小产权房相关法律问题研究

　　严桂萍周韬莹葛思聪
　　【摘要】近年来，随着房价的不断上涨，价格低廉的小产权房爆红，自此关于小产权房的争论就此起彼伏，小产权房交易成为人们关注的焦点。由于我国现行法律制度的限制，小产权房问题的解决直接关系到小产权房所有者及政府的利益，如何妥善处理此类案件是国家及政府必须面对的问题。
　　【关键词】小产权房；产权；合法化
　　小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。一般来讲，在我国经过商品房改革以后，房屋如果通过合法途径建设和买卖，就会获得国家承认的完全产权。完全产权包括国有土地使用权和房屋所有权两种权能。小产权房又称乡产权房，指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
　　一、小产权房产生的原因
　　（一）日益高涨的房价
　　随着人口的增长和国家对农业用地的严格控制，导致了城市人口对房屋的需求得不到满足。土地资源的紧张也会导致徒弟的市场价值上升，房地产开发企业支付给政府的土地出让金也会很高，而房地产商支付的高额土地成本必然要通过增长房价的方式来保全。对于小产权房，开发商不必支付土地出让金，大大降低了成本，而且获得农村集体土地相对于城市土地要容易。由于小产权房价格低廉，没能力在城市購买房屋的人就会将目光转向小产权房。本案中的被告柴烽购买的是门面房，是基于商业目的而购买的，一般性城市中的门面房价格都很高，而农村中的房价则是相对较低。
　　（二）社会保障不完善的催生物
　　城市房价在一些城市过高，住房机制不完善，数量不少的城镇居民基本的居住需求无法满足，而小产权房价格低廉，城市购买者经济上可以承受。此外，在农村，土地闲置等问题客观存在，集体土地用于建设房屋，对农民来说可以提高土地的利用率，并给其带来可观的收入。
　　二、小产权房定性不明导致的问题与法律症结
　　（一）小产权房实质上没有产权
　　小产权房屋交易是国家明令禁止的，其买卖交易破坏了正常的商品房买卖市场经济秩序，也没有国家颁发的产权证，只有村委会颁发的房屋使用证，而这个证明无法更改使用人姓名。根据《土地管理法》第44条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批。而小产权房并未办理转用审批，因此，其实质上是无产权房。
　　（二）因拆迁或等导致购房者的利益难以补偿
　　相比商品房，小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费，因此价格便宜很多，这也是购房者宁愿冒权利缺乏法律保护也要购买的原因。由于小产权房缺乏法律保护，在发生纠纷诉至法院时，法院不能用商品房买卖的法律规定及司法解释来解决，往往会认定此房屋买卖无效，购房人只能要求开发商退还购房款及利息，购房者的生活需求得不到满足。当小产权房需要拆迁时，原卖房者往往会因为高额的拆迁费而与购房者之间产生争议，诉至法院要求法院判决合同无效，收回原有房屋。而由于小产权房不收法律认可，也无法在房管部门备案，一般都是判决合同无效、收回原有房屋。北京宋庄画家村曾经一度以小产权房闻名全国，期间由于房屋拆迁导致房屋现值增加，村民马海涛将画家李玉兰告上了法院，要求其返还房屋，一审是由于马海涛不得买卖农村房屋，要求李玉兰返还，二审则是在返还房屋之后，马海涛需要赔偿李玉兰的经济损失。这个案子中所买卖的房屋都是在农村集体土地上的，原房屋所有人只要提起上诉，法院一般情况下都是会判决合同无效，要求购房者返还，购房者的利益明显受到了侵害，权利难以实现。
　　（三）小产权房买卖合同的效力存疑
　　现行法律确实限制了在集体建设用地上不能修建小产权房，但是小产权房买卖行为本身的效力并未有法律明确规定无效。现有法律政策禁止小产权房买卖的规定出现在国务院制定的文件之中，但是从法律上讲并非意味着小产权房买卖行为本身的无效。政府应当是通过惩处小产权房修建者而非否认小产权房买卖行为的合法性来规制集体土地的使用，但是正如北京宋庄画家村存在的小产权房争议，不少政府部门以及法院都简单地将小产权房买卖协议认定为无效。
　　三、对小产权房的解决措施探讨
　　（一）允许并扩大小产权房交易的范围
　　随着社会的不断发展，小产权房的交易似乎已经成为了一种不可阻挡的趋势，因而我主张允许小产权房的交易。在我国房产交易中，一般奉行的是房地一体主义的政策，也就是说实际上小产权房是可以在在集体经济组织内流转，然而现今社会中对小产权房需求量较大的是来自集体经济组织之外的成员，所以有必要扩大交易的范围，能够满足真正需要住房的人们的需求。
　　（二）允许农民对土地使用权的处置
　　小产权房的问题实质上是民法中的财产问题，只有在法律中给予正确的定位，才能更好地加以规制。根据《物权法》规定，对于物权给予平等的保护。应当尊重农民集体对土地的所有权，也就是在符合法定程序条件下，尊重农民集体对土地使用权的处置。在保证农民的土地收益，解决农民生存问题的同时，确保农民通过土地收益改善环境和生活条件，以促进乡村统筹的实现。
　　（三）政府发挥调控作用
　　政府收购小产权房作为保障性住房的一部分。我认为小产权房的买卖属于正常的市场经济供需关系，应当认定为是合法的自由买卖行为，在不侵占耕地的情况下应该不属于违法行为。鉴于目前法律法规方面的缺失导致小产权房不具有合法流通的身份，可由政府出面予以收购，作为经济适用房、廉租房等保障性住房的有益补充，既可扩大保障性住房的供应皇，又可减少政府对保障性住房的土地和资金投入。
　　四、结语
　　小产权房是社会经济发展下的产物，有着其实用性和合理性，但是如今的法律对其却不持肯定的态度，我认为应当尽快完善有关小产权房买卖方面的法律规制，让购房者的权益能够得到相对全面的保障，同时也能解决城镇居民因为房价过高而无安身之所的问题。
　　【参考文献】
　　〔1〕李佳穗。试论小产权房的法律症结与改革路径〔J〕。河北法学，2009（08）。
　　〔2〕严焰。小产权房的形成原因与出路探讨〔J〕。特区经济，2008（02）。
　　〔3〕陈淑云，周静。小产权房合法化的破解路径与产权确定〔J〕。湖北社会科学，2016（01）。