案例调研报告二手房中介的业务风险及注意

　　导语
　　在现实生活中，不少人都有过买房或卖房的经历。在房屋交易中，除去直接购买一手房外，大部分交易都离不开中介的帮助。毕竟，对于一个普通百姓而言，房屋交易可能是自己这辈子签过的标的最大的合同！再加上房屋交易中涉及各类专业知识，一个普通的百姓不可能全部精通。因此，有一个专业的中介为交易保驾护航显得尤为重要。当然，实践中大家对中介的评价也是褒贬不一。如果遇到一个好的中介，他非但可以居间撮合生意，还能运用专业知识帮助交易双方将交易顺利进行到底，实现交易双方的交易目的。而一旦遇到无良中介，交易双方都会深受其害，遭受各种损失。
　　为了充分了解二手房中介行业的法律风险，笔者通过案例分析的方式总结了相关规律，敬请关注本文内容。
　　注：本文中的居间方、居间人如无特别注明，是指房屋交易中介，包括中介机构与中介人。本文中的委托人、客户如无特别注明，是指委托中介买房的购房人或委托中介卖房的卖房人。
　　作者：刘世君律师
　　微信号：sendsmallstop
　　公众号简介
　　公众号御用大律师由刘世君律师团队运营，内容均为原创文章。文章侧重实用性，不纠结于那些高深的理论，只以现行法律法规、生效裁判案例为依据，介绍一线业务操作办法，致力于将操作方案落地。在实务操作中，我们的文章可直接拿出来作为工具使用，敬请您阅后收藏。
　　作者
　　嫌文章长不愿细看的读者可直接看结论摘要。如果觉得此文有用，请在最下方点击在看并转发哦！
　　结论摘要
　　（一）居间方如何才能全额拿到佣金
　　首先，居间方与委托人之间必须存在合法有效的居间合同，包括书面方式或其他方式（微信记录、短信记录、电子邮件等）。
　　其次，仅居间方的服务下，促成了委托人正式签订了《房屋买卖合同》或类似文本，且该合同在法律上具备履行的可能性；（比如，购房人不能存在限购、限贷，房屋没有被查封或限制交易等情况；）
　　再次，居间方在合同履行中综合提供法律、税务等专业服务，主动积极地帮助委托人顺利履行合同、完成交易；
　　最后，在整个服务过程中，居间方需勤勉谨慎地维护委托人的利益，充分告知委托人与交易相关的全部信息，避免委托人遭受任何损失。
　　在完成上述全部要求后，居间方才能拿到全部佣金。
　　（二）居间方应当提供哪些服务
　　居间方应当：提供房产信息；提供订约信息、充当订约介绍人；协助磋商交易细节；斡旋交涉；促成买卖双方订立房屋买卖合同；协助指导订立《存量房买卖合同》；督促协助双方履行合同；协助办理过户；协助办理审税；维修基金交割；水电煤等的过户；协助双方交房；协助办理户口转移手续；协助办理贷款；协助卖方收取尾款；全程提醒双方交易费用。
　　（三）如何防止委托人跳单
　　首先，居间方在带委托人看房前与委托人签订《看房确认单》等类似文件，明确约定：1、带看房屋的地址等信息；2、限定期限内不得擅自与交易对方成交条款；3、如有违反应当支付佣金的数额或计算标准；4、委托人的联系方式。
　　其次，保留与委托人交流、协商居间事宜的证据，包括：微信聊天记录、电子邮件、通话录音、第三方证人见证等。如委托人是企业，还需了解经办人与在企业中的职务等信息。
　　再次，与委托人交流的时候，仅可能多地了解委托人的相关信息，包括关联企业、亲属等，防止其利用关联方跳单。
　　最后，尽快与委托人签订书面《居间协议》、《佣金确认书》，及早确认居间成功的结果，维护自身权益。
　　（四）居间方在提供服务时需要注意事项
　　1充分重视证据，服务过程全程留痕，
　　2及时签订合同、文件
　　3学习法律、税务知识
　　4谨慎审核合作伙伴，避免盲目信用背书
　　5建立健全管理制度，防止员工损害公司和客户的利益
　　6收款时注意保留证据
　　7协议文件手写部分必须双方签字盖章
　　本文字数：19239字
　　阅读时间：58分钟
　　正文
　　一、本次调研范围及调研概况
　　（一）搜索策略
　　本次案例调研，笔者通过Alpha案例库，输入以下检索条件：
　　1时间：2019年12月6日之前
　　本次数据采集时间：2019年12月6日，故之后的数据未能采集。
　　2案由：居间合同纠纷
　　本次调研主要针对居间机构与委托人直接的纠纷，故案由选定为居间合同纠纷，排除房屋买卖双方的纠纷案件。
　　3标题：经纪
　　房屋居间机关名称都带有经纪二字，通过对案例标题限定经纪二字，可以排除绝大多数其他主体的居间合同纠纷。
　　4地域：上海市
　　房屋交易规则有很强的属地化规律，因笔者在上海执业，加上上海市房屋价格处于全国一线水平，上海市的案例标的更大，故本次选取的案例均为上海法院判例。
　　5文书类型：判决
　　因需要进行深入分析，故本次调研选取判决书方式。裁定书因只针对程序性问题作出结论，不分析案件实体法律适用，无参考价值，故未列入本次调研范围。
　　（二）数据分析
　　本次检索获取了居间合同纠纷2019年12月6日前共3575篇判决书。
　　1判决程序分布
　　从上面的程序分类统计可以看到居间合同纠纷下当前的审理程序分布状况。一审案件有2665件，二审案件有908件，再审案件有2件。
　　以上表明：居间合同纠纷倾向于一审解决问题，当事人上诉意愿不高。
　　2裁判结果
　　（1）一审裁判结果
　　通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下全部部分支持的有1914件，占比为71。85；全部驳回的有496件，占比为18。62；其他的有254件，占比为9。53。
　　居间服务纠纷与其他纠纷相似，原告胜率高。主要原因是原告如果没有胜诉把握不会轻易提起诉讼，故上述胜诉率很正常。
　　（2）二审裁判结果
　　通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有721件，占比为79。41；其他的有137件，占比为15。09；改判的有50件，占比为5。51。
　　从居间服务合同纠纷二审情况看来，二审变更一审的判决率偏高，改判加其他方式累计达20。6！超出其他案由。表明，此类型案件事实查明较难，各个法院对法律适用的理解也不同！
　　3案件标的额分析
　　通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为50万元以下的案件数量最多，有3083件，50万元至100万元的案件有61件，100万元至500万元的案件有28件，500万元至1000万元的案件有1件。
　　表明：居间佣金的金额偏小，绝大多数都低于50万元。但也不可否认，也确实存在大额的佣金纠纷。
　　注：最大标的案件为上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初92572号，该案件由房屋居间方要求委托人支付居间佣金达人民币6，535，525。44元！一审法院支持原告诉讼请求，该案件尚未发现二审情况。
　　4案件审理期限分析
　　通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在3190天的区间内，平均时间为91天。
　　在如今案多人少的大环境下，这个审理期限偏短，可能大部分小标的案件双方对事实的争议不大，容易快速判决。
　　但我们同时需要注意到，有110件案件审理期限在181365天之间，有17件在365天以上，表明还是有很多疑难杂案难以处理。
　　5审理法院分析
　　通过对法院的可视化分析可以看到，审理居间合同纠纷案件由多至少的法院分别为上海市浦东新区人民法院、上海市第一中级人民法院、上海市第二中级人民法院、上海市宝山区人民法院、上海市松江区人民法院。
　　由此可见，浦东新区的二手房交易量最大！
　　6审理法官排名
　　通过对法官的可视化分析可以看到，审理居间合同纠纷案件最多的法官分别为毛焱上海市第一中级人民法院、杨利民上海市宝山区人民法院、方方上海市第一中级人民法院、孙飞上海市第一中级人民法院、卞晓勇上海市第二中级人民法院。
　　毛炎法官与卞晓勇法官分别处于一中院、二中院判决最多的法官，这两个人基本上就代表了上海市针对房屋居间纠纷的裁判标准。故如经常从事该类型案件的律师或者中介机构，可多关注此二人。
　　7当事人分析
　　（1）进攻方分析
　　通过对攻方当事人的可视化分析可以看到，居间合同纠纷当前案件中担任原告、上诉人等角色最多次的当事人分别是：上海仁丰房地产经纪有限公司、上海搜房房天下房地产经纪有限公司、德佑房地产经纪有限公司。
　　表明这些公司被拖欠的居间佣金特别多，需要通过诉讼方式追索。
　　（2）防守方分析
　　通过对守方当事人的可视化分析可以看到，居间合同纠纷当前案件中担任被告、被上诉人等角色最多次的当事人分别是：德佑房地产经纪有限公司、上海仁丰房地产经纪有限公司、上海搜房房天下房地产经纪有限公司。
　　上述排名表明德佑房地产经纪有限公司（也就是链家）被告的次数最多，有可能是业务数量多导致纠纷多，另一方面也反映链家的客户服务工作不是很好。
　　（三）高频法条
　　此处统计了居间合同纠纷案件中所有被援引的高频法条，其中，高频实体法条见下表：
　　二、案例裁判观点分析
　　在上述3575个案例中，笔者抽取50个案例进行深入研究。之所以抽取二审案例，主要是案件经过二审，由两级法院对适用法律问题进行双重确认，可以有效地消除对法律理解的不一致现象。经深入研究，分析如下：
　　（一）高频次法条分析
　　1中华人民共和国合同法第四百二十四条
　　【定义】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
　　该法条被引用1110次，为最高频次法条。
　　该条确立了居间合同的性质，即提供的服务为提供订立合同的机会或媒介服务。但凡符合该特征的交易，都可能会被认定为居间合同。
　　在上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第3410号判决中对此作出深入解释：
　　委托合同与居间合同的关系，前者是大概念，后者是小概念，即居间合同是委托合同中的一个种类。
　　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
　　2中华人民共和国合同法第四百二十六条
　　【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
　　居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
　　该法条被引用957次，为第二高频次法条。
　　此条确定了居间人促成合同成立后，有索取报酬的权利。同时规定了，居间成功情况下，居间活动的费用，由居间人负担，不得再额外索要。
　　3中华人民共和国合同法第四百二十七条
　　【未促成合同成立的处理】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
　　此条确定了居间人索取报酬的前提，是必须居间成功。如果居间失败，不得索要报酬，仅能取得从事居间活动支出的必要费用。
　　4中华人民共和国合同法
　　第八条
　　【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　依法成立的合同，受法律保护。
　　第六十条
　　【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
　　此两条确定了当事人应当严格履行合同约定的规则，法院原则上也支持居间方与委托人合同约定的权利义务。
　　5中华人民共和国合同法第一百零七条
　　【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　此条确定了当事人不得违约，严格履行合同约定的规则。
　　6中华人民共和国合同法第四百二十五条
　　【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
　　此条确定了居间人有如实报告的义务，如有违反，应当承担相应的赔偿责任。
　　7中华人民共和国合同法第六条
　　【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
　　此条确立了在居间合同中，双方都有诚实信用的义务。居间人除了促成合同成立外，还需要积极促成整个交易顺利完成。
　　8中华人民共和国合同法第五条
　　【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
　　此条确立了在审理居间合同纠纷中，须遵守公平原则。法院在判决佣金数额及分配责任时，会考虑到公平原则，合理进行调整和分摊。
　　9中华人民共和国合同法
　　第四十条
　　【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
　　第三十九条
　　【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
　　上述两条分别被引用130次、78次，引用频次较高。表明有相当一部分居间合同存在格式条款问题，最后被法院判无效。这个问题，中介机构需引起充分注意！
　　10中华人民共和国合同法
　　第一百一十四条
　　【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
　　第一百零九条
　　【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
　　上述两条表明，居间合同的双方，任何一方违约均需承担违约责任。但在确定违约金金额时，法院都会进行酌情调整。
　　11中华人民共和国合同法第九十七条
　　【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
　　此条表明，有一部分案例中，双方解除了居间合同。
　　（二）确认居间成功的标准
　　《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。
　　问题
　　那么，促成合同成立，即居间成功的标准是什么呢？
　　1一般情况下
　　笔者根据调研案例，整理出规律，即一般情况下，同时符合以下条件，认定居间成功：委托人根据居间人提供的服务签署了正式的《房屋买卖合同》、签署《佣金确认单》，同时促成的交易应当为法律上具备履行可能性的交易。具体分析如下：
　　（1）委托人根据居间人提供的服务签署了正式的《房屋买卖合同》。
　　一般以交易中心网签备案版的合同为准。
　　（2）委托人签署《佣金确认单》。
　　判决摘录
　　《佣金确认书》的签署应当是居间方居间成功的直接证据。上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第1363号判决观点。
　　《佣金确认书》上确认佣金支付日期为买卖合同成立当日。上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终896号判决观点。
　　佣金确认书仅委托人单方签字，因确认书上有居间方的追认，且居间房屋也已交易完成，故该份确认书应当认定成立、有效。上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终8611号判决观点。
　　签订《佣金确认书》，表明委托人明确知道XX公司与中原公司在竞拍房屋过程中的各自所起到的作用，亦明确知道其既应支付XX公司服务费亦应支付中原公司佣金。现汪晓凤已成功通过竞拍购买到房屋，中原公司已完成其作为居间方促成合同成立的居间义务，故其主张汪晓凤依约支付佣金6万元符合双方约定。上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终5799号判决观点。
　　（3）促成的交易应当为法律上具备履行可能性的交易。
　　在签订房屋买卖合同时，如购房人因限购、限贷等原因自始就不具备履行合同的能力，属于法律上不具备履行可能性的交易，即使签订了买卖合同，也不视为居间成功。
　　判决摘录
　　买卖合同虽然签订，但因买方贷款未能通过审批原因而解除，视为居间失败。上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第458号判决观点。
　　因买方购房时即没有购房资格，即使签订买卖合同，也因为无法履行，故视为居间未成立。只能酌情支付从事居间活动的必要费用5，000元（诉请100000元）。上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第1527号判决观点。
　　2特殊情况下居间成功的标准
　　（1）在缺乏书面证据的情况下，可以凭微信、通话录音、系统软件、电子邮件、证人证言等证据综合认定居间人提供了居间服务，居间成功。
　　一般情况下，需要凭《居间协议》、《佣金确认书》确认居间成功，并结算佣金。但在特定情况下，比如在商业居间业务中，居间人还来不及签订《居间协议》就直接提供居间服务，此时如果委托人因居间服务而成交，法律上也视为居间人居间成功，委托人应当支付佣金。
　　但此种情况下，需要由居间方进行举证证明。居间方需要证明：委托居间的经办人的身份，是否与委托人存在代理关系；是否实际提供媒介服务；双方是否确定居间报酬数额。实践中，交易某一方出具的书面确认也能间接证明居间人提供了居间服务。上述证据在可行的情况下，最好办理公证。上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终6402号判决观点。
　　（2）跳单情况下，视为居间成功
　　居间人在首次带委托人看房时，如果在《房地产经纪确认书》上明确注明委托人如与居间人曾经居间介绍的交易对象在签订本确认书后的一定期限内以任何形式及条件自行成交，视为居间成功。此时，如果委托人在限定期限内跳单，自行与交易对方成交，法院也会判定居间成功，应当支付居间佣金。
　　判决摘录
　　上海市静安区人民法院（2017）沪0106民初3832号判决。
　　2016年10月，被告员工刘炳信先后代表被告（甲方）与原告（乙方）签订了两份《房地产经纪确认书》，其中编号为02067、签订日期为2016年10月19日的《房地产经纪确认书》载明，甲方委托乙方居间（承租）房地产；乙方推荐房源供甲方挑选；甲方（包括但不限于甲方的承办人及各关联方）如与乙方曾经居间介绍的交易对象在签订本确认书后的12个月内以任何形式及条件自行成交，或经乙方居间中介、咨询成交后因甲方（包括但不限于甲方的承办人及各关联方）的原因导致合约终止时，视为乙方履行了居间人义务；乙方履行了居间人义务，甲方按照该房地产月租金金额的50100支付给乙方佣金；佣金的支付期限为甲方（包括但不限于甲方的承办人及各关联方）与该房地产出售人或出租人订立买卖合同或租赁合同（即成交）之日支付，逾期支付的违约金按日万分之五计算；签订本经纪确认书时，乙方已在下列时间向甲方（含甲方的承办人及各关联方）推荐并陪同甲方（含甲方的承办人及各关联方）实地验看了以下房地产：2016年10月19日，静安区南京西路XXXXXX号12F、南京西路XXX号1F、黄浦区淮海中路XXX号1F（华狮广场）；甲方认可，乙方针对上述房地产已向甲方就房地产权籍、使用状况、行情等进行了居间介绍；本确认书所述之关联方是指直接或间接拥有或控制甲方，或被甲方所拥有或控制的人或法人，该等控制指不论是通过所有权关系还是通过合同关系或以其他方式拥有指挥他人或影响他人行为、管理、政策制订的权力。本确认书所述之乙方的客户包括由乙方商标许可体系中其他独立经营的经纪企业介绍的客户。因刘炳信表示具体的佣金数额需请示公司，原告业务员孙志斌在合同最后一栏，手写具体佣金金额由公司申请后决定。
　　上述事实，有原告提供的《房地产经纪确认书》四份（编号分别为01587、01599、02066、02067）、孙志斌和刘炳信微信聊天记录、系争物业的外观照片，被告提供的2016年11月7日的《居间中介确认书》及《佣金确认书》、华狮公司的情况说明、上海增值税普通发票、华狮公司与被告签订的《上海市商品房租赁合同》，以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　原告接受被告委托后，带被告现场实地查看系争物业的具体位置，提供系争物业的基本资料和合作条件，并将被告有意租赁系争物业的情况向出租人汇报，只是由于被告跳单，私下自行与出租人签订租赁合同，使原告丧失了继续为被告服务的机会，应视为原告履行了居间义务。
　　按照惯例，出租人如委托中介公司的话，必须签订《一般招商代理服务合同》，出租人没有与原告签订该合同，所以不是一般代理，更不是独家代理；之前与原告经纪人之间的联系也只是普通的要约邀请，具体租金等重要因素都没有谈过，关键性的内容都没有涉及，出租人只是相互了解情况，不存在任何委托关系。
　　原告对被告提供证据的质证意见为：真实性无异议，但汪麒所做的陈述并非事实，出租人已向原告提供了系争物业的平面图、租赁价格等重要信息，应视为出租人口头委托原告居间介绍承租人；本案系出租人与承租人串通，恶意跳单，逃避向居间方支付佣金的纠纷，出租人与本案有利害关系，因此汪麒的陈述不能作为证据被采纳。
　　《房地产经纪确认书》确认原告于2016年10月19日推荐并陪同被告实地验看了系争物业，被告承诺如与原告曾经居间介绍的交易对象在签订确认书后的12个月内以任何形式及条件自行成交，或经原告居间中介、咨询成交后因被告的原因导致合约终止时，视为原告履行了居间人义务，该约定能够有效防止跳中介等不诚信行为的发生，符合法律规定以及居间活动的交易习惯，应当认定合法有效。原告受被告委托为其寻找合适的承租房屋，根据被告的要求向其报告了符合条件的房源信息，并陪被告实地查看了多处房屋，包括此后被告承租的房屋，供被告选择，尽到了居间人的相应义务。被告辩称，原告因未得到出租人的委托而无权居间。本院认为，出租人的招商部经理汪麒通过微信方式将系争物业招租的信息告知原告业务员，表明其具有向原告发出租赁或居间要约的意思表示。原告带被告验看商铺的行为也表明，出租人实际并未将原告排除在看房人以外。故被告的上述辩解，本院不予采信。现被告根据原告提供的房源信息，通过其他中介公司与出租人签订租赁合同，使原告丧失了通过履行居间合同获得报酬的可能，必然给原告带来损失，被告应按《房地产经纪确认书》的约定支付原告佣金。考虑到被告主观上存在逃避支付佣金的恶意，原告主张被告按月租金的100支付佣金，本院予以准许。佣金的数额参照被告与华狮公司之间租赁合同约定的2016年12月1日至2018年11月30日期间的月租金标准，为916，666。67元。滞纳金的起算点为被告与华狮公司签订租赁合同的时间，为2016年11月18日，计算标准为《房地产经纪确认书》约定的每日万分之五。
　　（3）司法拍卖中的居间成交日为拍卖成交日
　　方某系由德佑公司介绍而参与协助竞买系争房屋事宜，介绍方某本身即应视为德佑公司履行居间义务的内容之一。上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终9837号判决观点。
　　（4）新建商品房销售，需凭开发商与居间方约定的特殊凭证
　　新建商品房的销售不同于二手房买卖，客户至售楼处看房、洽谈不能直接推定出购房事实的成立；从销售模式来看，一般分为场外销售及场内销售，对于场外销售开发商往往邀请多家房地产经纪公司参与，而签订《成交确认书》能正确区分各家房产经纪公司的业绩。上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终2921号判决观点。
　　（三）居间人的义务
　　1居间人的义务范围
　　实践中，不少中介机构都认为，只要撮合买卖双方签约成交就完成了居间义务，后续审税、过户、房屋交接等事宜由买卖双方自行操作，不属于中介的服务范围。
　　笔者通过案例调研分析发现，上述观点被上海各级法院全面否定！根据法院裁判观点，居间人仅仅撮合合同订立并不能全额取得佣金，居间人共有以下义务：
　　（1）主要义务
　　居间人最主要的义务是提供交易机会，撮合交易。
　　根据合同法第四百二十四条对居间合同的定义，向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，为居间人首要义务与职责。其他附属义务，均是在此基础上产生。
　　包括：
　　提供订约信息、充当订约介绍人
　　提供房产信息
　　协助磋商交易细节
　　斡旋交涉
　　促成买卖双方订立房屋买卖合同
　　协助指导订立《存量房买卖合同》
　　问题
　　实践中，部分委托人与交易对方事先认识，手拉手找中介谈交易，此时中介机构提供的服务属于居间服务吗？
　　对于这个问题，应当区分具体情况分析。因交易双方事先认识，故中介机构难谓提供订立合同的机会。关键得取决于中介机构是否实质性地提供了订立合同的媒介服务。
　　如果交易双方就全部交易细节达成一致意见，无需中介机构帮助协商，则中介机构提供的服务不属于居间服务，而应当参照咨询服务、法律服务处理。
　　但如果交易双方未就全部交易细节达成一致意见，需要中介帮助协商进一步交易细节，并在此基础上提供后续服务；此时，该服务依然属于居间服务范畴。
　　判决摘录
　　作为居间人，其最大的义务在于提供订立合同的媒介服务而非消除买卖双方的不信任。上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第3381号判决观点。
　　（2）辅助义务
　　居间人除了提供交易机会，撮合交易外，一般还需督促协助双方履行合同、协助办理过户、维修基金交割、水电煤等的过户、交房等后续服务内容。具体如下：
　　督促协助双方履行合同
　　协助办理过户
　　协助办理审税
　　维修基金交割
　　水电煤等的过户
　　协助双方交房
　　协助办理户口转移手续
　　协助卖方收取尾款
　　提醒交易费用
　　协助办理贷款
　　判决摘录
　　a）根据行业的规范要求及公众普遍的认知程度，居间方提供的居间服务还应包括协助办理过户、维修基金交割、水电煤等的过户、交房等后续服务内容。上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终7392号判决观点。
　　b）房地产居间服务的内容广泛，涉及提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同、督促协助双方履行等多项服务上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终11901号判决观点。
　　c）居间人义务包括：提供订约信息、充当订约介绍人、协助指导订立《存量房买卖合同》、协助办理房地产交易手续以及协助办理其他户口转移、水电表过户手续等。有合同约定按约定，没约定也会根据交易习惯。安徽省合肥市中级人民法院（2016）皖01民终4352号判决观点。
　　d）居间方尚未协助委托人办理后续过户和尾款收取等居间事宜，法院亦酌情减少佣金数额上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终13743号判决观点。
　　e）居居间协议并未明确约定中介服务的具体事项，德佑公司作为专业从事房屋买卖的中介机构，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房地产买卖合同、协助办理审税、产权过户等相关服务外，在明知涉案房屋交易涉及评估费，且现有法律法规未对该项费用负担作出规定的情况下，应提示买卖双方就该费用负担予以协商确定。上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终4597号判决观点。
　　f）佣金作为德佑公司完成全部居间服务的对价，不但包含促成签约，而且包含贷款、过户、房屋交接等后续流程的完成。上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第2357号判决观点。
　　（3）如实报告义务
　　根据《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
　　实践中，有以下情形居间人应当重点关注，并如实报告给委托人：
　　审核出卖人房屋的相关情况
　　其中就包括房屋产权性质、产权有无查封限制或权利负担等情形。
　　隐瞒出卖人的报价，自己赚取差价
　　中介与上家约定高于底价属于居间佣金，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害作为委托人的下家的利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。此种模式下，只能收上家佣金，不可再收下家佣金。
　　上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终4652号判决观点。
　　在授权缔约情况下，必须征得委托人同意
　　不可为了促成交易赚取佣金而不顾及委托人的意愿。
　　判决摘录
　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。德佑公司未将严重关切鲍玉红利益的意向金转为定金支付给出售方的重要事项向鲍玉红通报并征询意见，致使鲍玉红无法索回20万元意向金，德佑公司对此负有相应的赔偿责任。上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第2643号判决观点。
　　（4）提供法律、税务方面的专业服务
　　虽然中介机构并非专业法律、税务服务机构，但对于房屋买卖交易相关的法律、税务知识还是应当需要了解，否则无法帮助委托人完成交易。
　　判决观点
　　根据上海市第二中级人民法院（2009）沪二中民二（民）终字第2281号判决观点：
　　a）居间人提供订立合同的信息不仅限于出卖人及标的物，还包括对当事人进行相关法律、政策方面的宣传指导。
　　b）居间方有义务积极参与配合交易双方办理审税、纳税等事宜，尤其是在系争房屋成交价审税未通过后，应当给予专业指导意见，为税费的实际承担者最大限度争取合法利益。
　　c）居间方如做不到上述义务，服务过程中存在瑕疵而无权全额收取剩余佣金。
　　d）对于居间佣金较高的情况下，中介方应当给予专业指导的特殊情况。
　　e）居间服务过程中，能对促成交易双方合同成立后其所应提供的相关配合义务亦予以高度重视，本着诚信履约的原则为当事人提供更为完善的居间服务。
　　上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终7020号判决观点：
　　配合办理审税、缴税手续仅是居间方应承担的合同附随义务。
　　上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终12570号判决观点：
　　买家多缴纳了税款、只能申请商业贷款导致利息增加，居间方通过降低佣金方式给予了适当补偿。
　　（5）提供政策咨询服务
　　除了提供法律、税务服务外，中介机构还需提供当地与房屋交易相关的政策，尤其是限购政策与贷款政策。
　　判决观点
　　上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第1527号判决观点：
　　在上海市颁行房地产交易限制政策的背景下，德佑公司作为提供房地产交易居间服务的专业公司，应审慎核实购房人的购房资格以促成房地产交易的顺利进行并忠实尽力于委托人之利益。
　　（6）主动沟通促成交易义务
　　在房屋买卖居间服务中，居间方并非仅撮合双方订立合同就服务终结，还需要主动地、及时地与双方沟通，推进交易顺利进行，避免买卖双方发生纠纷。
　　判决摘录
　　居间方，在买卖合同的履行过程中应当起协助作用，主动地、及时地与双方沟通，避免买卖双方发生纠纷。上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第1076号判决观点。
　　（7）保留服务证据义务
　　因中介机构为专业从事居间服务的商业机构，应当建立健全服务档案保管制度，及时准确地保留提供服务的证据。这样，在与委托人发生纠纷时，将相关证据提供给审判机构，以维护自己的合法权益。否则，因证据缺失的情况下，只能由居间方承担不利的后果。
　　判决摘录
　　在双方均无法举证的情况下，结合举证能力，由居间方进行举证。上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终7392号判决观点。
　　（8）积极帮助客户避免损失义务
　　居间方一旦与委托人形成了委托关系，就必须视委托人的利益如同自己的利益，不可放任委托人造成损失！
　　判决摘录
　　居间方应当履行承诺，尽到相应协助义务，妥善处理房屋解租事宜
　　因德佑公司并未举证证明其已采取相应的措施妥善处理房屋解租事宜，故德佑公司对李宗庆与承租人、买受人三方之间发生的纠纷，存在一定的过错，应酌情减少其佣金数额上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终13743号判决观点。
　　居间方对委托人支付的购房意向金负有安全保证义务
　　中介机构不可随意介绍掮客给委托人认识，防止委托人被骗。上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终2123号判决观点。
　　对于先卖后买的置换型交易，要谨慎维护委托人利益，防止委托人损失。
　　因中介机构在同时接受委托人先卖后买的双重委托时，明知委托人有旧房未出售而限购的情形，在没有采取防范措施情况下依然促成其签订买卖合同，导致赔偿给对方违约金，法院判决中介机构承担70的赔偿责任上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第2643号判决观点。
　　2居间人违反义务的后果
　　（1）视为居间失败，只能取得居间活动支出的费用
　　在主要义务未能完成的情况下，未能促成双方订立买卖合同。
　　（2）酌情调减居间佣金
　　在履行主要义务，撮合双方达成交易，但没能履行辅助义务的情况下。
　　根据调研案例统计，一般在佣金基础上打5～9折。
　　（3）返还保管款项
　　实践中，对于委托人支付给中介代为保管的意向金、交易款，如果交易合同解除，中介机构应当予以返还。除非中介机构经委托人授权将该款项实际支付给第三方，则由第三方进行返还。
　　（4）承担赔偿责任
　　对于中介机构故意隐瞒交易信息致使委托人造成损害，中介机构应当全额赔偿损失。
　　对于中介机构未能尽到勤勉尽职义务致使委托人遭受损害，中介机构应当根据过错比例承担部分赔偿责任。
　　（四）居间业务中居间人的风险
　　1格式条款问题
　　在实际操作中，委托人签署的居间合同往往是居间方提供的格式合同。
　　根据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
　　提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
　　在很多中介机构的居间合同范本中，都能看的居间成功的定义，即约定双方签署买卖合同之日为居间成功日，委托人应当支付佣金。实践中，有很多中介据此就不愿意负责后续的过户等事宜，因此引发一系列纠纷。
　　但法院往往都不支持中介方的观点，主要理由就是居间合同是由居间方提供的格式合同，该合同中免除居间方后续辅助义务的条款违背了公平原则与交易习惯，该条款无效。居间人依然需要履行辅助义务，或者减少佣金报酬。
　　除非在订立合同时，居间方用醒目的字体标出出该条款，特别提醒委托人注意，并且在计算佣金时考虑该因素，此时该条款才方为有效。
　　注意
　　在《看房确认单》约定，看完房之后无论后续居间服务就得支付佣金。该条款排除委托人的缔约权，无效。
　　2赔偿责任
　　居间方因以下原因，需赔偿委托人损失：
　　（1）故意隐瞒信息
　　比如：明知房屋上有查封无法顺利交易，隐瞒该信息，导致委托人购房款损失。
　　（2）居间方未尽到相关义务，导致提供的房源信息虚假，应当返还居间报酬
　　判决摘录
　　禹诺事务所作为受托的专业房屋中介机构，应当在居间活动过程中遵循诚实信用的原则，然禹诺事务所作为专业房产经纪公司未对方某提供的房源进行谨慎核实，理应承担相应的交易安全保障责任。上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终10948号判决观点。
　　（3）没能履行义务造成客户损失
　　不仅要促成合同订立，还需要提供法律、税务等专业服务，全面帮助委托人顺利完成交易，避免发生损失。
　　（4）没能审核全部产权人签字，导致买卖合同无效
　　判决摘录
　　仁丰房产作为专业的房地产经纪机构，有如实、全面提供房产信息及专业服务，以保障买卖双方合法权益的义务；本案中，仁丰房产工作人员在未能谨慎审核葛亮有无代理权，亦未向另一产权人葛静薇核实的情况下即主持买卖双方匆忙签订《买卖合同》以收取中介费，显然有违专业的房地产经纪机构应有的职业素养，为规范房地产中介市场，整肃房地产中介机构的不规范行为，法院酌情确定仁丰房产在葛亮的赔偿责任内承担20的补充赔偿责任。上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终3821号判决观点。
　　（5）擅自网签
　　判决摘录
　　李植、张建兰与姜启玄没有签订网签合同的情况下，中原公司擅自进行备案，导致李植、张建兰在购买其他房屋时按照两套房缴纳了税款，原审法院认定中原公司有过错，并应当予以赔偿。上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终8577号判决观点。
　　3没有签书面居间协议风险
　　没有签订居间协议明确约定居间费用，哪怕居间成功，也无法足额收取佣金。但可根据公平原则，酌情确定居间报酬。上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）终字第2149号判决观点。
　　4员工违规给中介公司带来的风险
　　（1）付款人无审核收据印章的义务，如果业务员伪造印章则自行承担刑事责任，但不影响公司承担民事责任。除非公司特别告知客户，必须将佣金打入公司账户。上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第3103号判决观点。
　　（2）员工被刑事判决认定为有罪并被责令赔偿受害人的经济损失，与中介机构应当承担的居间合同项下的责任并非同一法律关系范畴。在居间未成功的情况下，居间方应当依据居间合同向客户承担返还责任。上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第3103号判决观点
　　5协议约定不明的处理
　　（1）在无其他证据的情况下，三方居间协议约定的卖方纯到手价视为其不承担中介费，除非其另行签订佣金确认单明确确认支付佣金。上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第1482号判决观点。
　　（2）房屋出售人所获得房款一般均为到手价，相应的中介费等其他费用均由房屋买受人承担，为交易习惯。上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终11143号判决观点。
　　6退款风险
　　（1）联合居间服务必须凭书面证据证明，否则由收款方承担退款责任。
　　上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第359号判决观点。
　　（2）本案是意向金转定金问题，一旦出售方也签订三方协议且意向金由居间方实际转给出售方，自动成为定金。居间方不负退还责任。上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第1285号判决观点。
　　7独家委托风险
　　在独家代理模式下，约定卖出时限及卖出条件时，务必需要结合实际情况谨慎许诺。否则，就会对委托人产生违约责任。
　　判决观点
　　限时出售约定有效，限时出售并限时过户交易对卖方具有实际的财产意义（如限时收回的房屋出售款可用于投资、存银行等产生财产收益等），如居间方违反了规定，应酌情扣减部分佣金数额。由18万元减为14万元。上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第1991号判决观点。
　　（五）关于佣金计算的问题
　　1佣金以实际成交价计算，包括支付的装修补偿等都得计入。另外，佣金确认书也是确定佣金数额的重要依据。
　　上海市第一中级人民法院（2011）沪一中民二（民）终字第2433号、上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第1439号判决观点。
　　2在居间协议签订支付定金但买卖合同未签订，买家故意违约拒签正式合同的情况下，居间方所能收取的违约金被酌情调整，参照双倍定金数额。
　　上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字第2150号判决观点。
　　3佣金根据买卖合同的履行情况、居间方提供的居间服务内容、双方的过错程度等因素酌情确定。居间服务费人民币30，000元（约定佣金42，500元）。
　　上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终7392号
　　4买卖双方签订合同后未履行协商解除合同，居间方的中介费如何计算。法院倾向于酌情减少居间方，以结果论费用。
　　主张中介服务费16600元，实际判6000元。
　　安徽省合肥市中级人民法院（2016）皖01民终4352号
　　5事后达成的协议可以有效确定佣金数额
　　居间过程虽有过错，但双方又签订了《协议书》，居间方主动降低佣金及延长支付时间作为对委托人的补偿，并约定双方对本次居间无任何争议，可见双方已对居间过程中发生的纠纷达成一致的解决方案。
　　判决摘录
　　至此德佑公司与庄时珽、张静双方对本次居间无任何争议，任何一方不得就此事再以任何形式和任何理由向德佑公司提出其他任何赔偿或者补偿费用要求，且互不追究其他任何法律责任。上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终12570号判决观点。
　　6仅促成了买卖合同的签订，没有顺利率完毕，佣金不能全额支付
　　判决摘录
　　考虑到德佑公司仅促成了买卖合同的签订，但该买卖合同因陈梅英原因而最终未能履行，以致德佑公司并未履行全部居间服务，据此原审法院根据德佑公司在居间过程中确实花费了一定的人力、物力，结合本案的实际情况，并根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定陈梅英应付居间佣金48，000元。（诉求80000元，打六折）上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第2357号判决观点。
　　7法院在判断佣金金额时，会结合系争房屋买家已支付的佣金，判断是否超出正常、合理范围
　　上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终9456号判决观点。
　　8对于评估费没有提前提醒委托人，居间方未尽到注意义务、履行居间服务存有瑕疵，无权按约全额取得居间报酬。10万中介费调减1万，变为9万。
　　上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终4597号判决观点。
　　9对于居间失败后，法院支持的劳务费用金额
　　本次调研中，法院对居间失败所支付的费用金额，一般在1000元至8000元之间，金额偏低。
　　（六）关于跳单问题
　　实践中，中介最怕的就是委托人在看房后跳开中介，私下与房东交易。因此，本次案例调研中，针对跳单问题，整理出以下裁判规则：
　　1禁止跳单约定有效，该条款不属于格式条款
　　判决摘录
　　中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2。4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止跳单格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。最高人民法院指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（2009）沪二中民二（民）终字第1508号判决观点。
　　2认定跳单的标准
　　（1）在交易条件实质性相同的情况下，买卖双方跳开中介自行签约或通过其他居间方签约，视为跳单，依然应当支付居间佣金。
　　上海市第二中级人民法院（2011）沪二中民二（民）终字第924号
　　（2）但衡量买方是否跳单违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。包括：
　　中介公司提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；
　　委托人利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；
　　委托人主观上存在逃避支付佣金的恶意。
　　判决摘录
　　《承租、购买委托代理协议（买受方看房确认书》中已明确约定熊文强有义务在看房后不得私下与仁丰公司介绍的出售方进行委托事项的交易，无论是私下成交或委托第三方居间方成交，且熊文强亦不得委托本协议签订3公里范围内第三居间方从事与仁丰公司的相同活动或自行成交，否则视为违约，熊文强应支付相当于应缴佣金总额的补偿金，佣金为成交价格的1。
　　熊文强为了种种目的，利用仁丰公司提供的独家信息、机会另行委托其他房产中介机构与房屋出卖方成交，其行为显然构成违约，理应按约向仁丰公司承担违约责任。上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终4652号判决观点。
　　3不视为跳单的情况
　　如果委托人在居间人原先撮合的交易条件下无法履行合同而解除合同，之后通过其他居间人在新的交易条件下订立合同，不视为跳单。
　　判决摘录
　　根据居间协议约定，如在签订示范文本之买卖合同之前，胡银康申请银行贷款未获通过，则互不承担责任，且居间协议自动解除。此时视为居间没成立，双方通过其他中介居间撮合签订协议，不视为跳单。上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终5482号判决观点。
　　（七）关于向客户索要违约金问题
　　本次调研中，对于违约金问题裁判规则如下：
　　1大部分案件中，法院认为客户拒付佣金事出有因，并非恶意拒付，无需承担违约责任。
　　2有些案件中，法院认为违约金过高，给予调整
　　比如将日万分之五调整成日万分之二；或者在固定违约金金额基础上打折扣。
　　3部分案件中，法院认为支付佣金补偿足以弥补中介机构损失，无需支付违约金
　　总体而言，居间方很难向委托人索要违约金。
　　4如果委托人是企业，法院会以商事纠纷的审判规则公平对待双方，此时一般会全额支持违约金。
　　判决摘录
　　现被告根据原告提供的房源信息，通过其他中介公司与出租人签订租赁合同，使原告丧失了通过履行居间合同获得报酬的可能，必然给原告带来损失，被告应按《房地产经纪确认书》的约定支付原告佣金。考虑到被告主观上存在逃避支付佣金的恶意，原告主张被告按月租金的100支付佣金，本院予以准许。佣金的数额参照被告与华狮公司之间租赁合同约定的2016年12月1日至2018年11月30日期间的月租金标准，为916，666。67元。滞纳金的起算点为被告与华狮公司签订租赁合同的时间，为2016年11月18日，计算标准为《房地产经纪确认书》约定的每日万分之五。上海市静安区人民法院（2017）沪0106民初3832号判决观点。
　　三、总结
　　根据上述案例调研内容，笔者就中介机构在从事居间业务时的关键问题总结如下：
　　（一）居间方如何才能全额拿到佣金
　　首先，居间方与委托人之间必须存在合法有效的居间合同，包括书面方式或其他方式（微信记录、短信记录、电子邮件等）。
　　其次，经居间方的服务下，促成了委托人正式签订了《房屋买卖合同》或类似文本，且该合同在法律上具备履行的可能性；（比如，购房人不能存在限购、限贷，房屋没有被查封或限制交易等情况；）
　　再次，居间方在合同履行中综合提供法律、税务等专业服务，主动积极地帮助委托人顺利履行合同、完成交易；
　　最后，在整个服务过程中，居间方需勤勉谨慎地维护委托人的利益，充分告知委托人与交易相关的全部信息，避免委托人遭受任何损失。
　　在完成上述全部要求后，居间方才能拿到全部佣金。
　　（二）居间方应当提供哪些服务
　　居间方应当：提供房产信息；提供订约信息、充当订约介绍人；协助磋商交易细节；斡旋交涉；促成买卖双方订立房屋买卖合同；协助指导订立《存量房买卖合同》；督促协助双方履行合同；协助办理过户；协助办理审税；维修基金交割；水电煤等的过户；协助双方交房；协助办理户口转移手续；协助办理贷款；协助卖方收取尾款；全程提醒双方交易费用。
　　（三）如何防止委托人跳单
　　首先，居间方在带委托人看房前与委托人签订《看房确认单》等类似文件，明确约定：1、带看房屋的地址等信息；2、限定期限内不得擅自与交易对方成交条款；3、如有违反应当支付佣金的数额或计算标准；4、委托人的联系方式。
　　其次，保留与委托人交流、协商居间事宜的证据，包括：微信聊天记录、电子邮件、通话录音、第三方证人见证等。如委托人是企业，还需了解经办人与在企业中的职务等信息。
　　再次，与委托人交流的时候，仅可能多地了解委托人的相关信息，包括关联企业、亲属等，防止其利用关联方跳单。
　　最后，尽快与委托人签订书面《居间协议》、《佣金确认书》，及早确认居间成功的结果，维护自身权益。
　　（四）居间方在提供服务时需要注意事项
　　1充分重视证据，服务过程全程留痕
　　通过案例调研分析发现，在发生居间纠纷时，法院一般都会让居间方承担举证责任。在双方都拿不出证据的情况下，居间方往往会败诉。所以，居间方在服务过程中需要全程留痕，充分保留证据。
　　在服务过程中，尽量使用电子邮件、微信等软件，通过文字方式交流，便于证明。如果需要电话通话，建议使用电话录音，对重要的录音重点保存。
　　2及时签订合同、文件
　　在居间业务中，及时与委托人签订《居间协议》、《看房确认书》、《佣金确认书》，固定居间成功的事实。
　　3学习法律、税务知识
　　对于房屋交易中涉及的法律、税务知识必须精通，平时务必组织学习。对于复杂的交易，可以在交易中引入专业的律师辅助，对交易过程中的专业问题进行指导。
　　4谨慎审核合作伙伴，避免盲目信用背书
　　在与其他合作伙伴共同从事中介业务时，务必要审核合作方的身份，不要轻易向委托人推荐。如果合作方是骗子，那么居间方因为盲目推荐，会被判一定比例的赔偿责任。
　　一般情况下，类似于一手房更名中介、内部房源提供方、搞定限购中介、避税中介等，极易发生骗局，居间方需要充分引起警觉。
　　如果一定要合作的话，需审核相关房源的真伪，并避免直接收取委托人款项。
　　5建立健全管理制度，防止员工损害公司和客户的利益
　　居间方应当建立健全管理制度，规定员工不得擅自许诺客户，不得擅自收款，不得作出其他损害客户与公司利益的事宜。除了公司内部作出规定外，还需特别书面告知客户公司的重要制度，防止客户被部分无良业务员蒙蔽。
　　居间方对于公司工作场所也要严加检查，防止外部人员借用公司场所对外行骗，最后牵连公司。
　　6收款时注意保留证据
　　在收取客户款项时，最好双方共同签署收条，明确约定支付款项的性质。尤其是代客户付款的款项，务必标明用途。否则，在无法提供证据情况下，法院结合委托人与居间方之间的居间合同关系以及该款支付时间，会认定为支付居间费。这样的话，就会使居间方白白造成损失。
　　7协议文件手写部分必须双方签字盖章
　　在《居间协议》、《佣金确认书》等文件上，如要手写涂改，必须在手写部分双方签字盖章，否则视为手写无效。
　　刘世君
　　律师注册会计师
　　北京市隆安律师事务所上海分所
　　上海市股权专业律师；致力于股权交易、并购、公司治理与股权激励业务，擅长重大复杂诉讼与仲裁业务，尤其是股权纠纷、公司纠纷案件；刘律师秉持技术驱动法律理念，在服务中侧重法税一体化服务，综合考虑法律方案与税务及其他专业领域衔接，一站式解决客户需求。
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