论物业管理之格式条款的法律完善

　　摘要：物业公司利用格式条款订立物业服务合同，为物业公司节约了与每位业主协商的时间，提高了物业管理的效率。但格式条款在实际运用中存在很多缺陷，需要通过完善立法，加强对格式条款的事前审查，提高物业公司自律意识以及创新物业服务等方式加强监督并进一步完善。
　　关键词：格式条款；缺陷；事前审查；行业自律
　　物业服务合同的产生是格式条款运用于物业管理行业的表现，物业公司利用格式条款节约交易成本、提高生产效率的优点制定的物业服务合同，对物业管理起到了规范的作用。但格式条款的缺陷却给业主带来了许多麻烦，格式条款违背了契约自由的原则，制定格式条款的物业公司可能利用其优势拟定不公平条款，损害了业主的利益，导致近年来关于物业服务纠纷的案件数量激增，成为建设和谐社会进程中一个不和谐的音符。
　　一、格式条款在物业管理中存在的缺陷
　　1、服务标准缺乏统一明确的规定
　　我国《物业管理条例》第四章第三十五条规定：物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业公司的服务内容非常广泛，需要包括保安、保洁、保绿等多个方面，然而，物业公司的服务质量却很难形成一个明确量化的标准。
　　2、物业服务合同不具有完全预测性
　　由于物业服务合同的形式固定，条款固定，这使格式条款不可能对未来做出完全的预测，未来的不确定性和偶发事件，都使风险存在。社会经济中存在大量不确定性：自然环境、气候、交通、破产、价格变动、政策变动等，而人的理性有限，不能完全正确预测未来。物业服务合同由物业管理公司制定，物业公司很有可能在合同的制定中，选择较为有利于自己的方式，将尽可能多的风险转移给业主，用一些模糊语言、存在歧义的词汇或专业性词汇，以此来减轻自己的责任，而将风险转嫁于业主，这使得合同对业主非常不利，并易于引起物业纠纷。
　　二、格式条款在物业管理中的完善
　　格式条款关系民生问题，影响着基层社会的稳定，因此必须弥补格式条款的不足，加强对格式条款的监督管理，使其能更好地应用于物业管理行业中，有效地维护物业公司与业主们的利益。为减少物业纠纷，促进社区和谐，提出如下几点建议：
　　（一）完善立法，加强对格式条款的事前审查
　　1、完善立法，加强立法控制
　　完善对格式条款的立法，是指立法机关以制定或修改法律的方式来控制格式条款，制定专门立法，对格式条款进行全面的调控。我国对格式条款的法律规定并不完善，相关的权利、义务、责任及法制情形缺乏严格清晰的界定，存在漏洞空白。有必要出台对格式条款的专门立法，对格式条款的订入、方式、审核、效力、解释与监管等作出具体详细的规定，加强对格式条款的立法控制。
　　2、加强对格式条款的事前审查，减少使用后引起的纠纷
　　为了减少因格式条款而提起诉讼所带来的诉讼成本，最大限度地降低对交易程序的干扰和破坏，使双方失衡的权益得到有效的均衡，必须对格式条款在使用前进行有效的控制和审查。对物业服务合同进行事前审查，使物业服务合同的内容确定统一明确的标准，保障物业公司与业主的权益得到有效的均衡。该规定应该包括如何做好安全防范工作，如何确定保洁工作的质量标准等，明确物业公司各部门的职能分工，形成有效的物业管理协调动作机制。
　　（二）加强行业自律和相对人的维权意识
　　1、加强行业自律
　　行业自律是指格式条款的使用人或者行业协会，对使用的格式条款的公平合理性进行的自我审查。行业部门和行业协会应该充分认识到不公平的格式合同的危害性，在制定和履行格式合同的过程中只有遵偱平等互利，诚实信用的原则，保障相对人的权利，才不会失去市场，失去客户，失去利润。加强物业服务行业的管理，首先应该对物业公司的市场准入严格把关，严格审查物业公司的资质，防止不符合要求的物业公司进入小区提供服务。开发商在选择前期物业公司时，力求做到公平、透明，创造平等的竞争平台，避免开发商选择与其有利益牵连关系的物业公司。业主大会在选择物业公司对其小区进行服务时，应充分征求全体业主的意见，规范业主大会的招投标工作。
　　2、提高格式条款相对人的维权意识
　　相对人的法律意识不强和自我保护意识不高，思维方式简单落后，没有树立科学的发展观，是不公平、不合理的格式条款存在的重要原因之一。在许多涉及物业纠纷的案件中，起因多为业主拖欠物业费，业主和物业公司之间一旦出现服务纠纷，就一味通过拒交物业费来消极抵抗。因此必须加强业主们的维权教育，提高业主的法律意识和自我保护意识。有关部门应通过电视、报刊、杂志媒体等途径向业主们宣传法律知识，提高维权意识。在遇到侵害时能及时拿起法律武器保护自己的合法权益，从而促进社会主义市场经济的健康、和谐发展。
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　　作者简介：原也，女，山西长治人，山西财经大学法学院，经济法专业2012级研究生。