我国房地产经济波动影响因素分析及对策

　　摘要：随着我国经济的快速发展，社会飞快进步，各个行业呈现良好的发展前景，房地产作为我国经济发展中重要组成部分，具有十分重要的地位。房地产行业由于自身特性，在快速发展的同时对其他行业产生了不同程度的影响，如何能够有效分析出房地产经济发展同其他行业之间的影响关系，就其波动影响因素进行分析，保持房地产经济稳定发展有助于稳定社会发展，国民经济持续增长。由此，本文主要就房地产经济波动影响因素进行分析，结合实际情况，寻求合理的应对策略，以求更好的保持房地产经济稳定增长。
　　关键词：房地产；经济波动；影响因素；对策
　　房地产作为国民经济持续增长中不可或缺的组成部分，其发展水平好坏直接影响到我国其他行业的发展，保持房地产经济稳定增长对于社会长治久安有着十分深远的影响。通过对房地产经济波动影响因素的分析，政府和企业能够进一步了解到房地产市场发展情况，从而有针对性的提出应对措施，维护房地产市场稳定，在适当的情况下政府直接进行干预。如果房价上涨过快，无论是投资者还是住房者对于房价的波动是难以正确掌握的，只有正确把握房地产经济波动规律，才能有针对性的处理好投资需求，引领市场稳定发展。故此，抑制房价过快增长，防止大幅度波动，对于房地产健康持续发展具有十分深远的影响。
　　一、我国房地产经济波动影响因素
　　（一）土地因素
　　房地产经济波动，其中最典型的影响因素就是土地因素，一般情况一级市场为地产市场，主要是由于国家土地部门供给，房地产商是需求方，所以双方交易的是土地使用权；二级市场供给方是房地产开发商，而消费者是需求方，双方交易的是房屋所有权和土地使用权。故此，房地产经济波动主要受到土地开发面积、出让收入以及房屋竣工面积等多项指标影响〔1〕。
　　（二）资金因素
　　房地产开发离不开大量资金的支持，国家制定的金融政策直接影响到房地产经济市场稳定与否，最直接的手段就是房地产开发商向商业银行借贷来筹集地产开发资金，受到贷款规模、利率水平等因素影响。所以说，房地产开发除了受到地产规模、速度以及总面积，还会受到资金来源影响，这部分资金不可能完全依靠地产开放商自行筹集得来，其他资金更多是依靠金融市场投资得来，影响地产开发规模和成本。所以，不同的金融政策会对房地产经济波动产生深远的影响〔2〕。
　　（三）市场因素
　　市场因素同样是影响房地产经济波动的主要因素之一，在当前价格机制决定背景下，房地产开发需求会影响到房地产价格水平，房地产开发获得经济效益会在不同程度上进行收缩和扩张。从商品房的销售情况能够看出当前房地产市场情况，住房者的购房需求好坏，最主要的影响表现在对未来房地产价格预期走向。如果未来房地产预期价格走向持续下跌，甚至出现较大的下跌情况，相应的说明房地产市场消费需求减少，反之如果房地产价格持续上升，说明房地产市场消费需求持续增加，呈现良好的发展前景〔3〕。
　　（四）内因素
　　除此之外，除了上述影响房地产经济的影响因素，还包括一些内因素，具体表现在以下几个方面：1、房地产市场供需之间矛盾。房地产市场供需矛盾是当前影响房地产经济波动的内在因素之一，在激烈的房地产市场竞争中，供需关系变化十分频繁，房地产开发加快，相应的需要消费者消费需求跟进，以此来支撑房地产市场的发展，否则很容易造成房地产经济下跌，受到我国劳动力、技术以及资金管理等几方面条件影响，房地产时常出现收缩或者进一步扩张的态势。所以说，我国房地产供给需要根据市场消费需求，有意识的开发，当前房地产市场供求关系平衡只是一种暂时的现象，在市场发展中会经常性的出现不平衡现象，需要进一步优化调整房地产市场开发策略，促进房地产经济持续增长。2、房地产价格不断波动。房地产价格波动是一种常态，同时也是影响房地产经济波动的关键内在因素，在房地产开发投资方面如果存在盲目性，很容易导致房地产价格没有规律的上涨，这种上涨会导致投资回报率不断攀升，刺激大量房地产开发商加入其中，盲目扩大房地产市场，在一定程度上促进房地产交易量增加。但是这种只是一种表面现象，房地产市场这种供求关系十分不健康，处在一种畸形态势，尤其是在房地产经济增长中，会出现很多虚假经济，也就是泡沫成分。尽管短期内能够获得可观的经济收益，但主要是以透支未来房地产经济效益获得的，为房地产经济稳定增长埋下了风险隐患。3、房地产投资。房地产投资同样是影响房地产经济波动的内在因素之一，房地产投资数额增加，将导致房地产规模持续扩大，推动房地产市场快速繁荣；反之，如果房地产投资额度降低，房地产市场将呈现萧条景象，难以满足消费者购房需求。从中不难看出，房地产经济周期和投资周期两者之间存在密切的联系，房地产投资活动较为活跃。此外，房地产开发商如果不断提高预期收益，那么房地产开放商开发规模将持续扩大，反之开放商则会非常谨慎投资。
　　二、保持我国房地产经济稳定的对策
　　（一）完善房地产投资政策
　　房地产政策出台对于房地产经济波动产生的影响十分深远，需要房地产实际发展情况有针对性的制定房地产政策，需要主要房地产投资主体结构是否出现变化，主要是由于国有企业产权不清，职责不清的现象十分突出，在遇到市场风险的时候难以有效制定风险防范机制予以规避解决。应高度关注房地产投资规模变化情况，主要是因为房地产投资规模直接彰显着房地产市场消费需求，是否能够同宏观经济规模相契合，只有获得宏观经济的支持才能保持房地产经济的稳定，尽可能的防止房地产投资规模出现过大或者过小的现象。房地产开发投资首先应做好市场调查，明晰房地产开发的市场定位，将房地产投资牢牢把握在市场实际需求上，同市场需求变化不断调整，满足市场需求，推动经济发展。政府应注重房地产战略布局的调整，明晰社会住房消费需要，着重建设安居工程为主要的住宅〔4〕。
　　（二）规范土地市场
　　房地产市场经济波动同土地市场发展存在密切的联系，规范土地市场是十分有必要的，注重政府土地批租管理，具体表下在以下几个方面。其一，总量控制，已经注重房地产土地开发的审批工作，在整合土地管理权基础上，制定合理的土地出让计划，进一步规范政府土地划拨。其二，操作规范，主要是指土地在拍卖的时候，已经采用市场化的招投标方式，减少一些非市场化土地出让方式的出现。其三，转变以往政府垄断城市土地出让局面，逐渐强化政府土地供给能力，大力推行土地转让市场，从而有效参与到城市建设和房地产开发中，实现对城市土地的优化配置。其四，确立市场化土地供应机制，将以往由政府出让土地使用权转变为市场化招投标方式。
　　（三）完善房地产市场开发金融制度
　　结合实际情况，进一步完善我国房地产市场开发金融制度，对于维护房地产经济稳定发展具有十分重要的作用。当前我国房地产开发主要是采用商业银行借贷的方式筹集资金，还有其他的资本市场直接融资以及房地产信托等等。完善我国房地产消费多元化体系，以往我国住房消费主要采用商业按揭贷款、住房合作基金以及住房储蓄等，进一步开放二级市场，促使住房金融二级市场逐渐成为住房抵押贷款证券化，这种手段是国外发达国家较为常见的一种金融手段，在实际应用中具有十分突出的作用，能够有效解决资金流动性差的问题，更加合理有效的规避其中存在的市场风险隐患，保证资金安全。
　　三、结论
　　综上所述，房地产经济波动对于其他行业发展具有十分深远的影响，为了能够确保房地产经济稳定发展，深化对房地产经济波动影响因素的分析，有助于更加全面的了解到房地产市场发展规律，结合实际情况，选择合理的解决策略，规避市场风险的发生，抑制房价过快上涨和下跌，促使我国房地产能够健康持续发展。
　　参考文献：
　　〔1〕郑淑琴。房地产经济波动的影响因素分析及对策研究〔J〕。学术论坛，2014，37（10）：7478。
　　〔2〕滕晓莉。关于我国房地产经济波动的因素分析及对策〔J〕。城市建设理论研究（电子版），2013（16）。
　　〔3〕胡春秀。关于我国房地产经济波动的因素分析及对策〔J〕。城市建设理论研究（电子版），2012（21）。
　　〔4〕张金艳。房地产经济波动的影响因素分析及对策〔J〕。中外企业家，2016（3）：25。