楼市异动，县城和三四线，马上卖掉？

　　盐财经
　　作者清欣
　　编辑闰然
　　楼市调控，在一部分城市正以肉眼可见的速度在松绑。
　　五一假期前后，盐财经记者注意到，已有岳阳、梅州、东莞、沈阳、洛阳、惠州、株洲、中山、黄石等10多个城市出台楼市调控新政，内容涵盖契税现金双补贴，降低首付比例，提高公积金贷款额度等等，可谓是诚意满满。
　　这波松绑背后有两大背景。
　　一是，4月29日，中共中央政治局会议对房地产行业提出的新定调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
　　二是，今年前3月全国房地产均价为9552元，均价跌破1万元，且已低于2020年的均价（9860元）。
　　据国家统计局数据，3月以来，一二线城市环比或上升或持平，同比降幅也在收窄，但唯独三线城市3月成交总量环比下降10。4，同比降幅扩大到75。5。
　　数据来源：国家统计局图源：中指数据
　　不难看出，作为中国楼市的大分母，三四线房价依旧在下降通道中挣扎，三四线或是拖累全国房价均价的主力。所以，楼市调控放松时，三四线城市的救市动作往往也是最快的。
　　据不完全统计，今年一季度，全国已有70多个城市推出房地产宽松政策，其中，主要是三四线城市。
　　但实际效果如何呢？
　　不只是0首付
　　现在买房首付很低，有些新房甚至推出了0首付，5月3日，湖南常德的资深房产中介李军告诉盐财经记者，现在只要你想买房，当地的开发商会帮忙运作首付。
　　这边很多楼盘的开发商成本已经和售价差不多了，李军补充道，从2020年下半年以来，常德除了市中心几个地段较好的楼盘房价降幅小点外，大部分楼盘房价下降快，郊区降幅接近30。
　　为此，4月20日，常德市发布《进一步促进市中心城区房地产市场平稳健康发展的若干政策措施（试行）》，其中，涵盖契税补贴、大专以上学历及各类技术人员购房补贴、提高住房公积金贷款额度等15项措施，政策将一直持续到明年年底。
　　无独有偶，5月1日，隔壁岳阳也发布类似的楼市救市15条政策。
　　在湘南城市郴州，开发商的促销降价来得更直接。当地一位房地产老板雷鹏告诉盐财经记者，有些楼盘总价直接降17万左右，单价降了1500元平方米。
　　事实上，在记者采访中，除了这些三四线城市，在南宁这种二线省会城市，也出现了0首付。不过当地一名资深房产销售经理告诉记者，大多数是包装噱头，实际上开发商也要回款，他举例称，一套房子总价100万，首套是20的首付，就是20万的首付，可以做分期。
　　一直以来，三四线城市，人口都是持续流出，一旦经济不景气，三四线楼市步入下行通道后，这种趋势往往会深不见底。
　　2021年，41个三四线城市商品房销售面积达1。5亿平方米，同比下降5，其中，下半年开始增速转负，且812月的月均降幅超过30，这种下降局面一直延续到今年一季度。
　　数据显示，2022年3月全国70城新建商品住宅房价同比下跌的城市为29个，二手房住宅价格下降的城市为47个，占比一半以上，且房价下跌的城市主要集中在三四线城市。
　　2022年3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（数据来源：国家统计局）
　　例如，有16座城市在3月同比跌幅超过3，且大部分都是三四线城市。
　　与此同时，据克而瑞研究中心的报告，3月，三四线城市去化周期已达到25。83个月，显著高于百城平均水平（22。70个月），也已经超过疫情期间的高位（25。18个月）。
　　一边是房价深不见底地下跌，一边是库存的去化周期在拉长，三四线楼市又一次陷入了两难局面。
　　量价齐跌
　　事实上，三四线这波楼市救市政策，从去年年底就开始了。
　　去年12月，湖南地级市衡阳就率先推出楼市补贴方案，即《衡阳市城区新建商品住房和地下车位财政购房补贴实施方案》，对新购住房和地下车位进行补贴。
　　衡湘公铁大桥（图源：衡阳日报）
　　早在2019年，衡阳就曾发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》，但两次救市政策的效果并不明显。
　　例如，衡阳第二份补贴救市政策的有效期是2021年12月1日2022年5月31日，但数据显示，在有效期内的前三个月，衡阳住房成交量同比降幅超3成。
　　显然，衡阳补贴救市政策的尴尬只是一个缩影。因为，最近几年楼市房住不炒的从严调控，加上疫情反复对经济复苏的压力，正在打破楼市只涨不跌的预期。
　　三线城市新建商品住宅平均价格从去年9月开始，环比已经连续6个月下降，而同比数据也在今年3月出现了约6年来的首次下调。
　　最直观的表现是，购房者的观望情绪浓厚，居民储蓄意愿高涨。
　　数据来源：央行2022年第一季度城镇储户调查报告（图源：格隆汇）
　　据央行2022年第一季度城镇储户调查报告，居民消费意愿与投资意愿比例下降都在20以上，但居民储蓄意愿占比54。7，达到近5年以来的新高点。
　　实际数据也验证了这一点。可以看到，不仅今年3月社会消费品零售总额同比增速下降3。5。今年一季度，全国商品房销售面积和全国商品房销售额，两者同比双双下滑。其中，销售面积同比下滑13。78，销售额同比降幅达到22。73。
　　不难看出，销售额的同比下滑幅度远远高于面积，意味着这些房子的成交大多是由降价促成的。换言之，楼市已开始进入量价齐跌的下行通道，而三四线是房价下行通道的主战场。
　　2021年1月2022年3月，全国商品房销售面积及销售额增速（数据来源：国家统计局）
　　所以，3月以来，全国已经有100多个城市的银行下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，未来更多城市首套利率有望降至4。6的基准线，来支持住房需求释放。
　　但事实证明，下调房贷利率不足以改变购房者的观望情绪，可以看到，进入4月以后救市措施开始升级。
　　降低房贷利率之后，放松限贷、加大购房补贴成为当下三四线城市刺激楼市的主要措施。
　　具体措施包括提高公积金贷款额度、降低首付比例，不少城市首套房首付降至20，二套降到30，不仅直接补贴现金，还按照50或100的比例补贴契税。
　　其实也不难理解，因为，不像一二线城市，三四线城市本就不存在限购、限售，人才补贴政策的影响面也较窄，只有降低首付比例、提高公积金贷款额度，同时直接补贴现金等方式，才能直接降低购房者的刚性成本，刺激存量需求。
　　但李军坦言，三四线城市市场本就不大，即便从开发商的角度来看，房价已经跌到他们的成本价，但市场依旧不买单，大部分客户仍在观望。他透露，去年五一和国庆，常德都是成交500套左右，今年目前200套不到。
　　为何效果不佳？
　　当下，加入楼市救市队伍的三四线城市越来越多，出台的放松楼市调控政策也越来频繁，但收效甚微。
　　事实上，随着楼市调控放松蔓延至二线城市，这种救不动的尴尬也在南宁、郑州等二线城市上演。
　　总所周知，郑州是今年率先放松楼市调控的万亿GDP城市，甚至推出了货币棚改化这一剂猛药，尺度可谓不小。
　　棚改模式解析（图源：长江证券研究所）
　　但数据显示，3月郑州新房成交同比下降5成左右，郑州新房价格环跌7，换言之，量价齐跌。
　　而据克而瑞研究中心的一份报告，今年23月，南宁5次松绑公积金贷款和商贷，开发商也大打价格战，但2022年3月，南宁新房的去化周期依旧急剧攀升至30个月。
　　放松限贷，又降价又补贴，为何三四线楼市依旧没有回暖迹象，到底哪个环节出了问题？关键是需求腰斩了，雷鹏一语中的。
　　不妨将三四线市场的购房需求分为四类：一是，本地居民住房需求；二是返乡置业需求；三是，周边乡镇或县城居民的购房需求；四是外地务工人员置业需求。
　　但三四线城市的外来人口本身较少，第四类购房需求可以忽略不计。本地居民需求在过去10多年的楼市刺激下，已基本得到释放；周边乡镇或县城居民的居住需求，大部分已在当地消化，能到城市购房的居民本就是一小部分。
　　不可否认，三四线城市楼市曾有过繁荣，返乡置业是其购房需求的部分支撑，但随着强省会的推进，二线城市也陆续降低了购房门槛，返乡置业需求也被虹吸到省会等二线城市。
　　在人口持续外流的情况下，过去5年，支撑三四线城市楼市便是棚改，特别是棚改货币化。不同于目前的放松限贷、补贴和降价等，都是刺激存量购房需求的举措，棚改是直接为三四线城市创造了新的购房需求，像是给了虚弱的三四线楼市一剂强心针。
　　可以看到，在棚改的助推下，不少三四线城市的房价曾突破万元，但随着棚改退出历史舞台，三四线楼市就瞬间没了支撑，再遇上疫情的冲击，结果可想而知。
　　话说回来，购房需求的背后始终是人，而人又是跟随产业流动。换句话说，三四线楼市复苏，归根结底，还是要将重点放在如何通过产业促进经济发展，来吸引人才。
　　而这一点，对大多数三四线城市来说，并不容易。
　　（文中人物均为化名）
　　作者为《盐财经》记者清欣