一起房屋买卖权属过户纠纷案研究

　　摘要：安居才能乐业，随着国民经济的迅速发展，我国房地产业愈加繁荣，房屋交易市场也日益活跃。然而，在房地产交易市场升温的同时，也产生了大量房屋买卖合同纠纷案。本文就一起房屋买卖权属过户纠纷案件为例，通过案件分析、点评，针对合同是否有效案外人是否有权向保全法院提出执行异议及异议之诉提出了几点建议，仅供参考。
　　关键词：房屋买卖；案例分析；风险防范
　　一、案情概述
　　本案例为赵某诉张某房屋买卖权属过户纠纷案，案情如下：
　　原告赵某诉称：2018年3月，被告挂网（58同城）出售位于某小区15号楼1903号房屋一套于原告，双方约定价格为89万元。2018年4月，双方在公平、自愿的原则下签订房屋买卖合同，后原告向被告支付80万元购房款，合同约定待办理过户后，支付剩余9万元。但被告迟迟不愿与原告去房管局办理相关手续，为维护自身合法权益，原告将被告张某诉至法院，请求判令：确认双方签订的房屋买卖合同真实、合法、有效；判决生效后，被告应在7日内与配合原告办理相关手续，完成更名过户；本案诉讼费用应由被告一应承担。为支持其诉讼请求，赵某向法院提供了原告的相关证据做证明，包括：双方身份证明、《商品房预售合同书》、支付购房款收据、《房屋买卖合同书》、银行转账凭条等。
　　被告张某辩称：原告所说皆属实，但因被告近期事务缠身，无暇顾及，无时间办理，无意拖延。被告未向法院提供证据。
　　此外，法院调取了1903号房屋的相关证据，如房屋登记簿、商品房销售合同备案证明、H公司关于1903房的相关说明等。法院查明事实如下：
　　2015年5月，张某与H房地产公司签订《商品房预售合同》，2017年8月，H房地产公司已将房屋交付于张某，并办理了收房手续，但张某目前未办理房产证，至今此房办证程序未启动。因资金周转，张某与赵某签订买卖合同，达成买卖房屋意愿。但张某未在规定时间内办理过户手续，于2018年5月20日，本房屋因李某诉张某债务纠纷一案，被法院采取保全措施，预查封2年。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，赵某可向法院提出执行异议，要求解除保全。法院认为赵某为案外人，可在案件进入执行程序后提出异议。
　　二、案例分析与点评
　　1。争议点
　　在本案中，争议点在于如何确定双方所签房屋买卖合同的效力。目前有三种看法，第一，合同无效论。按照城市房地产管理法第38条第6项规定：未依法登记领取权属证书的，不得转让。根据此条款认为，张某在没有获取房屋所有权证的情况下，便将房屋转让，则其合同不符合规律规定，则认为属于无效。第二，合同效力待定论。因目前房屋产权人登记为H房地产公司，则说明当前H公司为产权人，即便张某支付了全部购房款，但未办理房产证，也无法想当然地对房屋物权进行处理。根据合同法第51条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说，张某或在此案结束前，未获取房屋权属登记证书，或H公司不予追认，则张某不具处分权，则合同无效，反之有效。第三，合同有效论。在本案中，张某已获取房屋，且付清房款，所涉房屋权属清晰，房屋权属证办理等流程均在可办理范畴内，双方均在公平、自愿原则下签订双方《房屋买卖合同》，无损他人利益，可认为有效。
　　2。笔者的观点
　　笔者认同合同有效说，理由如下：
　　（1）针对无权处分合同无效的说法合同法第51条并未明文指出，按照此规定，无处分权的人，无权处分他人财物，但若签订合同，且通过权利人追认，则可认为其处分权有效。在此规定中，是指处分行为效力待定，并不是说合同效力待定。为此，房屋买卖合同判断是否有效，还应参考物权法第15条。
　　（2）在无权处分合同效力判断时，应将出卖他人之物和无权处分行为之间的区别。从本案分析，1903房虽在H公司名下，但张某已支付了全部购房款，合法有权拥有此房屋。且H公司已向张某交付房屋，并做网上登记备案，则表明房屋向张某名下转移产权极为明确，则表明张某为物的实质权利人，而H公司为物的公示权利人，在现实生活中，两者很可能存在不一致情况，但张某属于有权处分行为，这种行为在如今市场经济环境下，极为常见，如期货买卖等，已成为一种重要的交易方式。
　　（3）肯定无权处分合同的效力与合同法的价值理念相符。针对房屋买卖是否适用于此规定，目前仍有争议，笔者认为，在未对房屋买卖合同予以明确规定的情况下，此司法解释不适用房屋买卖合同，则不宜做此理解。
　　因本案涉及案外人是否有权向保全法院提出执行异议及异议之诉，在此案件中，赵某属于李某诉张某案的财产保全案外人，笔者认为，在诉讼保全阶段案外人不服保全行为时，根据相关法律规定，案外人有权向保全法院提出执行异议及诉求，法院可受理，理由如下：
　　第一，实质上，财产保全可看做是预执行行为。生效的民事裁定是财产保全行为的依据，执行内容已确定，不能处分标的物之外，其他与执行行为均无异。一般于案外人来讲，保全行为将会对其合法权益造成一定损害，执行异议之诉主要目的是为了避免因执行行为错误，而对案外人的权利产生侵害的一种救济。因此，本案赵某属于案外人，且双方签订合同在前，李某诉张某在后，赵某在保全阶段提出执行异议之诉，与民事诉讼法的立法目的相符，也是司法公正的一种体现，应被予以受理。
　　第二，针对保全案外人异议我国有关执行文件已做了类似的处理安排。在《关于执行权合同配置和科学运行的若干意见》第17条第2款中做了明确规定，认为对财产保全执行提出异议的，可根据民事诉讼法相关条例进行审查。在此条款中，将原生效裁判、调解书及其他生效法律文书等作为执行依据，而本案财产保全裁定书即为生效裁判。此外，在财产保全阶段允许案外人提出执行异议，与法律公正、效率的原则相符。
　　三、結论
　　综上所述，随着房地产业的迅速发展，大批房屋买卖纠纷案件越来越多，市场主体的法律意识在逐步苏醒。但就目前来讲，我国房屋交易安全形势仍十分严峻。在现实生活中，很多人在支付购房款之后，未办理过户登记手续前，因房屋出售者其他经济纠纷而导致房屋被查封等案例屡见不鲜，这种情况下，买房人将担负着巨大的风险，甚至房财两空，此背景下，研究房屋被执行保全措施后，无证房屋买卖过程中如何加大法律风险防控显得尤为重要。要求做到以下几点：第一，掌握房屋的真实信息；第二，谨慎签订买卖合同；第三，控制房屋权利证明；第四，实际占有控制房屋。若已出现侵犯权益行为，可根据实际情况，采取合理的救济维权途径，最大限度保护自身的合法权益，彰显法律公平原则。
　　参考文献：
　　〔1〕卫彦明，范向阳。《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的理解与适用〔J〕。人民司法，2011（23）。