从恒大之困，看房市未来发展趋势

　　恒大最近很难。导致这个困难的最根本原因是银行。银行对于购房者的按揭放款卡得很紧，现在基本超过6个月了，这直接导致房产行业资金链断流。年初国家约谈了一个又一个城市，通过约谈通过银行所释放出来的信号就是房子可能是要跌价。国家这几年出台了很多政策，今年特别多，比如说三胎政策、双减政策、学区房政策、教师轮值政策、限价政策等等。个人对于政策的解读如下：
　　1、双减政策是为三胎政策服务的，现在生孩子最大的是教育精力的投入，现在房子所带给家庭的生活压力过大，所以工作压力也大，自然而来生活节奏就变快了。每天面对巨大的压力，回家后还要在孩子身上耗费巨大的精力，这也是越来越多家庭不愿生二胎三胎甚至于一胎都不愿意生的原因。根本性来解决这个问题不光是要有双减政策，还需要降低升学压力，其实个人觉得把9年制义务改成12年制，大学实行宽进严出，把人才筛选放到高中和大学里面，12年制义务教育重点开拓孩子的动手动脑能力、培养基础的社会生存能力。配合国家双减政策，切实减轻家庭中对于孩子的教育精力投入。这样才有更多的家庭愿意生三胎四胎五胎。
　　2、三胎政策实际是为房产接盘做准备的。有人说三胎是解决老龄化问题，其实未来都是人工智能的时代，人力使用率越来越少。举个例子，现在很多银行都是自助银行了，基本员工很少，这些人主要是辅导自助操作的。又比如说公路收费站，越来越多的ETC，方便快捷。所以个人觉得二胎三胎最主要目的是为了接盘房产的。
　　3、学区房政策，教师轮值政策。这个政策出台的原因很多人解读是为了限制房价，那我告诉你肯定错了。首先房产行业最先开发的就是学区房，政府通过绑定学区，可以让地价卖的非常高，提升政府公共收入，经过多年的开发，大部分城市的学区地块都已经开发完毕，所以学区政策出来波动变化大的基本上是学区内的二手房。很多城市面临房产的极端，比如说盐城学区房超过3万，非学区房可能只有1万，政府这样操作的目的是想把1万的房子变成2万以上，这样这些新开的地能够卖出更高的价格，最终提升公共收入。
　　3、限价政策。这个政策不光是要限制高价，现在也限制最低价。这政策的出台，也是恒大面临困境的最主要的问题之一。银行卡按揭用户导致恒大资金链周转时间无限拉长，资金回笼过慢，本想通过降价处理现有资产快速补充资金流，但是政府限价令出台直接导致上下游资金断裂。如果低价限价令解除恒大还能撑一段时间，这段时间也是挤泡沫的时间，随之引发的一定是房产行业的剧痛以及金融危机，只有上游银行放款快才能让恒大重新满血复活。
　　再说一说恒大如果倒闭产生的可能性后果：恒大如果这关过不去那就是中国房产行业崩塌的开始，房价全线下跌，会引发金融海啸。
　　房价下跌导致：
　　1、无数家庭破产，你首付300万跟银行贷款700万买了房子，房子现在只值200万，你还会还银行贷款吗？
　　2、家庭的破产会导致银行的破产。
　　3、超过80与房产行业相关的实体企业会破产。比如我们电缆行业8000家最少倒闭7500家。
　　4、很多地方政府会倒闭，因为近20年，国家与当地政府投入了大量的资金完成基础设施建设，高速、高铁、高架、机场、地铁等等直接导致很当地政府部门负债累累，另外政府日常支出比如说公务员工资也是很庞大的，单纯靠企业税收是很难维持目前政府的收支平衡。所以还是需要靠卖地来维持平衡，并且要想快速摆脱债务最好的方式就是土地涨价。
　　所以国家不会让这样的情况出现，那么恒大的危机也不会有这么严重。恒大目前负债大约是1。97万亿，这是一个庞大的数字，但是恒大手上的土地储备以及未售资产按照目前市场价值应该是远超过2万亿，但是目前恒大资金得不到回笼资金链断开，是最大的问题。
　　国家最终目的到底是什么？
　　1、国家最终的目的是让房地产行业降温，不要让房子涨价涨得这么快，但是绝对不是要让房子大幅度跌价。房地产降温目的已经达到了，一系列的政策出台，让原本炒房客纷纷驻足观望或者选择其他投资方式，一系列的政策直接让房产企业陷入绝境。
　　2、让更多的人买得起房子。让更多的人买得起房子，那首先需要提升家庭收入，家庭收入达不到那必然不会让更多的人买得起房子。提升家庭收入一方面是大力扶持实体企业，这几年国家一直在宣传华为这样的企业，其实国家就是希望有更多的华为出现，更多掌握核心技术的企业出现。经过这么多年一轮一轮的洗礼之后，国家接下来对于实体企业的扶持会越来越大，可能主要会从贷款、税收等方面扶持。贷款利率会降低、尤其是对于掌握核心技术的企业可能会大幅度降低税负。提升家庭收入另外一方面就是人民币全球化。国家一直这几年一直在弄一带一路，一带一路一方面是为了转移过剩产能到落后国家，帮助落后国家完善基础设施建设。其实最大的目的是为了推动人民币的全球化。人民币全球化很难，前有美元欧元的拦截，后面有日元英镑的追赶。本来萨德事件之前中日韩为首的亚洲国家有组建亚盟建立亚元区的共同意愿，结果美国人一个萨德和南海围堵策略把这个想法打得灰飞烟灭，再加上今年美国对于中国的制裁，以及对一带一路建设的破坏导致现在人民币全球化真的是举步维艰。但是随着国家意志力的提升、军事实力的提升、经济实力的提升以及国家自信力的提升，越来越多的国家会接受人民币。现在美国的疫情以及美元过度增发其实给了我们人民币全球化一个非常好的机会，另外数字货币可能会是人民币全球化的一个突破口。如果人民币全球化实现后那人民币的通货膨胀将会由全球人民分摊，最终实现物价降低收入提升。理想状态下比如说现在家庭收入为8万元，但是猪肉在15元一斤，实现人民币全球化之后，家庭收入可能会到30万，但是猪肉价格却只有5元一斤，到那个时候，是真的人人都买得起房子了，人民也能过上幸福生活了。让更多人买得起房子的第三方面就是挖掘农村家庭的购房需求。很多地方政府已经开始执行，比如说农村的房子拆迁到市区买房可以额外补贴几万元，后期如果加大购房补贴或者出台相应其他优惠政策，那会有更多农村的家庭向市区补充人口，农村的耕地也更方便实现机械化、集中化或者工业化。
　　3、房子只住不炒。
　　国家一直宣传房子只住不炒，防止不炒其实有很多办法，未来大数据对接以后，家庭名下的所有房产都将被清晰等级在册。国家很有可能提高二手房的交易税，另外还有可能出现住房空置税。
　　以上这些都是个人的猜测以及推断仅代表个人意愿。
　　综上所述：1、恒大破产的可能性很小，极有可能国资入股对于现有到期商业承兑的兑付，对于未兑付部分，有国资背书延长兑付期限并且支付相应的利息。股权转让的其余资金能够让恒大短暂回血。2、银行会陆续放松按揭的口子，放松的时间基本上由政府土地拍卖土地的情况决定。土地卖不出去或者卖不出高价的时候也就是银行放松口子的时间。3、根据房产行业的情况慢慢调整基准利率。
　　个人对于房产投资的一些建议：
　　1、投资需要具备稀缺性，房产稀缺性包括：好的地段、好的小区、好的房型、好的配套设施、资源的不可复制性等等。比如说别墅就是不错的选择，市区地段稀缺的是土地，目前三四线城市的别墅还是处于低洼地段，这个是比较好的投资方向。
　　2、现有房产的整合优化，尽可能把人口流失的城市置换到人口增长的城市，尽可能把县级城市的房子置换到地级城市的房子，尽可能把四五线城市的房子置换到二三线城市，尽可能把地段不好的房子换成地段好的房子。
　　3、对于很多套房子的家庭来说，可以把现有房子进行整合，把很多套房子置换成区域位置比较好的同价值的23套房子。
　　4、其实一些三四线城市出现房价极端化的区域也是有投资空间，未来拉升房价的方式其实不是拉最高价而是要拉平均价。比如盐城最高房价到3万多最低的只有1万多，盐城未来几年要涨价吗？肯定涨。怎么涨，就是不哪些1万多的房价拉升到2万多，但是最高价还是3万多。所以选择区域位置配套周全的低价房源也是一个不错的选择。
　　今天想的有点多了，都只是个人想法仅供参考，转发请注明出处。