新小区和老小区哪个升值快

　　很多人买房子的时候都曾经有一个疑惑，买新小区升值快，还是老小区升值快，说通俗点就是买新小区赚钱多还是买老小区赚钱多。这个答案其实很明显，绝大部分地区，都是买新小区赚钱多。
　　首先我们要看看房价涨跌的本质，在同一片区域里，人口越流入，经济越发达，则房价越高，反之亦然。这个道理体现在城市之间，就是人口不断流入的一线城市，房价的预期远远比人口流失的城市要高。
　　在买一线城市的房子划算还是四线县城的房子划算的问题上，绝大部分人现在已经没有疑问了，买得起就买一线，买不起那没办法，只能买二三四线。但是在同一个城市内，买新小区还是老小区这个问题上，有些人依然有疑问。
　　新小区和老小区的主要区别是，新小区居住舒适，规划齐全，但是目前配套不成熟，价格较高，租售比较低。老小区居住环境差，配套成熟，规划改造难度大，价格较低，租售比较高。单纯冲着房租去的话，老破旧是有优势的，但是其房价本身的涨幅，是要低于新小区的。
　　原因很简单，新小区和老小区的差别，就好像一线城市和四线城市的差别一样，人类总是追求更舒适的生活环境，这是人之本性，所以在同一个城市里，人口一定是源源不断的从老小区流入新小区的，只要经济在持续发展，人类追求更好的衣食住行的本性就不会改变。
　　而新小区的配套较差，规划中的配套设施尚未完全建设完毕，不仅不是劣势，反而是优势，房产投资客都知道一个十五年规律，简单的说就是房龄15年的二手房是一个投资拐点，超过15年之后的小区配套设施已经极度成熟，基本没有改善空间，升值空间变小，甚至银行贷款难度也升高。而那种规划齐全，但是暂时荒草萋萋的区域，未来升值潜力才最大，长期持有的话，这里面是有套利空间的，总有人交智商税给自己的短视买单，但是那个人不是我们。这个道理类似于这世界上有人借现金贷去买包包，而还有人省吃俭用去投资是一个道理。
　　那么在什么情况下，买新小区会不如买旧小区呢？一个最大的情况就是经济萎缩，甚至经济崩溃，在这个时候人人自危，没人会追求更舒适美好的生活，一切以保命为主，这个时候房价会全部下跌，而且新小区的下跌幅度可能比老小区还大一点。但是在这种情况下，最佳的选择是不持有房产，而不是选择老小区，另外，经济崩溃是极度罕见的，除非战争，否则历次金融危机都只是暂时的。
　　还有一种情况是学区房，学区房只存在于老小区，新小区非常荒凉连人都没住满，要成为学区房也是五六年后的事情了。学区这个东西是政策红利，受政策影响很大，但是他已经属于老小区房价的一部分了，这部分价格是没法用人口流动和经济增长来判断的。
　　最后一种情况就是市场短期异常波动的时候，当市场稳定健康的时候，新校区的增值潜力是一定比老小区大的，带来的增值溢价会推高他的房价，导致他的租房回报率变小，最后市场会抹平双方的差距，让你不论买新小区还是旧小区，实际投资回报都差不多，不存在套利空间。但是当市场剧烈上升的时候，套利空间就会出现，有可能是新小区短期涨多了，也有可能是老小区短期涨多了。我举个例子，最近一段时间大量的三四线城市推行货币化拆迁安置，导致这些区域短期之内需求大增，硬生生的推高了房价，一些四线城市的租售比和北京都差不多了，甚至比北京还低。
　　这明显是不合理的，四线城市的未来预期明显是不如一线城市的，经济发展也肯定不如一线城市，租金回报率北京1。5已经存在泡沫了，谁给你的胆色在四线城市也报1。5这个投资回报率。这就是因为货币化拆迁安置短期之内制造了大量的需求，但是他们拆迁的土地短期之内还没有变成供给导致的异常升高。
　　对应的，在某些大城市，当某片老破旧区域内有大量的拆迁户的时候，也能短期推升他的价格，看完此文，你就知道，如果追求投资回报率，短期之内就应该避开这些区域。
　　今天借这个话题，主要是讲一些房地产经济的道理，这里总结一下：首先人口流入，经济发展的区域小区，房价增长潜力是比较大的。其次房产投资有一个十五年规律，追求投资增长的话，尽量避开15年之后的老房。最后，回避近期货币化拆迁较多的区域，那里的房子投资价值不大，因为大概三年左右他们的土地就会变成房子入市，那个时候就会知道泡沫产生在哪了。