保利地产超越万科成TOP2，少数股东分走三成利润

　　本文来源：时代财经作者：陈泽旋
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　　1月5日，保利发展发布的业绩快报显示，2022年全年公司实现营业总收入约2811。11亿元，同比降1。37；利润总额约352。34亿元，同比下降29。58；归属于上市公司股东的净利润为183。03亿元，同比下降33。17。
　　2021年，保利发展实现的营业总收入为2850。24亿元，利润总额为500。35亿元，而归属于上市公司股东的净利润为273。88亿元。
　　在房企依靠高杠杆、高周转实现大举扩张的时期，保利发展由于采取相对保守的经营策略，规模增长较为缓慢，后来者不断赶超。不过，2021年下半年，房地产行业进入深度调整期，民营地产龙头销售规模大幅倒退，这给了保利发展反攻的机会。克而瑞的数据显示，2022年保利发展凭借4573亿元的全口径销售金额，实现对万科的超越，成为行业老二。
　　但近几年，房企盈利出现滑坡，保利发展也不例外。在公告中，保利发展指出，报告期内公司收入保持基本平稳，而营业利润及归属于上市公司股东的净利润出现同比减少的原因，主要是房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响。
　　实际上，毛利率持续下探是近几年房地产行业的普遍现象，主要因为20172018年低毛利率项目进入了结转高峰期，这带来的结果是同样的营收水平创造的利润总额降低。时代财经统计得知，2019年至2021年，保利发展的毛利率由35。0降至26。8，2022年前三季度继续降至24。5。
　　通过对比其它房企可知，多年来，保利发展的毛利率虽随行就市地出现下降，但在行业内仍是优等生。以30强上市房企的表现为例，2022年中期，这30家房企中仅有3家毛利率高于25，为路劲、华润置地和保利发展；而在2019年，30强上市房企中仅有5家房企的毛利率低于25，3家房企毛利率高于35，分别为万科、华润置地和保利发展。
　　按照所有权归属，净利润会被分配给母公司股东和少数股东，少数股东权益的增加意味着母公司股东能得到的净利润减少。实际上，在2022年少数股东分走了保利发展更多的净利润，2021年、2022年中期和2022年前三季度，保利发展在结转项目中的权益占比逐步走低，少数股东损益在净利润的占比分别为26。36、27。46和30。68。
　　值得一提的是，国泰君安证券在一份报告中指出，2022年前三季度的少数股东损益的占比处于历史高分位。
　　保利内部人士告诉时代财经，受到行业客观环境及利润率普遍下滑的影响，公司的营收和利润数据虽然有所下降，但整体公司表现符合行业趋势，至于在未来利润率是否有望改善，该人士未予以回应。
　　国泰君安证券预计当前边际利润率的修复依赖于当前房价企稳，假设2023年能够企稳，则保利发展利润率改善的实际体现将在2025年出现，同时，2022年减值计提条件变严格，若公司有减值计提，利润率则有望在2023年改善。
　　在房地产的调整期，地产大环境对国央企更为友好，外界对作为央企龙头的保利有更多的期待。2022年12月上旬，一名投资者在上证e互动平台表示，保利发展作为行业头部企业并未明显从行业出清中获益，询问董秘是否会有相应的经营策略和融资计划，保利发展方面仅称公司将结合市场机会及经营需要，合理铺排融资计划。
　　随后于2022年12月底，保利发展发布2023年度非公开发行A股股票预案，拟定增募集不超过125亿元投向保利位于广州、南京、西安等地14个住宅项目的建设，以及补充流动资金。
　　申万宏源研究指出，若定增足额落地后，保利发展三道红线指标有望继续优化，预计剔预后资产负债率将降至65。5，净负债率将降至66。5，现金短债比将提升至2。1倍，也为后续更积极经营奠定基础。