不要迷恋哥，哥只是个传说

　　不要迷恋哥，哥只是个传说。
　　渝生之鉴
　　再次说道海成这家企业，脑海中有两个想法；
　　第一、敬佩；
　　作为非上市、非大规模房企；
　　在这寒冷的冬天，在一众大巨头倒下或龟缩的背景下，海成仍敢于报名拿地；
　　既是对行业的信心，也是企业自身实力过硬；
　　起码手上有钱，资金充裕；
　　第二、自省；
　　去年海成上半年首次现身主城土地市场，在土拍市场鏖战各路诸侯；
　　打响了属于企业的知名度，被市场普遍认为是过于激进的黑马；
　　加之起家于渝东北区县，综合实力并未经过更高级别市场检验；
　　因此市场大多对其持怀疑否定态度；
　　2020年分别拿下了四公里（中梁海成南山云璟）、两路空港（海成云境）、蔡家（龙湖两江郦湾）；
　　对此笔者做过专题分析，认为经营难度最大的当属空港项目；
　　而事实证明，海成云境面市之初去化确实艰难；
　　但今年二季度迎来转机，抓住土地市场为驱动的上行机遇而顺利去化；
　　一方面地价显得很便宜了；
　　另外一方面快速出货跑掉了；
　　大部分本金回了，该赚的也赚了；
　　至于说二季度这波行情，对企业来说是计划之中还是意料之外的，不得而知？
　　这波行情到底起多大作用，不好量化评估，但我想必定让人兴奋不已；
　　重庆三批次供地，看到媒体及同行发布的消息；
　　海成在主城报名3宗未获取；
　　区县报名2宗成功获取（开州、万州各一宗）；
　　首先得承认自己格局小了；
　　因为一批次海成在两路组团已获取2宗高价地，不存在急于补充储备；
　　第一反应是目前市场下行企业现金压力很大；
　　一批次投入的项目几乎分文未收，这个时点拿地会不会比较冒险或者激进；
　　这是一种很典型的快周转思路；
　　假定海成依靠自有资金开发项目，不靠市场和杠杆赚钱；
　　靠的是房地产开发经营与产品力赚钱，那就可以解释了；
　　这里摘选两条比较有意思的观点，源自海成董事长讲话的摘要；
　　1、房企应该以长跑的姿态来经营，房地产应该以产品和经营为核；
　　不依靠金融和杠杆驱动，通过产品和经营形成企业的核心竞争力；
　　2、深耕熟悉的市场，不盲目追求规模，做到利润优先，保证安全。
　　海成源于重庆，更准确的说是源自渝东北；
　　所以深耕布局万州和开州是符合深耕的；
　　海成又是一家坚定房地产内核和深耕的企业；
　　之所以能在高周转被拉爆的市场中，依旧屹立不倒，这可能是企业生存的关键。
　　不过针对三批次土拍市场的具体表现，还是有些值得让人回味的地方；
　　海成分别报名了三宗地，观音桥I20，大石坝以及大杨石N分区；
　　从参拍地块来看，海成还是一如既往的坚定选择核心区；
　　在重庆主城核心区的典型特征是安全边际高而周转速度相当偏慢；
　　这种特性恰好符合企业的投资判断；
　　此次海成孤身奋战，没有联合其他房企；
　　这可能是当下的大趋势，这年头敢出手的企业本来就不多；
　　要么是不好谈的国家队，要么是兼具个性和傲气的民营；
　　从结果来看，海成的重点是大石坝项目；
　　因为最终溢价熔断后进入摇号环节（海成、中海、金隅三家摇号最终被中海幸运获取）；
　　另外两块地报名后却没有任何举牌动作，是希望底价摘牌；
　　很难想象一家企业报名竟然只是想底价捡漏；
　　这可能有几种情绪；
　　第一、账面有资金，暂时没有别处可用，不需要筹借资金承担利息，因此调动一下无所谓；
　　第二、严控风险，预判挂牌条件和价格已经是企业承受的极限了；
　　第三、非重点，拿不拿都无所谓；
　　观音桥I20地块规模太小，开发难度很大；
　　说实在的单独开发确实没有多少盈利空间；
　　大杨石N地块规模不算大，但绝对地价便宜；
　　九千多的楼面价，进入大杨石组团地价成本优势很明显；
　　而二级市场表现是有价格支撑的；
　　加之周边社区较为成熟临近环线地铁站，从经营角度来说风险并不大；
　　更匪夷所思的是五家报名，有四家企业都是想底价捡漏的，最终被信达一锤定音拿下；
　　当然现在说这些没意义，是否值得或者会不会后悔那都是当事人才知道的。
　　在高周转被打爆，去金融、降杠杆的背景下；
　　坚定房地产内核，依托经营和产品力成为企业的生存之道，可能是未来企业生存的方向；
　　未来是否会形成这样的格局？
　　一方面中小型房企成为小众冠军或者区域化标签非常明显的企业；
　　另外一方面大企业最终扩张放缓并且国资入股甚至管控；
　　更多企业需要在国家的监管下来经营；
　　仿佛一夜回到解放前，回到改革开放初期的企业经营模式；
　　当然基于企业发展本身来说；
　　坚定房地产核心要素；
　　依托经营和产品成为核心竞争力是关键；
　　毕竟市场时机可遇不可求；
　　2020年海成拿下的主城项目基本全盈利，据我所知有些项目利润非常可观；
　　2021年一批次高溢价拿下的两宗地，能否再续辉煌？
　　品牌与产品积淀是否足够，亦或者后市是否会明朗上行助推？
　　我们只能拭目以待。
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