置换是先买房还是先卖房？顺序搞不对多花十几万

　　今天聊聊买房那些事儿
　　提问1：我家最近在准备置换房子，想知道置换房屋应该先买房还是先卖房？买房卖房的顺序如何选择呢？求建议。
　　答：关于换房时是先买房还是先卖房这个问题，想必是很多置换人群都很关注的话题。其实这又变成了首套房和二套房的关系。我们先来算笔账：
　　先卖房后买房：
　　房贷支出：假设将已卖房总房款全部当作首付，剩余200万元选择30年商贷，此时买房算是首套房，以上海首套房贷利率5计算，用房贷计算器一算，利息总额是186。5万元。
　　契税支出：假设买的房子面积在90以上，此时首套房的契税优惠税率是1。5，则契税额4001。56万元。
　　先买房后卖房：
　　房贷支出：假设将已卖房总房款全部当作首付，剩余200万元选择30年商贷，此时买房算是二套房，以上海二套房贷利率5。7计算，用房贷计算器一算，利息总额是217。9万元。
　　契税支出：假设买的房子面积在90以上，此时二套房的契税优惠税率是2，则契税额40028万元。
　　数据来源：安居客房贷计算器
　　这样一算下来，先卖后买比先买后卖能节省33。4万元。而且不同城市，首套房贷利率和二套房贷利率的差距可能更大，同时有的城市二套房首付比例也会更高，这位朋友可以根据自己所在城市的具体情况计算一下。
　　另外，在实际置换过程中，先卖后买和先买后卖都各有利弊。
　　对于先卖房后买房的购房者来说，在时间上更加充裕，不用担心因为周期问题而造成违约；但是可能会出现提前看好的意向购买房源在卖房之后被别人先买走了，同时因为无法预料未来的房价升降情况，如果后续房价上涨的话，就会存在低卖高买的可能性，这样也会造成一定的损失。
　　而对于先买房后卖房的购房者来说，可以立马预订到自己心仪的新房，且后面也可以专心地卖自己的旧房；但是如果需要以卖房款来支付首付的话，则需要在合同周期内走完卖房的交易流程，不然就容易造成违约。同样，因为无法预料未来的房价升降情况，如果后续房价下跌的话，也会出现低卖高买的问题，也会造成损失。
　　总而言之，到底选择先卖后买还是先买后卖，需要购房者从资金状况及市场情况等方面综合考虑，根据自己的判断来作出决定。
　　提问2：请问做实体店生意，到底是租商铺好？还是买商铺好？哪个更划算？
　　答：关于做生意是租商铺还是买商铺这个问题，也是很多初期创业者会存在的一个疑问。我们也先来算笔账：
　　租商铺：
　　假设一间商铺总价204万元，按商铺5的投资回报率来算，月租就是8500，每年租金上涨以5来计算，那么，十年租铺的费用就是102000107100112455118078123982130181136690143524150700158235128万元。
　　买商铺：
　　假设一间商铺总价204万元，则5成的首付需要102万元，剩下的102万元选择10年商贷，商业贷款利率以基础利率上上浮25来算，也就是4。91。256。125，那么月供要1万多元，这样一间完整的铺子10年总计投入约为239万元。
　　这样算下来，10年时间，同一间商铺在租和买之间的花费差距还是挺大的，相差了100多万元。但是如果继续经营下去的话，买商铺的月供已经还清了，接下来的经营收益都是纯利润，而商铺的租金成本只会随着时间的延长不断上涨，这样两者之间的花费差距就会不断拉近。
　　另外，租商铺如果是遇到转租商铺的话，还需要支付一大笔转让费，总体算下来就没有多划算了。同时租商铺的租约一般只有5年左右，等市场做旺了，你可能还会面临重新找铺经营的局面，这样可能会造成客户资源的流失。
　　所以从长远来看的话，如果有固定经营业务且资金充裕的话，建议选择买商铺，这样自己的经营能够自主支配；而如果手头资金紧缺或者只是初步试水商铺经营的话，就建议租商铺，这样试错成本低一点。不过，还要提醒一句的是，如果选择了买商铺的话，切记选择地理位置佳、人流量大的好地段，要是地段不好，商铺也很可能砸手上。
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