中央经济工作会议坚持房住不炒，首提探索房地产新的发展模式

　　中国商报（记者周子荑）中央经济工作会议于12月8日至10日在北京举行。对于房地产市场的发展，会议提出，要坚持房住不炒的定位，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　连续多年坚持房住不炒定位
　　中央经济工作会议再次指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
　　中指研究院报告显示，中央坚持房住不炒基调不变，相关内容已连续多年在中央经济工作会议中被提及，房地产调控的大方向没有改变。
　　对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐向中国商报记者表示，会议再次强调房住不炒的定位，即表态会继续坚持这一长效机制不改变，各方不能抱有刺激房地产、炒作房地产的心态。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，此次会议再次强调了房住不炒的定位，代表了房地产调控的基础不会变化，房地产市场的稳定依然是调控的主要方向，也代表了未来楼市政策将依然打击投机，保护真实居住需求，未来微调的政策将有利于刚需。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示，中央连续多年强调房住不炒定位，这是顶层设计，也是指导房地产和住房工作的长期指针，不会因行业一时出现下行和局部风险暴露而调整，这个战略定力是不会动摇的。战略定力不变，短期策略调整时，就会有底线、有坚守，不会乱了阵脚。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称，房住不炒的定位是中央于2016年底首次提出的。五年来，这一定位对于稳定房价、引导住房消费都发挥了积极作用。此次会议再次强调房住不炒的定位在新的环境下有新的意义，目前炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。各地后续即便可以放松房地产市场政策，也要严格守住这条红线。
　　首提探索新的发展模式
　　此次会议对房地产市场定调的一大亮点是首次提出探索新的发展模式。
　　中指研究院报告提到，会议首提探索新的发展模式的背景是房地产行业经过二十多年的快速发展后，我国城镇居民人均住房面积已在40平方米左右，增量市场规模见顶，房企过去高杠杆、高周转的发展模式亟待改变，其通过高杠杆、高负债实现快速扩张的模式已接近尾声，行业正从增量开发向存量运营转变。未来房企要拓展新的业务模式，实现高质量发展。同时，对地方政府而言，过去依赖房价、地价上涨驱动的土地财政模式也亟需转变。
　　诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱对中国商报记者表示，会议提出探索新的发展模式，将推动房地产开发企业的转型。王小嫱提到，我国房地产市场已经结束了快速发展进入了平稳发展期，增量市场的增速趋缓，房企快周转、高杠杆的发展模式已成为过去式。房企应跟随时代的发展，拓展新的业务模式，从而实现长远发展，例如积极参与长租房建设、城市更新项目、物业管理等领域，由增量开发管理进入到存量运营管理。
　　许小乐也认为，探索新的发展模式将推动房企开发模式转型。房企长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已难以为继，部分房企爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。未来房企应探索新的发展模式，结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。
　　李宇嘉认为，探索新的发展模式包括几个方面。一是从过去房地产市场开发商为唯一供应主体向多供应主体转变；二是房屋类型多元化，包括公租、共有产权、保租房等；三是探索新的供地类型，可以不新增供地建设，而是盘活存量，搞弹性年期、多用途综合开发；四是在融资模式上，可以不用大规模加杠杆，而是用专项债、REITs、ABS等新的融资模式；五是商品房开发要探索新的土地出让模式，不是价高者得，而是招标、建设方案竞标等多种出让方式。
　　满足购房者合理住房需求
　　会议提到，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
　　中指研究院报告认为，此次会议中有关支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求的提法与12月6日中共中央政治局会议的提法一致，预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大。
　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对中国商报记者表示，支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，指的是满足住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足后的新要求，满足人民对美好居住的更高追求，而不仅仅是把砖头砌出来。
　　张大伟认为，此次会议强调合理住房需求的满足是立足于需求端，引导市场销售回归正常节奏，避免对首套刚需及改善性需求的误伤。房地产市场的发展是为了满足购房者的合理需求，这也有利于维持房地产市场的持续健康稳定发展。
　　李宇嘉提到，自从中央强调房住不炒以来，支持购房者合理需求的表述就很少被提及了。此次会议再次提及这一表述，一是因为楼市泡沫化、金融化问题，不是一两天能解决的，不能毕其功于一役，而要跨周期调节，强调动态平衡、宏观审慎。二是必须看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，房地产不能下行太快。
　　促进房地产业良性循环
　　会议指出，要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　中指研究院认为，和之前的提法不同，房地产业良性循环与健康发展的顺序改变。实际上，房地产业良性循环后才会更好地健康发展，目前对政府而言，打通房地产业各个链条的循环是重中之重，因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。
　　张大伟也认为，促进房地产业良性循环指向政策端须着力防范销售及信用端的恶性循环风险，保障市场预期的平稳有序。过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要依靠快周转高杠杆的战略，而这种发展是不可持续的。实现良性循环应降低企业杠杆，提高预售资金监管，保证开发商稳定建设和市场平稳发展，保证信贷不会过于紧张，也不会再现宽松。
　　许小乐进一步解释道，房地产业良性循环需要两个必要的基础。一是要控制住房企爆雷风险，防止局部企业风险向系统传递；二是房地产市场要运转起来。他认为，在房地产业良性循环的指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面购房信贷环境改善，重点满足购房者首套房、改善性住房按揭需求。
　　李宇嘉还提到，促进房地产业良性循环是此次会议中有关房地产市场表述的重点，这是管理层或重要会议第三次提房地产业良性循环，意味着目前行业循环不畅，影响到了行业健康发展。具体表现为一是靠加杠杆、快周转实现规模扩张的模式不符合行业高质量发展诉求；二是高地价高房价高杠杆的循环模式不利于扩大内需，实现双循环和共同富裕的目标；三是新房和二手房难以合理循环、存量资源难以盘活和利用的现状，不符合双碳目标。
　　而促进房地产业良性循环就是要去除上面这些阻碍顺畅循环的问题。李宇嘉表示，包括从源头上控制地价无序上涨、控制依赖度，从而控制房价；控制前端购地融资，落实金融长效机制；调整住房供应机构，比如增加保障性租赁住房供应，盘活存量资源。