杭州萧山调研学习报告

　　为充分借鉴外省市先进工作经验，加强我区土地资源管理工作，2019年9月1日，在管委会李永斌副主任的带领下，区规划和自然资源分局、财政部门、经济发展部门、建设环保部门一行八人赴浙江省杭州市规划和自然资源局萧山分局和湖州市南太湖新区管理委员会分别进行了调研，萧山区调研学习内容主要为工业用地土地使用权出让续期办法，湖州市南太湖新区调研学习内容主要为该区针对土地节约集约利用的做法和在招商引资方面制定的政策。根据调研所了解到的情况，结合我区土地利用现状及面临的困局，初步形成下述调研报告：
　　一、关于工业用地土地使用权续期办法
　　（一）萧山区工业用地土地使用权续期办法
　　1、政策出台背景
　　萧山经济发达，工厂林立，在上世纪90年代，为了减轻企业负担，萧山区在全省率先出台了具有萧山特色的级差地租政策，将工业用地分成20、30、40、50年四个不同档次，时至今日，最早一批实行20年出让期的工业用地已到期。据统计，全区共有约300个到期项目。为解决企业主所面临的土地到期问题，萧山区在2015年出台了《工业用地使用权出让续期办法（试行），对续期条件、续期年限、续期费用等问题，都有明确的规定。2019年，在试点的基础上，不断优化审批流程，对续期办法进行了修订，形成了更为完善的续期政策，出台了《杭州市萧山区工业用地使用权出让续期办法（修订）的通知》。
　　2、适用范围
　　以协议方式供地，且原国有土地使用权出让合同中规定的出让年限低于法定最高年限50年的工业项目。
　　3、准予续期的情形
　　符合萧山区现行产业发展导向，属于产业发展导向目录内鼓励类、允许类产业和项目的；符合土地利用总体规划、城乡规划、生态环境功能区划等要求的；企业亩产效益综合评价等级为A类（鼓励类）和B类（允许发展类）的。
　　4、准予短期续期或租赁的情形
　　（1）属于产业发展导向目录内限制类产业和项目的；
　　（2）工业园区范围内，虽属禁止（淘汰）类产业，但被列入转型或产业提升改造项目的，由所在镇街（平台）出具意见并经经信部门认定后，可在整改期限内予以短期续期；
　　（3）实际用途与原批准的工业用途不符，或因产业调整等原因暂时空置的；
　　（4）虽不符合城乡规划要求，但近期内无拆迁计划的，由所在镇街（平台）出具同意意见后，可予以短期续期；
　　（5）已列入征迁计划的宗地，暂不实施征迁的，经镇街（平台）认定后，可在征迁计划实施前给予短期续期，续期年限由镇街（平台）认定；
　　（6）企业亩产效益综合评价等级为C类的；企业亩产效益综合评价等级为D类，并征得区经信部门同意续期书面意见的；
　　（7）法律、法规和行政规章规定的其它情形。
　　5、不予续期的情形
　　（2）连续三年亩产效益综合评价等级为D类且属于工业园区范围外的；
　　（3）不符合城乡规划要求的；
　　（4）已被列入征地拆迁范围的；
　　（5）超过整改期限仍未整改到位的；
　　（6）法律、法规和行政规章规定不予办理的其它情形。6、续期年限
　　续期年限原则上最高不超过20年，同时，与原合同签订年限及多次续期后的累加年限不得超过50年。准予办理短期续期手续的，续期最高年限按企业亩产效益综合评价等级高低给予210年。
　　7、收费标准
　　标准续期出让金的计算方法：出让金基数为现行基准地价的20，在出让金基数上再按联审确定的续期年期（对照《不同年期基准地价表》）进行修正。即出让金分等级收取，按企业亩产效益综合评价等级A类按标准续期出让金收取，BD类企业上浮520。按萧山区2019年工业用地基准地价65万元亩测算，标准续期出让金（50年期）为13万元亩，20年期为10万元亩。
　　综述：萧山区工业用地土地使用权出让续期办法，具有很强的操作性，详细的规定了续期的条件、年限、收费标准、办理程序、不予续期及到期未申请续期的处置办法、特殊情况下续期申请人主体资格认定及续期年限的相关规定等。
　　整个文件至关重要的一环是工业企业亩产效益评价。（工业企业亩产效益评价是建立一个统一的平台，将工业用地进行行业分类，发改、招商、国土、经信、生态环境等多部门联动，对企业的亩均经济效益、亩均税收、亩均销售值、亩均产值等内容平台进行评价考核）。
　　企业能否续期，一切看评价。评价的好坏直接影响续期的年限和出让金高低。
　　（二）对晋城开发区工业用地续期的思考
　　目前，我区老区已到期的工业用地3宗，分别是：山西江淮重工有限责任公司、山西航空发动机维修有限责任公司、山西森鹅服装有限公司。三宗用地土地使用权期限均为20年，于2017年到期。如何办理续期，我局建议可以参照萧山区的做法，首先建立起我区的工业企业亩产效益评价制度，为续期工作建立基础。续期手续按以下程序办理：
　　1、申请。由企业提出续期申请。
　　2、部门联审。由区规划和自然资源分局牵头，组织区相关职能部门（经济发展、建设环保、招商等部门）按照工业企业亩产效益评价各项规定，对企业产业、经济效益、城乡规划情况、征迁情况作出评价，确定综合评价为A类还是B类或其它，各自出具书面意见。
　　3、作出准予续期或不予续期决定。由区规划和自然资源分局根据联审意见作出准予续期或不予续期初步意见，报开发区管委会审核同意。
　　4、公示。对准予续期的进行公示，公示期10天。
　　5、地价评估。根据续期年限进行地价评估，按评估价补缴出让金。
　　6、签订出让合同。公示期满无异议的，由受让人与区规划和自然资源分局签订土地使用权续期出让合同，续期方式为协议出让。
　　7、缴纳出让金。由受让人按合同约定缴纳出让金及相关费用，费用交清后，由区规划和自然资源分局起草批复报开发区管委会和市政府审批。
　　说明：对不予续期的处置办法
　　根据以前签订的土地出让合同，土地使用权到期后，如不续期，须无偿收回。按照以往经验，显然无偿收回难度较大，参考萧山区做法，对于配合收回土地的企业，与其签订收回协议并办理土地注销后，可由开发区财政给予适当奖励。
　　二、关于企业投资项目标准地出让模式
　　浙江省的标准地出让模式走在全国前列，全国第一宗标准地出让就在湖州市德清县。通过在湖州南太湖新区调研，我们了解到，湖州市目前工业用地已全部施行标准地出让。
　　（一）湖州市标准地出让制度
　　标准地概念：所谓标准地，是指在完成相关区域评估基础上，带着固定资产投资强度、容积率、单位能耗标准、单位排放标准、亩均税收等至少五项基本指标出让的国有建设用地。通俗点说，也就是政府事先定标，让土地自带嫁妆出嫁；企业对标竞价，清楚知道所娶何地，按标施建；项目建成后，政府再对标验收。
　　标准地出让意义：标准地出让颠覆了传统的供地模式，土地带上标准一起出让，用承诺制代替审批制，既方便企业快速投产，也倒逼企业更好地落实标准地的各项要求，是以高质量为导向的要素配置市场化改革的重要举措，在土地节约集约利用，培育壮大产业群、推进高质量发展上具有重要意义。
　　标准地出让的前提条件：标准地出让的前提是完成区域评估。即在符合土地利用总体规划、城乡规划前提下，拟出让标准地所在区域要统一组织完成区域环境影响评估、节能评估、防洪影响评价、压覆重要矿产资源评估和地质灾害危险性评估等区域评估。
　　标准的制定：由省级有关部门联合制定发布全省新增工业项目标准地指导性指标，建立指标动态调整机制，适时修订指标体系。各市、县（区）政府参照全省新增工业项目标准地指导性指标，根据产业准入、功能区划和相关区域评估要求，建立符合当地实际、切实可行的新增工业项目标准地的投资、能耗、环境、建设、亩均税收等控制性指标体系，并实行动态调整。
　　实施程序：
　　1、标准地预设。选定地块，联合会审，明确各项标准。
　　2、出让。自然资源部门编制土地出让方案，报政府批准后，发布出让公告。
　　3、备案。竞得人签订《土地成交确认书》后，自然资源部门负责将土地出让相关信息抄送各相关部门，招商部门负责与竞得人签订《标准地使用协议》并收缴项目履约保证金。竞得人凭《标准地使用协议》和履约保证金发票到自然资源部门签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳出让金等费用、办理不动产权证书。审批局根据标准地使用协议、土地出让合同、不动产权证书及竞得人相关承诺做好一窗受理，完成项目备案。
　　4、实施。项目承诺备案完成后，项目负责做好规划设计等相关工作，按承诺备案制的要求提交相关资料报备后，由建设局负责核发施工许可证，各职能部门结合报备情况主动上门服务，实施全过程监管，重点检查企业是否按承诺制标准和建设方案组织施工，发现问题及时告知整改。
　　5、验收。项目竣工后，由建设局牵头组织各部门进行联合验收，项目初试运行结束后，由发改部门组织有关部门对能耗标准、环境标准、亩均产出等指标进行复核，通过竣工验收的，及时退还履约保证金；未通过的，由各主管部门进行查处整改，追究违约责任。
　　综述：标准地出让是全面贯彻落实企业投资项目承诺制改革要求，实现企业投资项目最多跑一次，围绕事先做评价、事前定标准、事中作承诺、事后强监管建立的一种出让制度；是推动市场在土地资源要素配置中发挥决定性作用，实现政府有为之手和市场有效之手的有机统一。
　　（二）对晋城开发区工业用地标准地出让的思考
　　2018年，山西省委省政府出台的《关于支持民营企业经济发展的若干意见》（30条）要求在全省推进标准地出让改革。今年，晋城市政府下达我区的任务中也要求完成500亩标准地出让。开发区作为经济发展的主战场，通过承诺制标准地出让改革，打造一流的营商环境、提升土地节约集约利用势在必行。
　　建议：标准地出让模式在浙江省已趋于成熟，可参考使用。目前我区已实行企业投资项目承诺制，为推行标准地出让打下了基础。建议开发区管委会以目前正在准备土地报批和开展通平工作的500亩地为标准地出让试点，按程序进行出让。
　　1、区域评估。开发区管委会组织有关部门搞好政府统一服务，开展500亩土地范围内区域评估，完善区域准入清单和负面清单。
　　2、制定指标。制定工业项目标准地的投资、能耗、环境、建设、亩均税收等控制性指标体系，为标准地落地提供基础。
　　3、达到净地。进行通平工作，达到净地出让要求。
　　4、联合会审。进行联合会审，明确拟出让标准地各项指标。
　　5、出让。编制土地出让方案，报政府批准后，发布出让公告。
　　6、备案。竞得人依次签订《土地成交确认书》、《标准地使用协议》、缴纳项目履约保证金、签订《国有建设用地使用权出让合同》、缴纳出让金等费用、办理不动产权证书后到审批局进行项目备案。
　　7、实施建设。竞得人办理施工许可证、作出各种相应承诺，开始实施建设。
　　8、验收。项目竣工后，由建设局和发改部门分别组织验收复核。
　　说明：对于我区的五未土地处置，即批而未供、供而未用、用而未尽、建而未投、投而未达标等各类低效用地，可通过追加投资、协商收回、置换、收购储备、盘活利用等方式处置。企业搬迁腾地的，均可按标准地进行出让。