得到的待遇也大不相同！笔者为大家扮演菜鸟和内行两种角色，测试不同提问方式带来的不同效果，教大家怎么菜鸟变内行！
　　当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。他们都经过专业的培训，深谙扬长避短之道，因此与销售员交流一定要问对问题。菜鸟和内行提出的问题不同，得到的待遇也大不相同！笔者为大家扮演菜鸟和内行两种角色，测试不同提问方式带来的不同效果，教大家怎么菜鸟变内行！
　　很多售楼员对自己楼盘的优势和远景大肆宣传，缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，千万不要让他发现你是个菜鸟，否则你将可能处于被坑或被忽悠的被动局面，起码最真实、最划算的信息你可能会错过！
　　笔者来到南湖三家楼盘的营销中心分别进行测试，下面从几个常见问题入手，为大家分析菜鸟和内行的提问方式，教大家会问也要会看，防止被售楼员带沟里去了。
　　菜鸟问面积内行问公摊
　　在售楼处询问房屋的面积时，菜鸟的问法直截了当：房子有多大？而内行则明确房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积？建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含。也可以换一种问法，房子的公摊是多少？一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。
　　菜鸟问价格内行问差价
　　菜鸟一般询问看中房子的价格，而内行会多方打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因。笔者在三家营销中心发现，售楼员不会主动告诉你房子的差价，需要自己层层深入细细打听。
　　笔者首先佯装菜鸟购房者，询问均价过后，发现获取的信息不够。再表明想要居住2030的楼层意愿，并且叫售楼员计算不同楼层需付的价格，然后趁机偷瞄售楼员手上的价格表并进行询问，果然得到售楼员不同楼层价格相差几十元，越高越贵的答案。
　　菜鸟问使用年限内行问拿地时间
　　菜鸟们都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，公寓一般为40年，但是内行们要问的更深一点，例如土地是否被囤积？囤积了多少年？了解实际拥有的土地使用年限。例如笔者来到某楼盘，售楼员为笔者介绍该楼盘的各项优势，但一经询问，才发现是92年拿的地，只剩下40多年的使用年限，这样的房子要买可要慎重一点。
　　菜鸟问配套规划内行私下考察
　　购房者一般看中一套房子，会问周围的配套规划，这点菜鸟内行都一样。售楼员们往往大肆吹嘘一些远景规划：以后有地铁经过、有商圈崛起、会修高架桥、湿地公园等等。菜鸟一般局限在听售楼员浅谈则止，内行则会私下查看是否属实，深究会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题。
　　对于一些现有配套内行人也十分注意，如果售楼员说离公交站、某商圈很近，几步路就到了，那么内行人一定要实地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交会一一去核实，一点也不嫌麻烦。还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。
　　菜鸟问物业费内行问物业归属
　　菜鸟一般会问物业管理费多少？售楼员可能直接跟你说元每月。但是内行则会问：这个是第一年促销的费用，还是一直这个价？，而且一定要问物业公司是跟你们一起的还是外聘的？这点很重要。
　　一般最好选用物业公司归属于开发商的楼盘，例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。有的开发商建完房子三五年后无影无踪，出了问题外聘的物业公司也找不到开发商，那么后期会带来很多麻烦。
　　菜鸟看户型图内行看总平面图
　　菜鸟一般关心看中房子的户型图，看房子的窗户分布在哪，多不多。实际上有的窗户开在狭小的采光井里，开了窗采光也不一定好。内行一般拿起总平面图（一层楼每套房的布置）看看，看窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验，因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。
　　菜鸟看样板间内行看毛坯房
　　购房者各方面基本信息了解够了，售楼员会带大家去看样板间，其实这里面也有内情！笔者听以前是售楼部的同事爆料，样板间一般都做的好看，如果连样板间都看不上眼，还指望你买他的房子啊。
　　一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，周围毫无遮挡，肯定采光好，再加上精装修，豪华家具一摆，一切看上去妥妥的。但是内行会直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌开发商会直接带顾客看样板间和毛坯房。
　　菜鸟看沙盘图内行看规划图
　　菜鸟看沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美等等，要知道虽然是按照一定比例做的，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任。内行要看就看设计规划图（报纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种）。
　　你想知道具体的规划，那么一定要看规划图！在规划图上你可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，一般是经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小，能够为你选取楼栋和楼层提供参考。
　　菜鸟多看楼盘内行挑起战争
　　菜鸟也知道货比三家多看看几个楼盘，但是内行却知道怎么挑起他们之间的战争，获取更多内情。例如笔者在某盘，售楼员介绍该楼盘是学区房，落户后可对口某小学，另一盘上不了。而当笔者再去另一个盘，针对这一点说时，这盘的售楼员则表示那个小学不算什么，要比就比师资，我们会在区域内建幼儿园和公立小学，师资力量很雄厚。
　　又例如笔者打听到一家楼盘的物业费只要1块几，而另一家的是2元每月，这家的售楼员听到就立刻表示自己是品牌物业服务好，然后就说开始爆料：我有住在那边的朋友跟我说，他们那边物业服务完全跟不上来，地上停车乱七八糟，绿化也没有做维护，很多人投诉，人力物力跟不上来，自然便宜。
　　记者心得：其实各楼盘之间都有竞争，对于这些爆料不能全信，但购房者一定要操着一颗踩盘的心，对比的问至少可以得到更加综合、全面的信息。但是大家问完之后一定要私下去核实，看是否有一定道理，这样才能为将来买房提供参考。
　　其实买房有很多学问，除了问价格、问公摊、问朝向、问户型、问容积率绿化率等基本款内容，购房者还需要问一些深的问题，例如对办理产权证时间的约定、开发商代办产权证的手续费、以及入住时间和入住条件，内行人一定会询问入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。
　　最后提醒大家，销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准。因此菜鸟们逆袭起来吧，售楼处巧提问千万别怂，今天你不努力做功课，明天就有可能买到坑爹房！尽快成为内行，至少成为伪内行，才能尽量避免被忽悠。