基于主成分分析法的海南省主要城市房价研究

　　白国威王雪聪
　　摘要：房地产价格作为房地产运动的晴雨表，不仅是政府宏观调控的重要指标，同时也是社会各界关注的重要民生话题。本文首先通过查找相关资料并对其进行分析，选取影响房价的因素，确定主要影响因素有：经济、基础设施、环境、位置和政治。利用主成分分析方法进行降维处理，综合成较少的指标。通过SPSS中的相关性分析给出各个因素之间的Pearson相关系数，提取累积贡献率在90以上的三个因素对房价进行量化。此外，对北京、上海和广州的房价的增长趋势进行分析，特别关注的是上海自由贸易区建立前后的房价增长变化，与上海不同的是海南出台限购政策后对房价的上涨起到了抑制作用，因此，建立全岛自由贸易区所出台的一系列利好政策的作用在限购政策的冲击下使得房价比上海的增长速率有一定差距。
　　关键词：主成分分析；房屋定价；限购政策；自由贸易区
　　本文主要利用主成分分析法对海南省近十年来的房价情况进行评价和分析。为全面分析海南省房价影响因素，可选取如下指标体系进行反应：GDP、房地产开发投资、人均可支配收入、海南财政收入、城市绿地面积、公园个数、工业污染治理完成投资、医疗卫生机构、铁路运营里程、公路通车里程、高速公路、普通高等学校毕业人数、教育全社会固定投资、城镇单位结业人员。将以上指标归纳为经济、基础设施、环境、位置、政策五大类因素。
　　一、基于主成分分析的城市房价研究
　　（一）经济
　　一个城市如果经济总量大，人均GDP排名靠前，房地产开发投资越高，平均房价水平也比较高。产业结构能反映一个城市的经济优化程度，与房地产相关的主要是第三产业，第三产业占比高，说明该城市的产业结构得到优化升级，经济相对发达。
　　（二）基础设施
　　从整体来看，交通条件越便利存在数量越多，品质越好，其周边的房价也相应较高；医疗资源在一定程度上能够满足民众日常求医看病的需要，教育全社会固定资产投资越高，相应的房价也会越高。
　　（三）环境
　　由于人们对生活质量的追求，当周边生活环境较好、人口密度较少的时候房价相应的也就高，其中包括空气质量状况和公园个数等。
　　（四）位置
　　以市中心为圆圈的中点，向周围的扩散房价呈现递减的趋势。
　　（五）政策
　　对于房价短期内祈祷直接冲击作用的是限购政策（从中长期来看，房屋属于生活必需品，需求是刚行的，供给量和供给结构的调整使得从长期来看可以忽略限购令对房价的影响）限购政策影响的就是房地产和民众之间的供求关系，实行限购之前的短期内可看作是供小于求，出现及短期的供等于求，实现限购以后则为供大于求。
　　从第一主成分表达式看，其每个标准化变量上载荷是相差不大的，因此判断属于综合性指标；从第二主成分表达式来看，它在标准变换量有相近的负载荷，有相近的正载荷，其中x6，x7对其影响比较显著；从第三主成分的表达式来看，x8，x9对其影响较为显著。
　　在进行房价因素分析时运用主成分分析法简化模型，减少了变量个数，为减少信息的缺失，选用累计贡献率在90以上的前三个变量进行分析，使得数据的使用更加有效，提高了精度。但是在进行因素分析的过程中只考虑了短期房价的变化，长期房价变化，不仅需要通过统计学进行数据分析，通过市场营销来分析市场变化，考虑经济学意义上的短期、中长期、长期房价的变化，房子作为刚性、生活必需品的变化还需要进一步的分析。通过主成分分析，将15个变量线性变换成3个主要变量之间是相互独立的，满足多元线性回归的条件。
　　二、政策建议
　　自贸区一般是指一国或地区境内关外的单独隔离区域，区内可进行仓储、贸易、加工等业务，在关税和配额等方面有优惠规定，货物储存期限一般不受限制。首先，对上海，北京和广州的房价进行了描述分析，经过查找相关信息，我们可以知道纵观全国改革开放30年来，每一次的自贸区成立都会伴随着房价的持续暴涨。让我们印象最深刻的就是深圳的小渔村和上海的浦东新区。但是，今时不同往日，随着限购政策的实施，总的来说，自贸区的建立会让海南的房子短期内狂涨一波，然后接下来将进入一段横盘起，如果自贸区的政策实施到位，基建也很完全，企业们也纷纷入驻，城市繁荣一片的时候，那房价将会缓慢上涨，相反，那将会下降。
　　根据以前建立自由贸易区的例子，特别是以上海为例，建设中国（上海）自由贸易试验区是国家深化改革扩大开放的一项重大战略，自贸区探索试验的核心，在于以改革与开放的协同创新构建与经济全球化最新发展趋势相兼容的开放型经济体制。其目标体现了三个方面的特性：国内改革与对外开放的协同性；国内经济体制与经济全球化新体制的兼容性；经济发展新战略对现行发展模式的超越性。协同性、兼容性与超越性体现了新阶段上开放型经济体制建设的道路、目标和意义。自贸区致力于探索管理体制创新，适应经济全球化新趋势，转变政府职能，维护国家经济安全，提升产业结构，创新竞争优势，实现双向开放，为国家实现更高水平的发展探索道路。相应的经济会持续稳定的上涨，由此海南在适应国家战略意义上的自由贸易区的建立也势必会带来经济的持续稳定增长，所以未来五年房价是持续上涨的，只是由于限购政策的实施，上涨幅度不像上海一样是暴涨。对其预测情况如下图所示。
　　参考文献：
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