业绩增长平稳，回款效率高，投资积极，债务结构稳健。 作者沈晓玲、汪维文 核心观点 【业绩稳健增长，销售回款率高达94。5】上半年中国金茂实现全口径销售额1301。5亿元，同比增长26。5，完成全年销售目标的52，排名居于第15位，与2020年持平。上半年共实现销售回款1229亿元，回款率高达94。5，处于行业前列。根据业绩发布会数据，下半年企业计划推货2300亿，仅需52的去化率即可完成业绩目标，压力不大。 【投资力度2倍于百强平均，拿地销售比0。58】上半年中国金茂新增土储计容总建面654万平方米，项目总土地款755亿元，权益土地款347亿元。另外企业还成功完成了对中国宏泰的收购，新增一级开发及产业市镇项目面积5797万平方米。整体来看，上半年金茂投资态度积极，拿地销售比0。58，但是在拿地销售比0。40的监管要求下，企业可以适度权益比例的提升。 【新增落地3个项目，锁定面积超2020年全年】上半年中国金茂成功落地贵阳金茂水晶智慧新城、长沙雅塘城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇3个项目，新增锁定面积超过1400万平方米，超过了2020年全年的1080万平方米。截止至2021年7月金茂已累计落地30个城市运营项目，计划到2022年实现对于整体投资60的土地储备贡献。 【总土储充裕，二级土地可满足34年开发所需】截止2021年7月底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达8552万平方米。其中一级土地开发储备建面2176万平方米，二级土地开发储备建面6377万平方米，相较2020年底略有提升，按照企业2021年的销售规模和增长速度推算，二级土储可满足大约34年的需求，土地储备充裕。 【营收大幅增加，毛利率20。3】2021年上半年中国金茂实现营业收入284。6亿元，同比增长135。2，根据企业业绩会数据，全年金茂预期可以实现整体营收900亿以上。上半年中国金茂实现净利润58。1亿元，净利率20。4。主要是由于上半年金茂实现公允价值收益11。3亿元，并通过购买联营公司收益16。6亿元。 【三项指标维持绿档，融资利率降至4。01】截止至2021年中，中国金茂整体现金短债比1。55，长短债比为2。20，目前公司商票规模在26亿左右，即使将商票作为负债计入，公司三条红线指标仍然全部保持绿档。企业整体融资成本下降至4。01，处于行业领先水平。净负债率维持在47。1，剔除预收账款资产负债率略有升高至67。9，全部满足三道红线绿线要求。 01hr销售 业绩稳健增长销售回款率高达94。5 上半年业绩目标完成过半，销售回款率升至94。5。根据企业公告数据，2021年上半年中国金茂实现全口径销售额1301。5亿元，同比增长26。5，稍落后于TOP20房企平均的29。4。上半年累计完成全年销售目标的52，排名位居行业第15位，与2020年持平。公司紧抓回款，上半年共实现销售回款1229亿元，回款率高达94。5，处于行业前列。根据业绩发布会数据，下半年企业计划推货2300亿，仅需52的去化率即可完成业绩目标，压力不大。 半数销售额来自华东地区，城市运营贡献24业绩。根据企业披露的销售明细，上半年金茂50销售额来源于华东地区，与2020年一致，其中南京、苏州、上海等城市销售额接近百亿。从企业公布的销售计划指引来看，环渤海、华南等区域剩余可售货值都比较可观，因此可以预计，华东区域仍将居于全年业绩贡献首位，但相比上半年而言区域分布会更加均衡。另外值得的是，金茂城市运营持续兑现，上半年24的签约业绩来自城市运营，相较于2020年的21再度提升3个百分点。 02hr投资 投资力度2倍于百强平均拿地销售比0。58 拿地销售比0。58，远高于百强房企平均0。29。根据企业业绩会披露，2021年上半年中国金茂新增土储计容总建面654万平方米，项目总土地款755亿元，权益土地款347亿元。二级土地平均拿地成本11544元平方米，拿地楼板价首次突破万元，主要是企业上半年在北京、苏州、上海、广州这类核心城市纳储较多，按拿地总价计算，一二线城市占比达到84。 另外企业还成功完成了对于上市公司中国宏泰29。9股份以及1。23亿美元可转债的收购，新增一级开发及产业市镇项目面积5797万平方米。整体来看，上半年金茂投资态度积极，拿地销售比0。58，领先于百强房企平均水平的0。29，但是在拿地销售比0。40的监管要求下，由于上半年纳储较多，剩余可投资额度比较有限，企业可以适度权益比例的提升。 03城市运营 新增落地3个项目锁定面积超2020年全年 上半年新落地3个项目，目前累计锁定30个城市运营项目。2021年上半年中国金茂成功落地贵阳金茂水晶智慧新城、长沙雅塘城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇3个项目，新增锁定面积超过1400万平方米，超过了2020年全年的1080万平方米。截止至2021年7月金茂已累计落地30个城市运营项目，企业计划下半年再度落地5个城市运营项目，到2022年实现对于整体投资60的土地储备贡献。 04hr土储 总土储充裕二级土地可满足34年开发所需 土储总量充裕，二级土地储备可满足企业34年左右开发所需。截止2021年7月底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达8552万平方米。其中一级土地开发储备建面2176万平方米，二级土地开发储备建面6377万平方米，相较2020年底略有提升，按照企业2021年的销售规模和增长速度推算，目前的二级土储可满足大约34年的需求，土地储备充裕。 05hr营利 营收大幅增加毛利率20。3 上半年营收同比增长135。2，全年预期收入900亿以上。2021年上半年中国金茂实现营业收入284。6亿元，同比增长135。2，其中物业销售收入249。0亿元，同比上升150。9，是推动企业营收大幅增长的主要因素，商业租赁收入平稳增长9，酒店收入大幅回暖，较2020年同期增长128。另外根据企业业绩会数据，2021年全年金茂预期可以实现交付面积同比提升1倍左右，整体营收可以达到900亿。 毛利率20，基本与去年持平。2021年上半年中国金茂实现整体毛利润57。7亿元，整体毛利率约为20。3，与2020年基本持平。公允价值收益、购买联营公司收益拉高净利水平，上半年净利率升至20。4。2021年上半年中国金茂实现净利润58。1亿元，净利率20。4。归母净利润43。0亿元，归母净利率15。1，均处于行业内领先水平。净利率水平超过毛利率主要是由于上半年金茂实现公允价值收益11。3亿元，并通过购买联营公司收益16。6亿元。 06hr偿债 三项指标维持绿档融资利率降至4。01 现金短债比1。55，长短债比2。20。截止至2021年中，中国金茂共持有现金474。3亿元，整体现金短债比1。55，满足三道红线绿线要求。长短债比方面，截止至2021年中金茂长短债比为2。20，较期初略有下降。针对商票问题，管理层在业绩会上回应，目前公司商票规模在26亿左右，体量较小且利率也比较低，即使将商票作为负债计入，公司三条红线指标仍然全部保持绿档。 净负债率、剔除预收账款资产负债率满足监管要求，融资利率仅4。01处于行业领先。上半年金茂成功发行利率为3。74的30亿元普通中票，进一步降低企业融资成本。截止至2021年中，企业整体融资成本已下降至4。01，处于行业领先水平。净负债率维持在47。1，剔除预收账款资产负债率略有升高至67。9，全部满足三道红线绿线要求。 1现金短债比（现金及现金等价物受限制现金）短期有息债务 2净负债率（短期有息债务长期有息债务现金及现金等价物受限制现金）所有者权益 3剔除预收账款资产负债率（负债总额合约负债）（资产总额合约负债） 排版丨太阳 本文版权归克而瑞研究中心所有未经授权请勿转载 以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考 转载注明出处：克而瑞地产研究（cricyjzx）多谢配合 更多中报点评 中报点评1金辉控股：结算加快、权益大幅提升，净利增幅92。4 中报点评2禹洲集团：坚持一二线城市深耕，土储总货值逾4400亿元 中报点评3时代中国：存货周转承压，仍看好城市更新 中报点评4越秀地产：坚持大湾区深耕布局，发挥国企合作及TOD开发优势 中报点评5宝龙地产：去化与回款存隐忧，核心归母净利大增42 中报点评6建业地产：营收显著增长56。4，盈利能力有待增强 中报点评7雅居乐：多元业务稳健增长，三道红线绿档 中报点评8荣盛发展：环京土储占比仍较高，债务处于黄档水平 中报点评9中海地产：毛利率跌破30，财务依旧稳健 中报点评10三盛控股：优化内生驱动不断加强，财务状况持续改善 中报点评11远洋集团：持续推进南移西拓，运营能力需提升 中报点评12保利发展：财务优势持续扩大，拿地下沉三四线 中报点评13正荣地产：前十城市销售贡献77。3，三条红线年底有望转绿 中报点评14绿地控股：投资更为审慎，基建产业提速发展 中报点评15中国奥园：土储充裕、购地审慎，城市更新项目加速转化 中报点评16碧桂园：坚持深耕城镇化市场，多元发展驱动全竞提升 中报点评17绿城中国：增收不增利，2023年永续债余额将清零 中报点评18大发地产：销售同比增长130，坚持深耕长三角和成渝地区 中报点评19富力地产：投拓刹车，三道红线仍处红档 中报点评20华润置地：完成全年销售目标的52。3，投资力度加码 中报点评21龙湖集团：财务优势凸显，有息债增速接近阈值伺机拿地 中报点评22旭辉集团：减少新进入城市加强深耕力度，目标年内进入绿档 中报点评23中梁控股：拿地谨慎灵活，持续改善债务结构降低成本 中报点评24美的置业：城市深耕助力规模，融资成本仅4。92 中报点评25佳兆业：持续巩固湾区优势，城市更新提供动力 中报点评26招商蛇口：销售规模增长60，大湾区核心储备价值凸显 中报点评27阳光城：投资偏向稳健，降负债持续推进 中报点评28大唐集团控股：毛利率升至31，归母净利增长235 中报点评29德信中国：三道红线维持黄档，积极纳储 中报点评30港龙中国：营收同比增长184，成功跨入绿档 中报点评31龙光集团：长三角业绩增长214。6，展现可持续发展能力 中报点评32滨江集团：联手越秀首入广州，归母净利大增43 中报点评33景瑞控股：深耕长三角都市圈，销售同比增长144 中报点评34上坤地产：业绩平稳增长，多元化拿地占比超五成 中报点评35世茂集团：谨慎投资，酒店计划以轻资产模式上市 中报点评36金科股份：大幅提升新一线城市拿地占比，财务保持稳健 中报点评37融创中国：将更安全、更从容、更长期、更有价值设为战略目标 中报点评38金地集团：销售挺进行业十强，毛利率同比腰斩 中报点评39新城控股：三道红线处黄档，毛利率降至19。6 中报点评40中南建设：稳健经营积极去杠杆，营收增长30 中报点评41合景泰富：销售同比增长52。8，持续深化数字化转型 中报点评42弘阳地产：销售业绩增长56，三道红线稳居绿档 中报点评43万科地产：量入为出、理性投资，三道红线绿档达标 中报点评44中骏集团：一体两翼战略下，更加注重整体效益提升 中报点评45新力控股：拿地较为谨慎，目标一年内进入绿档 中报点评46正商实业：全国化需要加速，财务指标都有待改善 中报点评47领地控股：销售维持35以上增速，盈利下降需警惕 中报点评48融信中国：看重去化与回款，下半年严控投资比例 中报点评49中国恒大：有息负债规模降低，净负债率红线转绿 中报点评50建发国际：归母净利率跌至3。6，盈利指标继续承压 中报点评51大悦城控股：千亿目标有挑战，三道红线仍处黄档 中报点评52祥生控股集团：净负债率优化，成功转入黄档
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