半年前买到大湾区这些城市的人，都被套了？

　　来源：大碗楼市
　　我们修整了一天，重新整理心情，继续与大家分享楼市调研，为大家呈现一个真实的大湾区。
　　这几天我们已经完成了珠海、中山、佛山的热门板块的调研，说实话，市场比我们想象的要惨烈。
　　所以今天，及时更新一期避坑指南，希望能帮助到想在大湾区置业的朋友。
　　6月调控加码之后，珠江口西岸的几个热点板块迅速熄火。
　　珠海航空新城跌了、唐家北围跌了、中山马鞍岛跌了、北滘新城跌了、佛山陈村跌了珠海、中山、佛山短短几个月时间的经历了快涨快跌。
　　这面这张图是近五个月珠江口西岸各板块主要在售项目的涨跌榜
　　跌幅为0的有两个板块：横琴和平沙新城。
　　28平方公里的横琴自贸区，住宅土地只有1。5平方公里；
　　横琴正常在售的住宅项目只有一个中冶逸景公馆，还是复式。
　　所以，横琴根本谈不上下跌，因为没有供应。
　　而平沙新城也是同样的情况，
　　人家有高栏港国家级经济开发区，好歹吸引了几个石油公司，好歹来的还是世界500强，住宅单价只有一万一二，全珠海最低价，在售的项目也只一两个，咋跌。
　　反倒是借着深中通道和深珠通道的马鞍岛，唐家北围、有点扛不住，近五个月至少都跌去了十几个百分点。
　　这轮波动，跌的最狠的陈村，被一场土拍掀开了底裤。
　　4月华润拿了陈村的地王，楼面价干到22330元平米，让陈村和北滘新城的一众项目原地高潮，随即坐地抬价，同地段的碧桂园三龙汇冲到3万6，北滘新城的各个楼盘也都蹦到了3万。
　　如今5个多月过去了碧桂园跌回了2万4，北滘新城跌回了2万。
　　碧桂园旁边的两个新盘，刚刚开盘单价直接拉到2万3。
　　拍了新地王，房价反而跌的稀碎，这说明啥？
　　说明之前的价格全是虚高。
　　这一波下跌，仿佛就是个照妖镜，活脱脱让珠江口西岸的各个热门板块都现了原形。
　　也只有在下行的行情中，才能识别出谁是真正的妖。
　　上涨的时候一窝蜂都在涨价，看不出哪是好板块，哪里有价值。
　　只有在下跌周期里才能验证真伪。
　　而大湾区的珠江口西岸，就是此时此刻被检验出来的楼市妖孽。
　　经过实地调研和数据分析，我们发现这几个高位横盘、甚至下跌的热门板块，都有几个共性。
　　第一个共性：有概念的附庸市场。
　　下面这张图，是珠江口西岸各大热门板块的概念图
　　通过上面这张图，我们发现
　　珠江口西岸的诸多热门板块，旁边都挨着个大哥，都在蹭着大哥画大饼。
　　横琴拽着澳门，玩横琴粤澳合作区；
　　珠海北围和中山马鞍岛，拿着深珠通道和深中通道，扯着深圳前海，在玩以科技对话科技；
　　陈村、伦教一把薅起了广州，在狠讲广佛一体化；
　　金湾航空城蹭着横琴，十字门蹭着横琴和澳门
　　这些板块，不仅在距离上抱着旁边的大哥，而且从规划上也力图达到
　　你有的，我也要有。
　　如果暂时没有，先画个饼，让未来看起来会有。
　　只有这样，才能让销售们说出那句耳熟能详狠话
　　一桥到前海，房价差15；五站到广州，房价差13；一步到横琴，房价差12
　　珠江口西岸的诸多热门板块，都呈现出明显的附庸市场特征。
　　距离上抱着大哥，概念上蹭着大哥，房价上对比着大哥
　　珠江口西岸板块的第二个共性是，它们都涨在行情末端。
　　大家可以回想一下
　　珠海唐家、中山马鞍岛、平沙新城、横琴、十字门、金湾这几个热门板块都是什么时候开始涨的？
　　下面这张图，是大湾区主要城市的楼市行情轮动图
　　通过上面这张图，我们会很容易发现：
　　大湾区19年8月启动这一轮涨幅，持续了将近2年的时间。
　　龙头深圳2019年8月已经开始上涨，紧接着是东莞、广州。
　　到了2020年末，已经是行情末端，珠海、中山、佛山等城市才摇晃着开始上涨，一直涨到2021年5月。
　　等它们疯狂上涨的时候，广州和深圳等核心城市已经熄火，甚至还都开启了新一轮调控。
　　结果它们刚涨不到半年，市场到6月份就开始凉了。
　　上面这一大段文字，简单来说就是：
　　珠海、中山和佛山这些珠江口西岸的城市，属于典型的鱼尾行情。
　　涨的最晚，挨锤却最早，行情来的慢，走的倒挺快。
　　珠江口西岸板块得第三个共性是，市场小，供应有限。
　　很多人都有疑问：为什么这些板块这么轻易地就被炒起来了？为什么距离深圳更近更方便的惠州永远也炒不起来？
　　因为，珠江口西岸的几个板块都是小市场，每个板块在售项目只有两三个，很容易控盘。
　　比如马鞍岛，涨的最猛时，在售项目只有俩，一个万科，一个恒大。
　　再比如十字门，长期有货在卖的楼盘，只有一个华发。
　　哪怕是新盘扎堆的唐家北围，有货的楼盘，不过也就三四个。
　　一个板块，三四个楼盘，拿证的货也就三四栋楼，大都几百套房子。
　　几百人集中进场，就能看似买光一个板块。
　　大行情来的时候，一个板块内的几家房企一合计
　　不如联合控盘吧，不如捂盘涨价吧。
　　今年年初，在珠江口西岸的各个热门板块，都呈现出小市场、被控盘的典型特征：
　　供应紧张，新房嗷嗷涨。
　　珠江口西岸诸多热门板块得第四个共性是，没有成熟的二手房市场。
　　除了北滘新城，珠江口西岸的几个热门板块，都是新开发的区域，没有成型完整的二手房市场。
　　比如，下面这张图
　　马鞍岛就压根没有已交付的二手社区；北围实际交付的小区也就俩；平沙新城只交付一个社区
　　一旦一个板块没有成熟的二手房市场，就会出现一个特别扯淡的问题
　　新房的价格，没有办法被证伪。
　　一套房子真正的价格不是新房购买时的价格，而是二手成交的价格。
　　偏偏珠江口西岸的板块又都是小市场，一旦大行情来了，房企会联合控盘，快速拉涨新房价格。
　　你只看到房企快速拉涨的新房价格，却看不到自己未来实际卖出的二手价格。
　　于是，就会陷入虚妄的房价上涨泡沫里。
　　最后一个板块共性是没有自住市场。
　　大都是虚无的概念，新开发的区域，直接导致越热的板块越被投资客包围，
　　本地客户对于这种远离生活配套的板块，一定是不感兴趣的。
　　实地调研中拍摄到横琴、唐家北围、马鞍岛、平沙新城等板块都是不足10的亮灯率，大量的空置商铺和稀稀落落的配套，只能证明，这不是自住客的市场。
　　这些热门板块，拥有诸多共性。
　　也正因为这样的共性，这些板块都呈现了同一涨跌趋势。
　　那投资客又是怎样在这一波走势中被套牢的呢？
　　好，下面我们一起来推演一下大湾区的这波周期，投资客被套的全过程。
　　首先是龙头深圳上涨，紧接着广州、东莞跟涨，随后调控加码，深圳被二手房指导价摁住。
　　当龙头熄火之后，焦虑的投资客和资本会急着寻找周边的优质标的，于是投资客外溢到周边有概念有规划的板块。
　　又因为市场小，供应有限，很容易控盘，而且还没有二手市场证伪。
　　一看新房的价格，只是深圳的14，广州的13，无脑买入。
　　被概念和投资客炒起来的这些板块，又都是上涨周期中的鱼尾，刚涨起来，就会被调控。
　　调控一来，投资客散去，自住客不来，彻底凉了，随后步入遥遥无期的横盘下跌周期。
　　嗖的一下涨上去，又嘭的一下掉下来。
　　这种市场很像股市里的小盘股
　　行情来的快，去的更快。
　　短期拉涨一波，又快速下跌横盘一波。
　　别的板块是螺旋上升，涨一年横两年。
　　这些板块是上蹿下跳，涨半年跌半年，再横一年。
　　但是，这类板块是不是完全没有价值，是不是就是不能买的垃圾？
　　也不是！
　　因为既然能涨，哪怕是只涨半年，那也能赚钱。
　　只是这类板块想要赚钱，对投资者的要求极高。
　　第一个要求，是对时机的把握能力。
　　买这类板块，其实就是投机。
　　既然是投机，就要牢牢控制投机成本。
　　尽量买再相对低点，哪怕买不到相对低点，也千万不要买到相对高点。
　　买在下跌周期里的相对低位，而不是已经涨起来的位置。如果别的城市85折就可以入手，这类资产6折才能考虑下手。
　　价格足够低，就可以买，
　　比如单价一万的马鞍岛，能不能买？能买；
　　单价2万的北滘新城，能不能买？能买。
　　购买这类资产，第二个要求有足够的耐心。
　　心要够大，有耐心等着；
　　资金要大，有耐心扛着。
　　购买这类资产，第三个也是最重要的要求是
　　你必须是一名成熟的投资客。
　　前面说到，这类资产的波动起伏更大，对时机把握的能力要求更高，对耐心的要求也更高，要有更大的克服人性弱点的能力。
　　以上种种要求，化为几句话就是
　　你要是一个拥有成熟经验的投资人。
　　你要交易买卖过三套以上的房子，并且有成功的异地购房经验。
　　你要起码经历过一轮以上的完整楼市行情，吃过见过房价的涨跌起伏。
　　只有这样，你才有信心对抗这种远超其他城市的涨跌波动；只有这样，你才有经验来对抗更大幅度的追涨杀跌诱惑。
　　所以想在珠海、中山、佛山的热门板块下手的朋友，先问问自己有没有这样的实力，
　　低点买入，高点卖出，在快涨快跌的短暂行情里能顺利脱身，还能赚钱。
　　如果不能，那就不要碰！
　　尤其是小白投资客，乖乖在股市里买指数基金，在楼市买确定性的核心区。
　　如果被套了，做好长持3年、5年甚至更久的准备。
　　让时间填平你的风险。
　　最后，我想给大家说两句掏心窝的话
　　大碗楼市的初衷是，想尽可能的讲点真话。
　　哪怕真话可能不好听，哪怕真话可能得罪人。
　　比如，别人告诉你马鞍岛、北围、平沙能暴击，满杠杆直接干！
　　而我们更想告诉你
　　这里能赚钱，但有很大风险，风险在哪里，你进场之前，最好掂量一下自己！