在快手，穿透房产投资的人口密度法则

　　魏东霞广东金融学院国际教育学院副教授，研究领域为劳动经济学、城市经济学。对人口密度与经济发展关系议题有密切关注。
　　本文感谢上海交通大学安泰经济与管理学院陆铭教授的特别支持。
　　梅姐在成长在快手有1。8万粉丝，她把自己的想法在视频中改编成了歌曲，歌词是：大农村，我溜一圈，这烟囱咋不冒烟，大空房子都不住人，全都在城里边儿，年轻人抛家舍业进城打工去赚钱，剩下老人在种地这段歌词非常形象的描述了当下很多农村的景象。
　　它背后是城市与农村买房的抉择冲突。线下决定投射到了线上世界，简而言之，钱该怎么花才更有价值。
　　随着中国城市化进程的不断推进，人口持续由农村向城市转移。2019年，中国乡村人口约为5。5亿人，占比由1978年的82。08下降到39。4。这一数字在未来还会进一步下降。与此同时，2019年中国流动人口规模为2。36亿人，已经连续十年超过2。2亿人。人口向城市尤其大城市转移的趋势还在继续。
　　与之形成鲜明对比的是，由于人口外出，在农村的房子空置率已经高达40，以后空置率只会进一步升高。然而最近几年，越来越多的人开始用在城市攒下的钱，回到老家农村建房子。回老家建房子已然成为一种潮流、时尚或者是情怀。那么农民该不该把血汗钱用来回老家建房子？
　　透过快手视频，我们看到来自内蒙古赤峰的梅姐在成长、山东德州的明星姜涛、陕西西安的静姐说房等均在视频中均谈及了由于大量人口离开农村外出务工，因此不该回老家建房子的问题。
　　这种农村景象在快手用户农村造墅家的视频中表现出另一种繁荣与冷清。她在视频中展示了一栋漂亮的农村别墅，农村房子盖得大，却没什么东西，只有一楼还有点东西，没人住。明星姜涛在快手有98。4万粉丝，他在视频中展示了自家的房子，却也明确表示农村的房子不值钱，即便带院子，也就是值个五六千块钱。
　　以上快手视频均指向了一个问题：我们还应不应该回老家建房子？
　　广州房子每平米从3千增值到4万多
　　刘叔是广东湛江人，1990年前后，他只有18岁。因家里四兄弟，生活贫困，为了讨生活，只身前往深圳打工。
　　两年后与同乡的姑娘相识、结婚，后来转到广州开出租车。当时开出租车可以自己承包，收入颇高，生活逐步好转稳定。1998年的时候，刘叔月收入已经过万。要知道那时候150块钱够一个大学生一个月的生活费。
　　刘叔当时确属于高收入阶层。用他自己的话说，有一种财主的感觉，出手甚是大方，给晚辈的红包都是百元起步。刘叔积蓄不断增加之后，开始考虑买房置业，他要在老家建房子和买房子之间做出选择。
　　刘婶毫不犹豫，坚持要在广州买房子。他们以3000元每平米的价格，在广州番禺买了一栋超过100平米的大房子，现在每平米已经超过4万。
　　过了几年，刘叔又攒了一点钱，这时候，他又想回老家给父母建房子，更主要是为了在村里炫耀一下。刘婶坚决不同意，双方争执妥协之下，他们在老家镇上买了一栋房子，还算幸运，目前这栋房子升值了20多万。
　　之后刘叔铁了心，无论如何也要在老家给父母建房子。他们兄弟四人合伙在老家建了一栋4层的楼房，总算满足了他们光宗耀祖的虚荣心。现如今村里大部分年轻人都外出打工，他们也只在过年过节的时候回去一下，村里就剩下很多漂亮的大房子和老人作伴。
　　农村空置房子图片来自快手用户滦平圈
　　透过快手视频，我们可以看到很多人对是否应该回老家建房子给出了自己的意见。李老师说房认为外出务工人员不应该回老家建房子，理由有三。
　　第一，很多人回老家盖房子的目的是为了面子。但大部分外出务工人员，虽然有一些积蓄，远远没有达到所谓的光宗耀祖的程度，大家的首要任务还是赚钱养家。
　　第二，中国城市化进程还在推进，当前依然是人口由农村向城市流动的时候。农村主要是老人留守，年轻人进城打工，年轻人的下一代以后也要进城，农村的房子没人要。而且在农村建房子也要几十万的投资，却很难增值。
　　第三，农村的房子没有配套，比如没有好的教育、医疗，市政基础设施缺乏，服务业不发达，即便理发都要到镇上或县城。
　　因此李老师说房认为理想的方式是，外出务工人员应该努力凑个首付，在工作地买房子。猫哥说房于老师说房虎哥说房小席说房产徐冰冰《聊房产》等等表达了上述的观点意见。
　　但我们在评论区也看到有网友认为，农村的房子可以度假，农村房子住得舒服；很多人有车了，从农村开车去县城也很近；我们要叶落归根，一定要在老家有一处房子。想法不一。
　　刘叔孩子因为读大学原因，都有了广州户口。他自己户口还在老家，保留一点土地。他说将来老了回去种地。当然，他也明白，老家只在他的回忆中，他是回不去了。他在广州已经买了超过15年的社保，老了可以享受广州的退休保障和医疗资源。
　　用他自己的话说，尽管乡下空气好，但没有人聊天，喝个早茶都找不到地方，与亲戚朋友只有见面打招呼说几句，之后便无话可谈。何况，在广州离儿女也近，广州才是刘叔真正的家。
　　广州和农村房价相差大的秘密
　　张叔是刘叔的同乡，也是湛江人。张叔来广州的时间比刘叔更早，因而在90年代，他比刘叔挣钱更多。
　　张叔靠着勤奋肯干，攒够了第一桶金，决定买房置地。这时候他既没有选择在广州买房，也没有在湛江市买房，而是毫不犹豫的回老家农村建了一栋大房子，花了近70万。全村人都对张叔竖起来大拇指，张叔当时也是无比自豪。
　　改革开放40多年，我们经历了大规模的人口由农村转移到城市的过程。即便如此，外出务工人员依然在春运期间，返乡回家过年。这既有对老家父母孩子亲人的牵挂，也有对故乡的浓浓思念。中国人有叶落归根、安土重迁的观念。那么我们是不是应该回老家建房子，哪怕很多人只在春节的时候回去住几天？
　　之后，张叔继续在广州打拼奋斗。斗转星移间，张叔已在广州工作了30多年。遗憾的是，在广州和湛江市他都没有房产，至今他依然在租房居住。张叔儿子到了成家立业的年龄，由于没有房子，一直单身。
　　张叔很想现在给儿子在广州买一套房子，但价格太高，很难实现。老家的房子尽管很大，但大部年轻人都外出务工了，没有人买，因而无法置换。张叔只能跟刘叔感慨，自己错过了最佳的置业机会。
　　农村房屋
　　我们不禁感慨，刘叔和张叔，他们是中国改革最早的外出务工者。他们近水楼台，伴随着广东在改革中快速发展，他们通过进城务工，赚得了收入，成家立业，养儿育女。他们是改革的亲历者，也是受益者，经历了繁华，收获过成功，晚景却截然不同。
　　他们有钱之后，首先想到的均是安居乐业。因为二人投资置业的选择不同，30年之后的生活差距远大于当初来广州的时候。
　　刘叔现如今生活惬意。他虽然后悔自己当初没听太太的，把在城镇买房和老家建房的钱都用来在广州置业，但是比起张叔内心的懊悔，依然幸运得多。
　　我们不禁要问，广州房子与老家盖房子到如今差异如此巨大的原因何在？这其中的秘密可能在于密度，特别是人口密度。在中国城市化进程快速发展中，人口不断由农村流动到城市，由小城市流动到大城市，且人口向大城市集中的趋势还在继续。
　　房产价值自有其客观规律，密度可能是决定其价值最为重要的因素。广州市的人口密度大于城镇，城镇的人口密度大于农村。所以广州市房产价值大于城镇，城镇的房产价值大于农村。人口密度高的地方，更加有利于经济发展，特别是服务业的发展。
　　当经济进入到服务业为主的阶段之后，可以说，人口密度对于经济发展的重要性更高。密度决定了价值，也就决定了房产投资的回报。
　　人口密度高的大城市
　　如果说刘叔和张叔在30年前的不同选择，改变了其后来的生活。那么时至今日，依然有大把如张叔的人，还在继续将城市辛苦挣来的钱，用来在老家盖房子，却很少住，这就看着让人心疼了。
　　如果仅仅埋怨张叔太傻，太要面子，导致今天的结局，还是太过片面。这其中更为深刻的原因在于户籍制度没有完全放开，以及对外来人口公共服务的歧视。
　　我们使用2017年流动人口监测数据估算发现，近50的流动人口在流入地城市居住超过5年；20以上的个体在流入地城市居住超过10年。
　　由于他们没有本地户口，在子女教育、社会保障甚至购房资格方面均存在诸多限制。这也导致流动人口一方面为了提升收入，要在城市务工就业；一方面，为了给自己一个有保证的退路，不断地把在城市挣来的钱用回老家建房子。
　　如果经济发展水平不断提高，人口持续从农村流入城市的趋势是不可逆转的，那么，未来，农村人口还会持续减少，农村人口密度必然不断下降。
　　回老家造房子的决策，真的要谨慎一点。尤其是那些远离大城市的、交通不便捷的农村，除非有非常好的旅游资源，否则，大概率会出现空心村的现象，这是不以个人偏好为转移的结果。而城市，特别是大城市，人口密度还会持续上升。这就决定了在老家建房子，未来显然缺乏升值空间。
　　农村人口往外流，城市购买力还会变强
　　张叔现在面临的尴尬境地在于，老家的房子有几百平米大，但是缺乏交易的基本条件。一方面农村人口不断流出，密度不断降低，导致农村住宅缺乏足够的需求；另一方面，现行制度也制约了农村房子的有效需求。
　　根据现行的宅基地制度，闲置的宅基地只能流转给同村其他居民，同村其他居民可能在城市化浪潮中也流向了城市。密度决定需求。张叔很难把农村宅基地进行交易和置换，换取在广州买房的资金支持。
　　反观刘叔虽然在广州也是只有一套房子，但是广州的房子却是可以交易和置换的。刘叔为了儿子成家立业，可以选择把这套大房子卖掉，用卖得的钱，购置一套小房子与老伴儿养老，剩下的钱，再给儿子买套房子。
　　因此刘叔的选择自然比张叔自由得多。
　　过去十多年的时间中，东部沿海地区特别是大城市建设用地供应是受到政策管制的，建设用地供给倾向中西部地区。沿海受限的同时，宏观政策通过政府所控制的资源，大量的支持中西部中小城市、人口流出地发展当地的工业和建设新城。
　　因此大城市房价持续上涨，进一步加剧了个体的购房成本。
　　沿海城市
　　作为第一代外来务工者的张叔，即便拥有了广州户口，现在广州购房依然面临巨大的经济压力。广州作为人口流入地，如果未来能够在人口流入地释放更多的建设用地指标，土地和住房的价格上涨就不会那么快，更多的农民工群体可以在这个地方租房，收入高的可以买房，甚至通过公租房、廉租房解决低收入群体的居住空间问题。
　　刘叔把第一桶金用来在广州买房，每平米3000元左右。之后又在老家镇上以每平米2000元的价格买了第二套房。
　　刘叔广州的房产和镇上的房子，现在价格差在10倍以上。从收入的角度看，20年前，刘叔开出租车月收入已经过万，属于那个时代的高收入群体。
　　时至今日，刘叔的收入依然在万元左右，尤其是去年疫情期间，收入受到较大影响。虽然刘叔收入目前已经稳步提升，去掉成本后，每月纯收入在60007000元。
　　据2017年流动人口监测数据，80以上的个体表示还将继续留在城市。城市由于拥有了更多的工作机会和发展潜力，不断吸引外来人口流入，尤其是汇集了很多高技能高收入者的到来，这也决定了大城市人口密度不断提升的同时，也会拥有大量有足够购买力的人群。
　　透过快手视频，反观农村，人口依然持续外流。这就决定了未来中国农村地区的人口密度还将进一步降低，人口规模还会进一步缩小。
　　密度决定购买力。
　　无论从购买力角度，还是居住价值方面看，在农村建房子的决策都如以上快手视频中所说的，那是不够理性的。而且随着农村地区人口不断流出，教育和医疗等基础设施的建设也很难保证。
　　城市房产的价值与距离学校远近以及是否是学区房密切相关。同样，教育对农村的人们依然十分重要，所以很多农村地区的父母，以及外出务工者，更愿意把孩子送到镇上或者县城读书，这将进一步降低农村人口密度及农村房屋价值。
　　密度对经济发展至关重要，投资更要遵循密度法则。规模伴随着密度，而城市就是规模经济最为重要的体现。城市聚集了大量的知识和技术密集型产业，带来了生产效率的提高，同时汇集了大量高收入的人群，并带来对房产的有效需求。
　　沧海桑田间，中国已经走过了40年的改革开放历程，经济发展取得了巨大的进步。尤为重要的是，这其中混杂着流动者的悲欢离合，酸甜苦辣。
　　不出意外，在人均GDP的意义上，中国在进入十四五时期将步入高收入国家行列。农村人口将持续外出向城市流动。
　　虽然很多用户认为农村房子有自己独特的价值，但是毋庸置疑的是，人口将持续向大城市，特大城市集中。
　　户籍制度改革也将更加深入，作为个体的我们，应该顺应时代的潮流，把有限的资金用在最有价值的地方，收获幸福的人生。
　　编辑石灿园长崔晋博
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