河南地市表现及变化高热城市变高危，城市价值再挖掘
　　2019年河南地市预期表现及变化：由热转冷、城市分化转为均有不同程度降温、原高价地王城市项目销售难度普遍加大、房企地市布局收缩、土地流拍频现、楼市转冷、房企主动降价加快回笼资金和维权频发。
　　上半年冷热不均
　　南阳、商丘、新乡、安阳、洛阳等城市房价上涨，许昌、驻马店等城市价格上涨停滞。
　　1、城市环境：货币环境趋紧和调控监管从严、利率上浮；
　　2、土地市场（地热地王频出、高溢价、土拍起始价抬升）。
　　2019年地王预期产生原因：
　　市场端供不应求：如洛阳、新乡短期库存低，土地供应少导致地市地热；
　　如南阳、开封区域优质地块诞生地王。
　　3、房地产市场
　　量升价稳、受大环境影响行业规范，客户预期并未明显改变；部分城市销售持续向好，但受供需影响如许昌市场开始疲软，城市分化明显。
　　4、房企动向
　　企业拿地策略略有调整、地市谨慎拿地。
　　四季度整体降温
　　土地流拍频出、地王项目迈入深坑、销售难度叠加，房企为抢客户降低门槛、特价房或加大促销加速回款，变相调价。
　　1、政策环境：调控持续、房企融资渠道收紧、资金监管趋严，利率继续上浮如驻马店买房钱交给银行监管，开发商按进度提取、工程进度慢。
　　2、土地市场（土地频现流拍、低溢价）
　　土地流拍原因：
　　房企资金周转不力；
　　限价影响项目盈利的难度较大；
　　开发条件严苛（如配建、自持、限售等方面），起拍价抬高。
　　3、房地产市场
　　市场下行、销售端难度加大、房价上涨动力减弱、部分城市迈入红海。
　　4、房企策略（拿地转变、控速、控风险、加快回款）
　　恒大、碧桂园、中梁深耕三四线、加速跑量、降价促销，拿地规模回落（碧桂园三四线低能级城市要求10利润率，2018年10月前停止拿地，中梁从专注三四线城市到二线城市拿地）保利策略转变对三四线城市不再拓展新城市；万科及融创三四线城市只进入主城区等，万科以底价进入周口市场，金科以地王进入南阳，佳兆业进入新乡，这些房企动作表明市场预期降低，2019年楼市市场将以继续回调作为主基调。

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