产业园区商业模式创新之路

　　4月1日，雄安横空出世，一个默默无闻的小城突然举世闻名，更具意义的是，雄安为了防止土地炒作，出臺了最严厉的房地产政策，停止了一切交易行为，未来的政策还不明朗，但定调已经很明确将来，雄安的土地只租不售，这四个字带来了前所未有的挑战。
　　判断
　　只租不售，包含两个基本特点：一个是土地不能买卖，另一个是租金会被压到一个远低于市场定价的水平。雄安模式最希望达成的经济目的，是迫使经济脱虚返实，是要降低、去除房地产金融品属性，让房地产回归到消费品属性，不让它再具备货币蓄水池的功能。最大的一个货币蓄水池没了，货币才能真正流入实体产业，同时房价也才有可能抑制得住、降得下来。
　　体现到财政上，则是地方政府放弃土地财政，转向只有实体企业才会产生的增值税。如此，地方政府的积极性就会被调动到吸引、培育高附加值产业这个方向，产业政策的引导作用就会被市场机制放大。
　　创新
　　在这样的趋势和决策逻辑之下，园区运营的商业模式创新之路，也逐渐脉络清晰。
　　其一，PPP将日渐主流化。
　　因为园区土地只租不售，所以园区运营商不能够像以往那样通过开发商业、住宅类项目，卖房地产来做短期的资金平衡。短期资金不能平衡，但投资强度只会增不会减，显然园区就要把各种各样的项目拿出来做PPP，把整个园区分割包装成各种项目用合作合资的方式来运作。所以第一点就是PPP主流化，因为园区没有办法通过卖地来平衡短期投资，所以必然会更倚重于外部投资者。
　　其二，园区运营商必将发展出深度经营园区公共服务的新能力。
　　园区无法获得一次性的短期大额收益，租金也必将被压到市场水平之下，那么园区还可以从哪里获得日常现金收入？答案是园区公共服务。园区公共服务包含两大类：对私和对公。对私就是园区里的吃住行游购娱，包括餐饮、幼儿园、诊所、停车场之类。对公则是代理政府服务和共享办公设施，比如工商服务、税务服务、人才服务、共享会议中心等等。这类服务都是赚小钱，而且赚的比较辛苦，所以过去园区自己是不太愿意做的，大部分是外包出去了，而我们认为将来在园区里面的公共服务部分将会是园区的一个主要日常现金来源，以弥补租金的不足，园区将通过深度经营园区的公共服务获得这部分服务性收入。
　　其三，是资产证券化将快速兴起。
　　虽然说整个园区的土地只租不售，但是在整个土地上至少会有三样资产是可以证券化的，第一个就是地上建筑，第二个是地下设施，第三个是持续的可以预期的租金收入。以ABS、REITs等为典型代表的资产证券化技术将帮助园区运营商把无法产生直接收入的固定资产或未来长期小额收入转变为当期大额现金。
　　地上建筑就是工业厂房、商场、仓库等等。地下设施指的是城市管廊、地下交通等。这些资产虽然是附着在土地上的，但是它们是有独立产权的，这些资产就可以证券化。
　　其四，地方政府的税收返还和奖励将成为园区的主要收入来源之一。
　　地方政府的财政收入将转向企业增值税，自然地方政府也就会出台各种政策和激励措施要求和鼓励园区吸引和发展高附加值的企业，同时，企业缴纳的增值税（属于地方部分）就会有一部分返还给园区。事实上现在各地政府或多或少也有这方面的政策，叫税收返还和奖励。只是这方面的收入在当前的园区运营里面并不是主要部分，但这一项很可能将会成为园区收入的一个主要部分。也就是说将来园区和政府谈判，一方面是承诺政府的产值增长以及税收增长，另一方面就是取得这些税收和产业增长之后政府将会给予的税收返还和奖励。
　　其五，招商环节带入更多的投资视角，招商投资会融合。
　　新模式下，园区无法获得土地增值收益，同时租金也会压得相当低，这其实是园区付出了培育企业的成本，那么园区如何分享企业的发展成果？销项进项绝对值高的企业是通过税收的方式让政府以及园区得以分享，但还有一类企业，销项进项绝对值不高（增值税绝对值不高）但成长性极高，园区只有通过一个方式来分享这种高成长收益，就是成为它的股东。所以将会出现一个现象，就是招商和投资会有融合的趋势，也就是说园区在做招商的同时也在做投资，在做投资同时也在做招商。
　　其六，有远见的园区运营商，最终会迈向金控集团，迈向上市。
　　如果园区运营商真的转型成功，这个时候它的损益表以及资产负债表和现在的园区运营商会有很大不同。虽然新模式小的园区运营商也有一部分的租金收入，可是绝大部分的资产和收益其实来自于税收返还、园区服务、资产证券化、对于园区优秀企业的投资收益等等。这个损益表和资产负债表已经完全迥异于传统的土地开发商模式，而具有了很强的金融控股集团特征。所以我认为未来符合雄安新区模式的园区运营商一定会发展为金控集团，而这种金控集团最终会迈向上市。
　　价值
　　未来，园区真正的收益将取决于入驻园区的企业是否能够发展得快、发展的好。因此，招商环节上的难度和招商环节的价值都会得到凸显，成长性高的或者增值率高的企业会是园区招商的追逐对象。
　　从园区来看，围绕着招商会出现两个特征。
　　第一个是园区会更加重视产业规划或者叫招商规划。未来理想情况下，一个园区将会形成一个特色鲜明的产业集群，它是一个生态化的、大小企业互相促进的的集群。
　　第二个就是招商和投资相融合。园区的收益更多来自于园区企业的未来成长。为了分享这个成长，园区必然要发展出对优质企业的投资功能，所以招商和投资会出现一个融合的趋势，在招商过程中就完成了投资，而在投资过程中也完成了招商。