房地产在我国经济体系中的地位特殊，以大连楼市政策为例可见一斑

　　房地产要在我国未来经济发展的中发挥出合理且长远的作用，恰当的产业政策是必不可少的。
　　首先就是产业地位的调整，从2016年以来，房地产调控政策层层加码，日益趋严。
　　2020年四季度房地产政策基调开始调整，在十四五规划中提出推动金融、房地产业与实体经济的协同发展，促进住房健康消费。
　　这可以看出政策的调整与房地产业未来的产业角色转变，基本是同步的，为房地产业未来几年的发展重新定调。
　　2021年两会再次重申了：更好的解决群众住房问题，促进房地产市场健康平稳发展。
　　纵观2021年房地产市场形势，给房地产业带来确定性的发展机会的同时，房地产也是高投资风险的领域。
　　大连市政府根据本地市场环境，为落实国家宏观政策环境的调控，相继推出了一些具体的措施，2015年5月5日发布房地产5。5政策，调整普通商品住房认定标准，认贷不认房；
　　2016年6月8日正式取消限购，放开市内四区和高新区的住房限购政策，外籍人士购买自住商品房不受套数限制；
　　2017年大连市房地产政策保持宽松，出台积分落户等多重政策，刺激消费，持续去库存。
　　2018年开始组合调控，为推进商品住房库存去化周期达到合理水平，3月21日大连市政府办公室发布了主题为促进我市房地产市场平稳健康发展通知，调整限购区域（中山区、西岗区、沙河口区、高新园区），调整贷款最低首付比例，个人公积金贷款购房最高贷款额度下调至40万元，贷款利率执行基准利率的1。1倍。
　　2019年1月8日，发布了大政办发〔2019〕5号文件，按规划和具体情况确定具体项目配建比例，采取集中建设租赁住房方式，逐步扩大租赁住房市场供给，落实国家关于租购并举的住房政策要求。
　　2019年7月26日，发布了关于加强房地产市场调控工作的通知，政策持续收紧，实施商品住房价格指导，稳定住房价格，正式进入四限时代。
　　2021年8月16日，为深入贯彻中央部署，坚持房住不炒定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，促进房地产市场平稳发展，市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作》的通知，概括为以下几点：
　　（1）五区限售；（2）限制住宅用地出让溢价率；（3）提高竞买保证金比例；（4）竞配建政策性住房成本不计入商品房开发成本；（5）加强新建商品住房价格指导；（6）加强房地产金融管理；（7）禁止未批先售、捂盘惜售、虚假宣传、散布房价上涨言论。
　　2021年大连市商住土地供应60宗，供应量476万，供应恢复，且以郊区为主，呈现片区式供应特点；成交商住土地57宗，成交量近470万，同比下降29。6，成交总金额近241亿元，同比下降22。3。
　　以816新政为界限，2021年的大连土地市场上半年如火如荼，西拓北进，大体量土地悉数成交，下半年政策收紧，流拍增加，多以底价成交。
　　从年终数据来看，成交面积和成交总金额双降，在区域分布上，土拍边缘化程度进一步加剧。
　　金普新区蝉联土地供销榜首，成交面积近272万，成交金额近81亿元；甘井子区排名第二，成交面积近88万，成交金额超88亿元；旅顺口区排名第三，成交面积超68万，成交金额近19亿元。
　　而市内中山区、西岗区、沙河口区成交面积占比很小，沙河口区成交的土地也非居住用地，此外，高新园区2021年居住及公寓用地为0供应。
　　因地制宜，因城施策，大连市政府发布的816新政，对房地产企业，至少在以下三个方面产生了重大影响：
　　（1）在土地市场方面，尽管市政府加大供应热点地区的住宅用地，但由于大连城市化率已经非常高，市内热点区域土地市场仍是僧多粥少的情况。
　　816新政采取达到最高溢价率摇号，或转为竞配建的方式继续竞拍，金普新区、开发区、旅顺新城区作为非限售、非限购区域，具有一定利好条件，房地产开发企业往往能以底价摘得土地，这三个地区土地市场竞争程度较低；
　　（2）在房企资金链方面，816新政起拍底价及溢价率双控，严控成交地价，降低开发商拿地成本，进而降低后期高售价引发的营销困难程度。
　　此外，由于竞配建的政策性住房产权归政府，投入不计入商品住房开发建设成本，热点区域住宅用地提高竞买保证金，新政从多个方面提高了房企土拍门槛；
　　（3）在对顾客心理预期的影响方面，针对购房者依然执行2018年发布的限购政策，限购范围无变化。
　　816新政限售范围增加了甘井子区，提高了购买第二套住房的首付比例、新购住房上市交易的年限，严查严控购房资金，遏制了一些投资者、炒房客的投机心理，自住客群的购房周期也将有所延长；
　　另一方面新政重点强调了政府部门严格控制房价上涨的举措，刚需购买住房的顾客吃了定心丸，在购房时会更加理性选择而非冲动消费。
　　2021年3月1日起实施的大连市公积金新规范，放宽了公积金贷款的限制，减少各项申办证明材料，更改公积金贷款的住房套数认定规则，认贷改为认房，且对于异地缴存的职工，扩大使用范围，对刚需购房者提供了更多的便利，减少了购房压力。
　　2022年伊始，大连市各家银行开始执行下调利率，5年期以上LPR下降了5个基点。
　　由于大部分银行是从新一年的一月份开始调整，对于存量客户来说，大多数客户只能从2023年1月1日重定价时方可享受下调的利率。
　　但对于在2022年1月20日之后完成贷款的新购房者，则能立即享受利率下调的利好，这对于有在今年买房的消费者来说，无疑是个正向的刺激作用。
　　综上所述，由于国家外部政策缩紧，且大连市政府最新发布的政策对大连楼市进行了大降温，这对于许多房企集团发展来说是不利好的。
　　但2021年3月至今大连市针对购房者的贷款政策变得宽松，针对开发商和消费者不同倾向的政策表明政府提倡市民刚需购买，房住不炒。
　　房地产企业应根据新变化及时调整，在激烈的市场竞争中明确其目标客户群体，开展精准化营销，捕捉刚需客户，稳固自身在大连房地产市场的占有率。
　　与此同时，可将战略发展目光转移到周边二三线城市房地产市场。