你在房产中介挂了一年多的房子为什么卖不出去？

　　头条解读
　　露桥解读：2021年下半年至今，应该有不少朋友把手上的二手房挂在中介，至今都没有卖掉吧？我就碰到好几个咨询的案例。
　　我把这些情况总结了一下，看看到底是哪些情况导致手上的房子长期卖不掉，当然，最重要的就是如何应对。原因1：错判楼市行情，没有做到在好行情里出货，反而深陷逆市，无法解套。
　　房产作为大宗消费交易，动辄几百万的金额，流动性比较差，又容易受到各类政策的不确定性打击，一旦政策有变，行情走凉，就会面对被套的窘境。
　　所以，房产交易一定要打提前量，一定要提前预判后市行情，根据楼市兴衰周期，在市场火热的时候，卖在高点。
　　特别是一些房龄较长、配套较差的弱势房源，只能依靠汹涌的行情作为掩护才能高价出货。否则，面对房东的就是行情下行周期中，踩踏式出货的滞销风险和价格战对盈利的侵蚀。
　　准确预判行情不是不可能的事情，2021年2月5日房三观微信公众号推文《楼市躁动，何以置业？》一文，就精准给出了2021年上半年行情好于下半年的判断。
　　原因2：依然以强势房东姿态自居，没有与房产中介搞好关系。
　　不管买二手房还是卖二手房，绝大多数情况下都是与房产中介在打交道。试问一下，对于每天都接触各类房东和购房人的中介工作人员，在非亲非故的情况下，凭什么把高性价比的房源优先推荐给你，或者优先推荐你的房子给客户呢？
　　是利益！
　　房产中介是靠成交拿佣金吃饭的，如果没有成交，中介就没饭吃，如果有成交，并且还能额外多拿一些利益，房产中介又何乐而不为呢？
　　所以从这个逻辑出发，房产中介为了尽快达成成交，一定会优先推荐那些房东好说话、性价比高、还有还价空间的二手房。
　　如果你符合这些条件，那房产中介必然会优先推荐，因为他们也要靠成交拿佣金吃饭。
　　除此之外，你还可以再加一把火，特别是在楼市行情冰冷的阶段，告诉他们，在多少时间内成交，除了中介应收的买方支付的中介费外，作为房东，再给你包一个红包。
　　天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，在交易中以利开道，无往而不利。
　　原因3：没有分析清楚自身房产的优劣势，没有做到扬长避短，看菜下饭。
　　每个人买二手房的原因都是不同的，作为房东，你改变不了购房人置业的原因，但可以分析清楚自身房产禀赋是哪些，而这些禀赋又会吸引哪些购房人出于怎样的目的来这个区域看房。
　　一旦这些购房人来看你的房子了，就把最能俘获他们芳心的因素展现在他们面前，如此，成交的概率自然就能上升了。
　　比方说，你的房子学区比较好，很能吸引学区置业需求的购房人。那么，你是不是可以花一点小钱，专门装修布置出一个崭新的适合孩子安心学习的书房兼卧室呢？
　　再比如说，你的房子学区一般，但临近就业中心，交通便捷，商业发达，很适合刚需小年轻作为婚房使用。
　　那么，你是不是可以花点小钱，把老旧的墙面粉刷一下，把窗帘换饰一新，把渗水留下有斑痕的墙面用墙纸重新贴一遍，再把卫浴用品和主卧家具换成新的，是不是会给那些即将步入婚姻殿堂的年轻人，多一分婚后生活的憧憬，也多一分买下这个家的冲动呢？
　　总之，有的放矢。要先确定这套房子适合怎样的人群，然后针对这类人群的喜好特征，做一定程度的空间或者功能改良，以达到冲动消费的效果。
　　放心，只要对方能冲动，这成本就能转嫁，自然不需要与同小区的出货房东打价格战。
　　原因4：没有做好价格调查，想当然的胡乱报价。
　　很多房东误以为，买卖双方是博弈关系，只要搞定买方即可，其实不然，房东最大的竞争对手，是同小区其他在售房源的房东。
　　所以精明的房东一定会搞清楚同一个小区其他在售房源的所有特性，比如，价格、装修、户型等等因素。
　　如果行情好，精明的房东会根据小区所有房源的综合情况，报一个性价比价差的价格，如果行情不好，就会报一个极具竞争力的高性价比价格。
　　千万不要认为二手房市场报价是不透明的，尤其是一些老小区，购房人在同一个小区不断淘房源比较性价比，房产中介为了尽早达成成交，也在给客户找性价比高的房源，同样，其他精明的房东也在根据市场的变化调整自身的报价。
　　所以，知己知彼，才能百战不殆。同时，也要灵活运用战术，调整价格。
　　原因5：随便找几个中介挂房源，随时给中介看房源。
　　房源要找尽可能多的中介挂出去，中介之间有竞争，才会尽早带来客户。
　　不要随便什么时间点都去给中介开门看房子，下雨天采光不好的时候，晚上小区里面车辆乱停放的时候，工作日中午购房人心理上处于社畜状态的时候，看房是不会有什么好结果的。
　　最理想的约看日子是周末阳光灿烂的午后，一方面非工作日看房人的身心放松，更包容事物的缺点，另一方面周末也更适合房东约一些朋友陪着看房人一起看房看房人根本不清楚这些陪客是不是跟他一起来抢房子的有时候卖房，是需要一点点卖压的，你懂的。
　　原因6：与其大幅降价卖有硬伤的老破大，还不如想办法联合大家加装电梯。
　　我发现二手房市场上，最难卖的是老破大房龄老，品相破旧，并且面积还大，最要命的是，这类老破大还在顶楼，不带电梯。
　　一般性买这类大面积房产的就两类客群，一类是品质改善型的，首先排除，因为把价格降得再低，这类人也不容易动心成交。
　　另一类是带着父母同住，上有老，下有小，但购买力有限的人群，这类人是有可能成交的。但是没有电梯，对于家中有老人的家庭，就是购置老破大最大的阻力。
　　目前全社会都在做适老化改造，对于加装电梯，政府也有一定的资金补贴，其实一台电梯需要平摊的费用并不多。
　　在实践过程中，最不愿意加装电梯的是一二楼这些楼层较低的业主，一方面，他们家楼层低，有没有电梯无所谓，特别是一楼，根本用不着，搞不好电梯井还会遮挡采光。
　　另一方面，这些低楼层的业主心理大致也清楚，没有电梯的情况下，低楼层是优势，一旦加装了电梯，这个优势就会消失，搞不好还会影响房价。
　　所以，这个世界90的事情，是可以用钱解决的，剩下10的事情，需要更多的钱解决。你懂的。
　　今后我会把在2023年写的有关楼市和财经预测性文章，集合如下，以便读者反复阅读，加深印象，同时，也为了验证我预测的准确性和客观性。欢迎读者打脸验证。
　　《2022年国内住户部门存贷结构扭曲，存在资产负债表衰退隐忧？》
　　《2023年重点城市核心区域房价大概率会上涨》
　　《银行房贷年限拉长，是一种与国际接轨的财富稀释剂》
　　《可能需要发动一场小牛市，来化解国有企业的债务问题》
　　楼市要闻与解读王一鸣：金融部门加大对优质头部房企的融资支持十分必要
　　据上证报，中国国际经济交流中心副理事长王一鸣在第五届全球财富管理论坛上表示，政策要有效转化为经济增长动能，仍要以提振市场主体的信心为重要前提。
　　应保持政策稳定性，合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车等消费。金融部门在供给端加大对优质头部房企的融资支持十分必要。
　　露桥解读：
　　当然要支持头部优质房企的资产负债表，否则，各地的土地市场怎么拍出地王，不出地王怎么改善楼市预期呢。这点，从上到下，其实心里跟明镜似的，只是不公开说。
　　银保监会：将继续加大对违规使用经营用途贷款、消费贷违规流入房地产领域的监管
　　证券时报消息，银保监会将会同有关部门，继续指导商业银行依据合同约定做好房地产金融服务，畅通线上办理渠道，加快审批处理效率，做到客户少跑路、快办理。
　　同时，将继续加大对违规使用经营用途贷款、消费贷违规流入房地产领域的监管。
　　银保监会有关部门负责人提醒，广大消费者若有提前还贷或者其他金融业务需求，请向银行等正规金融机构进行咨询了解相关情况，避免被不法中介机构误导，保障自身合法权益。
　　露桥解读：
　　光说屁用，杀鸡儆猴。
　　银保监会再谈提前还房贷难：部分银行已制定服务方案近期办结数量明显增长、办理时限有所缩短
　　证券时报消息，记者2月24日获悉，近期银保监会再次召开专题会议，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务。
　　银保监会有关部门负责人指出，目前商业银行正在优化相关金融服务，做好提前还款的办理工作。
　　有的银行制定了专门的客户提前还款服务方案和流程，统筹线上线下服务渠道，保证还款时间的可预期性；有的银行开展多渠道服务对接，设立房贷提前还款热线专席，为客户咨询及业务办理提供便利；有的银行在手机银行等线上渠道部署提前还款预约功能，提升服务效能。
　　上述负责人介绍，从市场反映和了解的情况看，提前还款办结数量明显增长，办理时限有所缩短，提前还款困难的问题已逐步缓解。
　　露桥解读：
　　真的吗？！如果是真的，那之前干嘛去了？
　　北京二手房成交量大涨96，购房者近70为首套刚需群体
　　澎湃新闻消息，近期楼市回暖的消息不绝于耳，近日走访北京的多个在售楼盘，发现看房人数增加了不少，咨询量和成交量也有所回升，二手房交易近期也较为活跃。
　　目前北京购房者以首套刚需群体为主，整体占比近70，客户对价格、区位、环境等要求也越来越高。
　　某平台数据显示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，环比上涨74。07，同比上涨96。29。伴随着网签量的增多，银行的业务也在增加。
　　露桥解读：
　　拿着一线城市的楼市数据给三四线看，三四线楼市表示你别瞎说，我们冷着呢；拿着三四线楼市数据给一线看，一线楼市表示你别瞎说，我们回温了。
　　证券时报：慎待存量房贷利率调整
　　证券时报评论文章称，近段时间以来，提前还贷潮受到舆论热议，监管部门就此与部分商业银行召开座谈会，要求做好对客户的提前还款服务工作。
　　伴随对这一现象的讨论，是否要下调存量房贷利率来抑制提前还贷，成为争论的焦点。房贷问题关乎国计民生，对待这部分利率的调整务必慎之又慎。
　　金融消费者基于利益考量选择提前还贷，是当前经济环境下的正常市场行为。这种排队提前还贷的现象能否长期持续，还需进一步观察。
　　同时，降低存量房贷利率能否直接抑制提前还贷潮，尚存在不确定性。若简单通过行政手段干预存量房贷利率，或与当前利率市场化精神背道而驰，也不利于往后金融政策的持续性。
　　此外，直接对存量房贷利率调整也可能带来新的风险。不能采取一刀切要求商业银行对存量房贷利率打折。
　　露桥解读：
　　给存量房贷降息，是肯定阻止不了提前还房贷现象的，因为两者虽有交集，但需求导向不一样。
　　财经要闻与解读美联储利率掉期定价政策利率将在2023年7月达到5。45峰值
　　露桥解读：前面我可是苦口婆心提示美股下跌风险，现在坐实了。
　　离岸人民币兑美元较周四纽约尾盘跌647个基点
　　离岸人民币（CNH）兑美元北京时间05：59报6。9810元，较周四纽约尾盘跌647点，盘中整体交投于6。91166。9829元区间。
　　露桥解读：年前做过预测，人民币汇率超涨了。上周五我发布了年前的预测内容，可以回过头去看一下。
　　名家投资展望央行货币政策委员会委员王一鸣：今年经济增长有望达到5以上
　　据21财经，中国国际经济交流中心副理事长、央行货币政策委员会委员王一鸣2月24日在第五届全球财富管理论坛上表示：
　　当前随着优化疫情防控措施的积极效应逐步显现，我国经济明显转暖，多项指标反弹回升，市场预期持续改善，国际组织和市场机构普遍对中国经济转向乐观，纷纷调高全年经济增长的预期。
　　总体判断，今年中国有望实现5以上的增长，如果能够加大改革开放的力度，政策措施落实到位，市场预期持续改善，实际的增速有望高于预期。