新形势下开发商如何玩转产业地产

　　产业地产并不是什么新玩意，改革开放时期便已诞生，2002年进入了火爆开发阶段，根据2018年开发区目录，国家级和省级开发区数量达2543家，加上市县级自行设立的则数以万计。虽然数量众多，但说得上成功的却是少数。据2018年统计数据，全国产业园区空置率在43以上，很多园区无法盈利。其原因中，有开发主体运营能力不足的原因，也有市场监管和政策引导不到位的原因，这里就不再展开说。
　　尽管如此，国家近几年仍然全力支持和鼓励产业园区开发，在土地供应、项目配套、税收、贷款、企业补贴等各方面提供了众多优惠政策。为什么？因为之前一窝蜂上马的很多园区项目，不能满足当今节约型经济、互联网经济、城镇化、城市集群化等新形势下的发展需求。例如，在粤港澳大湾区的整体规划中，对92城市的产业功能定位进行了详细说明，这就给各城市的产业园区开发起到了很好的引导作用。简言之，现阶段需要的是符合新形势、新经济发展需要的高质量产业园区。
　　目前的传统住宅地产已趋于饱和，众多地产商也显然早已嗅到了形势的变化，实力较强的地产商，如百强房企中至少有一半，都投身于产业地产开发。科技、商业、文旅、养老、物流等，各有各的玩法。当然，也已经有不少出色的玩家，像华夏幸福的产业新城模式，招商局的港产城模式就取得了很大的成功，不过也有很多地产商，包括不缺资金的传统地产头部房企，仍然没有取得突破，甚至近两年重新收缩到熟悉的住宅开发核心业务上来。
　　那么投身产业地产的玩家该怎么玩？我个人有如下几个观点：
　　一、改变传统地产的快进快出思维，耐心很重要。
　　传统住宅地产，玩的就是高周转，不管承不承认，不玩高周转就不叫房地产，资金一年内回正，再滚投，开发商快进快出，获得稳定的现金流，大家都赚得盆满钵满。但是，这有个前提，去货快资金才能回正，才能周转起来，碰到诸如目前的市场行情，很多先天不足的项目就失去了周转的动力。对于产业地产，开发、招商、运营、服务，周期长，收益回收期一般都要5年以上，没有一点耐心还真不行。所以，改变传统地产思维，保持足够耐心，才能进入产业地产的游戏中来。
　　二、打通产业上下游通道，坚决走产城融合之路。
　　引一个产业，建几栋厂房，像02年后的那拨粗放式发展模式已经完全淘汰，目前的产业园区开发，不仅要解决该产业上下游供应链产业端生产问题，而且还要解决与城镇发展的配套问题，包括商业、居住、娱乐、交通物流等。比如，建一个汽车产业园，带动产业链上的零部件产业就有上百个，此外还带来交通、物流、生活消费等巨大的市场需求。因此，这种产业链、产城的充分融合互补，才能很好地解决企业效益、土地节约、人口就业等问题，也才能真正落实城镇化的战略布局。
　　三、打造政府开发商企业三方融合平台，共享效益成果。
　　产业园区的开发运营，比起住宅地产，政企关系更加密不可分。政府在土地供应、项目开发、招商引资等方面都有很多的政策支持。比如在拿地阶段，土地价格、规划条件、产权分界等，对于开发商的最终利润就起到很大的影响；政府对进驻企业的政策支持和引导，开发商提供的运营服务质量，往往决定了园区的成败。目前有些园区采用开发商与企业效益捆绑，风险共担的模式，更有利于打造更加融合稳定的平台，对于提供园区的盈利能力和综合竞争力很有帮助。
　　四、把握市场趋势，资产证券化给开发商提供机遇。
　　传统的地产项目融资，主要是从商业银行获取开发贷，根据项目回款情况或约定时间还贷，在高周转不灵的情况下，企业及银行将承担全部风险。但是房地产资产证券化，则可以将周转不灵的项目通过金融手段流传起来，大大降低企业及银行风险，这是目前地产金融市场的一大趋势。在产业地产中，开发商的资产更重，门槛更高，如果采用资产证券化上市流通，无疑可以大大减轻开发商的金融风险，也给资金实力相对较弱的中小地产商提供了很好的机遇。
　　总结下，在目前房住不炒、避虚就实的大背景下，产业地产对于供给侧结构性改革、城镇化进程、促进新经济发展，具有很大的现实意义，也具有广阔的想象空间。在住宅地产走向天花板的时候，产业地产即将迎来行业争霸的新风口，规划能力更强、运营能力更强、人才筹备更强的开发商，将会有更加出彩的表现，若干年后，谁能笑傲江湖，我们拭目以待！
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