政策收紧楼市加快重塑预期

　　四季度，房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂，影响预期的因素不仅是调控政策本身，因此应更加注重保持调控政策的连续性和稳定性。
　　刚刚过去的三季度，房地产调控政策面临的宏观经济环境极为复杂，在保持货币流动性合理充裕的同时，房地产市场调控仍面临较大压力。具体表现为金融财政政策定向宽松的同时，房地产调控政策的持续收紧。开展治理专项行动
　　首先，中央明确表态坚决遏制房价上涨，加快建立长效机制。中央政治局会议强调坚决遏制房价上涨，并确定了下半年的政策基调，三季度市场整体预期出现转向。面对复杂的国际、国内经济环境，中央财政金融政策在保持货币流动性合理充裕的同时，对房地产行业资金通道的定向监管并未弱化。
　　其次，住建部强化问责，供需两侧调控持续发力。从三季度住建部的多次政策表态来看，供需两侧调控持续发力。供给侧方面，主要聚焦了加快制订并实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场；需求侧方面，主要聚焦于完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理。此外，提出了稳地价、稳房价、稳预期是地方政府的主體责任，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。见图1。
　　最后，多城落实地方主体责任，调控政策密集出台。各地三季度调控力度并未减弱，79月均处于政策出台的高峰。但与上半年差别较大的是，三季度较多出台具体的限购政策，而限售政策较少。同时，相关的政策主要集中在公积金调整、加强市场监管方面。加强市场监管方面，在七部门联合发文后，多省市先后开展治理房地产市场乱象专项行动。
　　具体来看，三季度地方调控政策体现出以下几个特点。
　　第一，各线城市继续完善限购、限售措施，调控节奏趋稳但力度不减。三季度有12个城出台限购政策、6个城出台限售政策。特别是限售城市，数量明显减少。在经过了近3年的从严调控后，限购、限售等政策出台的节奏进入平稳期。然而，调控节奏虽然趋稳，但力度并未减弱。特别是上海、深圳、南京、沈阳等一、二线城市，在原有政策的基础上进行了深化。见图2、表1。
　　第二，差别化住房信贷政策调控进一步强化。自住建部提出完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费以来，各地继续强化差别化住房信贷政策调控。公积金调整方面，以北京为典型，开始实施认房认贷，并将贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。整体来看，三季度公积金政策特点主要体现为：（1）提高公积金贷款首付比；（2）暂停受理异地使用，重点支持职工在缴存地或户籍地使用；（3）重点查处限制和阻挠正常使用住房公积金贷款的行为；（4）规范公积金提取。见表2。
　　第三，持续开展房地产市场秩序专项整治，且进一步向存量房市场转移。此前，住建部连同其他部委发布通知，7月初至12月底将在北京、上海等第一批30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。基于此，三季度各省市非常注重强化市场监管，第一批30个城市已基本出台了专项行动方案，三季度为专项行动整治密集开展期。见表3。推进棚改货币化安置
　　首先，增加有效供给。西安发布《深化住房供给侧结构性改革实施方案》正式确立商品房、公租房和共有产权房622的供应结构。结合此前深圳、上海、北京普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房442的三分结构来看，一、二线城市正加大力度践行有效供给，重视提高共有产权住房、租赁住房在未来供给中的比重。见表4。
　　其次，依托共有产权住房解决夹心层住房问题。从政策的发展脉络来看，中央从支持京沪开展共有产权房试点，到明确要求热点城市增加共有产权住房用地供应，落实并上报实施方案，说明共有产权住房已形成可复制推广的经验。未来，共有产权类型的房源将成为落实有效供给政策的重要保障。
　　广东印发征求意见稿大力推进共有产权住房；上海将共有产权保障住房保障人群扩大到符合条件的非户籍人口；烟台试点共有产权住房；西安明确2018年起全市20居住用地用于建设限地价、限售价的共有产权住房。从三季度部分省市的实践以及2018年年初以来的情况来看，共有产权住房已成为城市政府应对房地产市场价格变化，解决夹心层住房问题的重要途径。见下页表5。
　　最后，因地制宜推进棚改货币化安置。国务院发布《关于开展2018年国务院大督查的通知》，明确20182020年开工1500万套（2018年开工580万套）新三年棚改攻坚计划。2018年19月全国棚改已开工534万套（占年度目标的92以上），这表明2018年棚改规模并没有受到影响。
　　但是，未来将因地制宜推进棚改货币化安置。住建部工作吹风会强调要因地制宜推进棚改货币化安置，不搞一刀切。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。下一步，将依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。
　　由此可以看出，未来棚改货币化安置不会一刀切，而是会根据各地的实际情况稳步推进，严控货币化安置比例，棚改货币化将逐步收紧。短期来看，中央保障民生的基调不变，加大棚改配套基础设施建设力度的基调不变。2018年可以按计划完成棚改任务。但从长期看，随着棚改需求逐渐得到释放，棚改规模较前期逐步回落，货币化安置的比例也将大幅下降。棚改对三、四线城市的需求拉动将逐渐减弱。
　　总体来看，三季度虽然财政金融定向微调，更加注重稳投资、促消费，但在中央政治局会议强调坚决遏制房价上涨的基调下，各地房地产调控政策密度仍然较高，房地产供需两端流动性依然较紧。
　　四季度，房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂，市场预期正在加速重塑，影响预期的因素不仅是调控政策本身，应更加注重保持调控政策的连续性和稳定性。第一，各线城市继续优化限购、限贷、限售措施，精准化程度进一步提高；第二，提高企業购房门槛仍然是大城市调控的主要方向之一；第三，差别化信贷继续优先保障无房无贷购房需求，抑制投机需求；第四，持续推进楼市乱象整治，涉及城市范围将有可能扩大；第五，四季度需求端的政策调控将以稳为主，后期新增限购、限售的城市将明显减少。供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障有效供给。链接
　　根据中国指数研究院对100个城市的全样本调查数据显示，今年以来百城均价累计涨幅较2017年同期收窄，9月价格下跌城市数量增多。2018年9月，百城新建住宅均价14533元平方米，同比上涨5。28，环比上涨0。42，环比涨幅连续23个月收窄至1以内。
　　单个城市来看，9月有18个城市价格环比下跌，下跌城市数量较8月增加12个。累计来看，2018年19月百城住宅价格累计上涨4。05，涨幅较2017年同期收窄1。85个百分点，三季度累计上涨1。37，较2017年同期收窄0。27个百分点。预计四季度在政府坚决遏制房价上涨导向下，价格整体将进一步趋于稳定。
　　从各级城市来看，2018年19月各线城市累计涨幅较2017年同期均收窄，三线代表城市收窄最为显著。
　　具体来看，一线城市市场调控政策最为严厉加之限价房入市，价格趋于稳定，环比涨幅连续17个月收窄至0。1以内，今年19月累计上涨0。31，较2017年同期收窄1。05个百分点。
　　二线城市19月房价累计上涨6。16，较2017年同期收窄1。38个百分点，环比涨幅连续17个月收窄至1以内，其中三亚19月累计上涨6。95，较2017年同期收窄18。8个百分点，涨幅收窄幅度在二线城市中最大。
　　三线代表城市19月累计上涨7。19，较2017年同期收窄2。56个百分点，累计涨幅收窄在各线城市中最显著。