百年来全球四次楼市泡沫危机启示录

　　身处其中的人却无法区分，
　　成长起来的是成绩还是泡沫，
　　直到它被刺破的那一刻。
　　低利率、货币宽松以及许多国家的大规模政府刺激措施引发的全球房价上涨依旧持续。
　　亚洲房产科技公司居外IQI9月15日发布的2021年第二季度全球房价报告显示，截至今年第二季度，在许多国家，特别是在欧洲、亚太、美国和加拿大，两位数的房价上涨现在正成为常态，而2021年6月份，全球房价平均同比上涨了7。3，为2006年四季度以来出现的最大涨幅。
　　对世界上任何一个主权国家来说，房地产价格都是尤为重要的经济指标，政策制定者也都努力希望房地产泡沫不要出现。
　　那么，如今的房地产泡沫化了吗？或许我们可以从近百年来的五次楼市泡沫破裂案例中得到启示。
　　0119231926年
　　美国佛罗里达州房地产泡沫飓风破裂
　　20世纪20年代的美国经济用一个词来形容那就是欣欣向荣。工作机会多，待遇优厚，除了本薪外又有休假。
　　人人都在享受经济发达带来的繁荣，同时中产阶级也开始买得起私家车，可以自由驾车旅行。而在这种昂扬状态下，拜金主义、享乐主义开始流行。
　　19251927年，由于经济繁荣、人口增加以及城市化进程多重推动，房地产业经历了疯狂扩张。
　　这期间，房地产投资占GDP的比例平均达到10。52。与1919年相比，1925年美国新房建筑许可证发放量上升了208。
　　而佛罗里达州在这期间对房地产的鼓励尤为激进。佛罗里达州政府和各地方当局都全力以赴地改善当地的交通和公共设施，甚至不惜以高息大举借债来兴建基础设施，以吸引旅游者和投资者。
　　同时当地商业银行推出宽松的贷款政策鼓励购房，一般人在购房时只需10的首付，其余90的房款完全来自银行贷款。
　　19231926年，佛罗里达的人口呈几何数增长，而房价的涨幅更是惊人，一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是，迈阿密地区的房价在3年内上涨了56倍。
　　房价不断上涨，羊群效应使炒房成了一件正确的事。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了两千多家地产公司，当时该市仅7。5万人口，其中竟有2。5万名地产经纪人。
　　谁曾想到，1926年9月的一场飓风成为了引发佛罗里达州房地产泡沫破碎的导火线。
　　天灾摧毁了13000座房屋，415人丧生。1926年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从1925年的10。7亿美元急剧萎缩到了1926年的1。4亿美元。
　　许多后来投入房市的人开始付不起每个月的房贷，最终连锁反映下，佛罗里达州房地产泡沫破灭。
　　0219861991年
　　日本房地产泡沫
　　在上世纪六十年代到八十年代末承接发达国家产业转移的浪潮中，日本实现了经济的全方位崛起。
　　特别是昭和年代最后十年，是继日本50年代到70年代高速增长之后又一个繁荣时期，被称为日本战后经济最辉煌的十年。
　　八十年代，日本创造的GDP曾达到美国的70。到了1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是美国土地资产总额的整整四倍，所以有人当时称，卖掉东京就可以买下整个美国、用皇居的土地就可以买下整个加拿大等等。
　　进入1990年，事态急转直下，一切增长戛然而止。1990年夏天，日本土地价格开始下降，日本进入失去的二十年。
　　资料显示，1989年东京银座5丁目鸠居堂前，当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，而如今，经过三十年发展，这块地的价格依旧没能回到当初。
　　回溯往事，寻找日本房价泡沫及经济泡沫破裂的原因，人们总是提及《广场协议》。
　　这一协议的签订是否是日本房地产泡沫的真正根源学界尚有许多争论，但不可否认的是，《广场协议》后引发的一系列反应与政府的应对，是让日本经济走上不可挽回的衰退的直接原因。
　　《广场协议》签订之后，美、日、德、法、英五国开始在外汇市场抛售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值，其中，日元兑美元汇率三年间升值了一倍，从240：1飙升至120：1。
　　日本开始降低国有利率，采取了宽松的货币政策。连续5次下调利率，从1985年的5降至1987年的2。5，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。
　　0319911997年
　　东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴
　　不知道有多少人还记得亚洲奇迹、亚洲四小龙这两个略显古早的词汇。
　　20世纪80代末至90年代初，国际上风波不断。波斯湾战争、第三次石油危机、日本经济泡沫破裂、苏联解体在一系列事件的影响下，美国经济进入一个低潮期，美元指数走弱。
　　与此同时，泰国、马来西亚、印度尼西亚、新加坡等国凭借制造业优势，经济在此期间则实现了10左右的高速增长，吸引了大量国际资本流入南亚地区，外债规模大幅上升。
　　但这些地区债务期限严重错配，大量中短期外债进入房地产投资领域。泰国等国房地产投机盛行，资产泡沫不断膨胀。
　　在汇率政策方面，泰国等国在扩大金融自由化、取消资本管制的同时，仍然维持固定汇率制，给国际投机资本提供了条件。
　　1986至1994年，各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大，其中新加坡33、马来西亚30、印尼20、泰国50、菲律宾11。
　　东南亚国家的房地产价格急剧上涨，其中印尼在19881991年内房地产价格上涨了约4倍，马来西亚、菲律宾和泰国在19881992年内都上涨了3倍左右。
　　90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储提高联邦基金利率以应对可能的通胀风险。
　　采取固定汇率制的南亚国家货币被迫升值，出口竞争力削弱。
　　1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象，资本大量流出，固定汇率制被迫放弃，货币大幅贬值。
　　随后股市受到重创，房地产泡沫破裂，银行呆坏账剧增，金融机构和企业大规模破产。
　　0420012008年
　　美国房地产泡沫与次贷危机。
　　2001年，美国发生了两件大事。一是互联网泡沫破灭、二是911。
　　为了防止引发经济衰退，2001年起，美联储不断下调联邦基金利率，将联邦基金利率从2001年1月的5。98降至2003年7月的1。01，美国进入了负实际利率时代。
　　在扩张性货币政策作用下，房地产信贷机构不断放松住房贷款条件，银行开始大量发放次级贷款。
　　刺激贷款针对的客户为信用记录较差、收入较低、无法从正常渠道借贷的借款人，在美国按揭历史上存在三十多年，1995年次贷规模总共600多亿美元，2003年达到4000亿美元，2006年剧增至1。5万亿美元。
　　次级贷款在房屋抵押贷款中的比重从1999年的2左右增至2006年的近15。次级贷款市场推动了美国住房需求的膨胀，房地产泡沫不断形成与膨胀。
　　而更刺激的是次级债券。在次级贷款的基础上，把房贷打包为标准化的债券发售。
　　此事的风险在于，只要房价持续上涨，债券就在某种程度上是安全的，反之，房价下跌带来了就是一系列连锁反应。
　　然而，次级债券的发行规模已然难以控制。据悉，仅房利美和房地美两家公司发行的以房地产为抵押品的抵押贷款支持证券总额就高达数万亿美元。
　　2006年一季度美国房价涨幅开始回落，此后跌幅超过30。次贷延期还款率和止赎率大幅度提高，次级抵押贷款证券市场首先爆发危机，并迅速传导至次级债券产品，向投资银行、银行、保险等金融领域蔓延，引发了美国自1930年以来的最大金融危机。
　　从二十世纪初到二十一世纪初，发生过泡沫破灭事件的行业不止房地产。而理顺其背后的起源，不外乎过度宽松的信贷、过热的市场投机情绪、对外部国际形势过于乐观的判断等。
　　泡沫之所以破裂，是因为有泡沫。而泡沫形成的时候，身处其中的人却无法区分，成长起来的是成绩还是泡沫，直到它被刺破的那一刻。