他，中国地产界最清醒的人

　　不要太聪明。
　　文华商韬略毕亚军
　　如果要问李嘉诚这一代谢幕之后，谁是香港商界的新门面？陈启宗一定是个必须的答案，甚至没有之一。
　　他操持着全球生意，活跃在全球舞台。更特别的是，他常常在商却不言商，开口就是人类和世界大问题；他热衷研究政治政策，但又刻意与权力和官场保持距离。
　　他曾以欧洲得了癌症、美国得了心脏病，来表达自己对西方政治的失望，对世界的忧虑；对中国人讲究的明哲保身，他也有些不满：一个社会公民，在有一些事情上，要有道德勇气。还有：
　　他可能是中国房地产业最清醒的人。
　　【把握内地打赢翻身仗】
　　陈启宗从不掩饰自己是靠了内地的经济发展，才获得今天的商业成功。
　　在众多场合，他都强调，一些香港人放弃内地商机不把握是愚蠢至极。钱在内地，有钱不来赚，你是傻瓜、笨蛋。
　　毕业于美国南加州大学的陈启宗，出生于香港富商之家。其父1960年创办恒隆集团，在香港地产业异军突起，并于1972年将公司在香港证劵交易所上巿。
　　1991年，42岁的陈启宗从父辈手中接过权杖，成了恒隆集团新的当家人。但他当时面对的，却是相当尴尬的处境。
　　上市之前，恒隆是香港发展最快的地产公司之一，但上市之后却连续两次踏错节奏，从领跑者沦落为陪跑人。
　　陈启宗一上任就把内地作为找回失去二十年的新机会，带领恒隆重新起跑。
　　从1992年进入上海开始，他以集中在人口庞大城市的最佳地段发展商业地产项目恒隆广场为核心，不疾而速地将恒隆发展成了世界级的商业地产标杆。
　　至今，仅内地，恒隆就已在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州，总投资超过千亿，发展了近10个以恒隆广场66品牌命名的商业综合体。
　　到2022年6月30日，恒隆地产总资产为2157。31亿港元，总负债为686。85亿港元，资产负债率仅为31。84。其中，仅在内地的投资就超过1300亿港元。
　　恒隆之外，陈启宗家族的晨兴集团还在全球主要经济体投资新兴产业，仅在中国内地就投资了搜狐、携程、快手、小米、商汤科技等企业，赚钱能力甚至超过恒隆地产。
　　【只选好的，只做对的】
　　只选好的，只做对的，是陈启宗不断对外强调的恒隆理念。
　　为了做好、做对，他把进入内地的第一站选在了当时刚刚进入新一轮开发的上海，一出手做出两个至今仍是上海高端商业地标的大项目恒隆广场和港汇广场。
　　此后几十年，陈启宗一直坚守这个策略：只投顶级地段，只做顶级持有型物业。
　　顶级地段的顶级物业，在牛市最能涨，在熊市最抗跌，只租不卖更可以对这个国家和地区的经济发展红利从鱼头吃到鱼尾。
　　做最好的，然后将它拿在手里，就是最对，这也是陈启宗观察全球地产业发展历史后，总结出的一个基本规律。
　　事实也一再验证着他的判断。
　　以上海两个项目为例，它们不但奠定了恒隆在顶级写字楼和商用物业开发的江湖地位，同时也为恒隆赚足真金白银。
　　其中，港汇广场的日人流量平均高达50万，两个物业的出租回报率都平均接近或超过20。如今，恒隆早已收回两个项目的全部投资成本，剩下的几十年，就是：
　　利润、利润、净利润。
　　陈启宗追求的好与对，也体现在经营管理素质上。对公司治理的高标准，在市场表现出的超常理性和纪律性，也是他对只选好的，只做对的的核心要义。
　　恒隆一直被视为香港营运最佳的公司之一。在香港董事学会对港上市公司治理的研究中，恒隆是位列十佳企业的唯一地产公司。多年来，陈启宗还有一项自豪的业绩，恒隆是香港最精简高效的企业之一，其人效利润连续多年为同行最高。如：
　　2010年，恒隆的纯利超过港币230亿元，每名员工平均创利约港币一千万元。
　　【踏准周期的赢家】
　　陈启宗一直强调：
　　从历史中学习经验，养成智慧。
　　恒隆在他掌舵之前的兴衰起落，让他对房地产和经济周期的关系刻骨铭心，也让他对把握周期行事保持着超常理性和纪律。
　　这也是恒隆赖以成功的关键因素之一。
　　如以一年两年看，恒隆总是很慢，但若以10年20年看，他们又是成长最快的公司之一。他们慢但不开倒车，别人快进但也很容易就大倒退，甚至归零。其市值如今大大高过一众地产巨头的关键，也在这里。
　　陈启宗说，机会和陷阱都很多，企业的成功，一定要笃守原则，只按市场行事。
　　换句话说，我们比大部分人甚至全部人更加尊重市场。我们认为市况处于低位时才会买，认为市况处于高位时才会卖。
　　这限制了公司的扩张速度，但增强了抗风险力，并能将风险变成机遇。无论1997年亚洲金融风暴，还是2008年全球金融海啸，恒隆都是安然度过，并且弯道超车。
　　市场低迷时，在恐惧中抄底；市场升温到一定程度，预感到过热过头之危，在别人的贪婪中趁高出售此前低迷时抄到的物业；当危机真正到来，高处贪婪的企业深陷其中，行业再入低迷，手握大量套现资金的他，又在别人的恐惧中贪婪抄底。
　　30年来，类似的故事，不断被陈重演。
　　但他认为，这并不是因为自己比别人聪明，而是因为自己比别人守纪律。
　　包括做风险投资，陈启宗比做地产要大胆，但比通常的风险投资商也要谨慎。
　　他说，风险投资不会没有风险，但也不能明知风险依然去傻搏。十投不可能十赢，但我们要争取十投八赢。
　　无论做什么，他总是强调忧患意识并对可能发生的风险进行管理和防备。
　　这种超常理性，严守纪律，也让陈启宗在过年这些年的中国地产业拉了不少仇恨。
　　他曾连续16年出席博鳌地产论坛并发表主题演讲，最近10来年，他每年都对内地住宅高周转模式开炮、泼冷水：风险一定会爆发，音乐一定会有停下来的那一天。
　　他说，没有见过、经历过市场大周期并活下来的，不是可靠的房地产开发商。
　　他警告内地同行：你们中大概有30的人未来可能会垮掉，3的人可能赚到极多的钱。事情的美好在于，大家都会认为自己是那3的人，但极其危险的是，97的人最终都不会成为那3。
　　今年9月16日发布恒隆地产的中报中，他再次谈及自己不断警告内地楼市之事。
　　本人的讯息始终如一、年年一致人人都点头称是，但听而行之的则寥寥无几。他们同意本人的论调，却不愿加以跟随。
　　同时，也发出无奈与无解之问：
　　为何会明知风险但却放任风险越积越大？
　　【活跃国际政商界】
　　戴维伯恩斯坦（DavidBornstein），曾在代表作《如何改变世界社会企业家与新思想的威力》中，以社会企业家来定义一群特殊的企业家。形容他们是：为理想驱动，有创造力，质疑现状，开拓新机遇，拒绝放弃，构建一个理想世界的人。
　　陈启宗更像是这样的人。
　　他曾有句狂言：世上最不值钱的东西就是钱。意指真正值钱的是时间和精力。多年来，他将这最值钱的（时间和精力），源源不断地投入到他的理想世界构建中。
　　陈启宗常常在商却不言商。2014年，华商韬略和北京大学联合举办企业家讲座，邀请他作首期演讲嘉宾，他自己给自己选了题目：《中国与世界新秩序》。
　　他连续32年在业绩报告中给股东写信，其大半篇幅谈的也是世界政治和经济形势。
　　他常年行走世界舞台，在世界性报刊杂志发表文章，在国际会议上发表演讲，分享自己对世界的观察和思考。
　　面对有人问他，为什么要写这样的文章，他则反问：为什么我不能写文章。
　　而且，他讲的、写的都是大问题。
　　在《中国与世界新秩序》演讲中，有香港学生向他提问关于香港的问题，他甚至开玩笑说，香港是小问题，今天在北大最高学府，要谈大问题，并指着华商韬略的标识说：比如华商韬略那才是大问题，华商不一定是大问题，韬略是大问题。
　　对商人们避之不及的，陈启宗也都积极发声。而最近这些年，他似乎一直在批评世界。
　　他说欧洲已经得了癌症，美国已经得了心脏病，并多次一人一票的民主制度感到失望。他说自己是一个简洁明了，面对现实的人，支持民主的人，但一人一票的极端方式，鼓励每个人都打自己的算盘，社会就会慢慢变成一盘下不动的棋。
　　最新的恒隆地产中报中，他也大篇幅对中美关系恶化，可能会分化世界，彻底改变全球经济的组成模式和营商方式，以及乌克兰战争带给世界的影响表达忧虑。
　　如果没有认识到这一点，或者误读这种不断在演变的双边关系，可能会产生严重后果。
　　陈启宗认为，俄乌战争会改变世界面貌：欧洲已经成为战争的输家，但美国可能是最大的输家，因为她可以输掉的最多。
　　他说，最重要的不是战争本身，而是以美国为首的西方国家对战争作出的反应。西方国家所要承受的痛苦是咎由自取的。
　　他还预期，美国随意冻结他国和个人的美元计价资产，会让很多人采取措施保护自己，把资产调往美国的势力范围之外。
　　对中国将会受到的影响，他则相对乐观。长远来说，中国其实可能会得益。被削弱的俄罗斯将会比以前更需要中国这个庞大的能源、粮食和矿产市场。
　　对于美国推行的所谓供应链去中国化，陈启宗也是有担心但不悲观。
　　他认为，当今世界没有任何地方可以复制这40年来，中国在珠三角和长三角所建立的产业链系统。今时今日要建构一个涵盖众多国家、语言和文化的新框架，不但会大大降低效率，而且即使真能实现也需时数十年才能达到中国现时的水平。
　　所以，他的结论是：
　　放眼未来五至十年或很可能更长的一段时间，中国仍会像现在那样，是最佳的投资地之一。相对而言，可以预期中国会保持社会稳定和合理的经济增长速度。
　　还有一点很特别是，热衷研究政治政策的陈启宗，却又不喜欢参与政治，刻意与权力和官场保持距离。
　　他在诸如世界经济论坛、美国百人会、香港中文大学、哈佛、耶鲁、斯坦福、麻省等诸多研究机构、民间团体担任要职，却没有任何官方或政治身份。
　　【不要太聪明】
　　陈启宗主张绝对尊重私人财产，但也一直宣扬：钱不留后代，而应完美地献给社会。他曾给朋友箴言：
　　有钱的儿子不成材，没钱的儿子成材。
　　他在各种场合强调：父母要给孩子的不是财富，而是走向成功的培育。
　　他说，好的学术教育、道德教育以及一个温暖的家，已足够让孩子去成为社会的栋梁，把钱给孩子，就是要把孩子变成：
　　家庭叫花子。
　　让下一代自立，这也是陈启宗的父亲陈曾熙，留下的经验和示范。
　　陈曾熙出生天津富商之家，但他的父亲、陈启宗的爷爷能干却赌博成性，曾一夜间输掉一条大街的产业，最终家道中落。
　　家庭的衰败和生活的艰难，激发陈曾熙自力更生，先是远赴南洋，之后扎根香港创下恒隆的基业。而他去世时，却把庞大的恒隆股份，交给了旧属殷尚贤作为遗产信托人，而非留给儿子或弟弟。
　　先父去世时我们三兄弟没有拿到一分钱。我也一直教育我的儿子，他不会从我这里拿到一分钱。陈启宗说。
　　过往二十多年来，陈启宗和弟弟陈乐宗一起以晨兴的名义，积极捐助公益慈善项目，并尤其对文教医疗事业不遗余力。
　　用晨兴而不是恒隆捐款，因为陈启宗的理念是：恒隆是上市公司，钱是所有股东的，不能用大家的钱去做善事，而晨兴是家里的企业，想怎么捐就怎么捐。
　　别人管不着。
　　在内地，晨兴曾先后捐资故宫修缮、上海宋庆龄基金，以及一些救急救灾项目。
　　但其最出名的捐赠还是，2014年向美国哈佛大学捐赠3。5亿美元，支持哈佛大学公共卫生学院攻坚人类医学难题，一举创下哈佛378年校史上金额最大的单笔捐赠。
　　哈佛的这笔捐款，也让陈启宗至今都备受争议，批为不爱国。捐款几个月后，他对这个问题做了回应：如果有一天，我们被某种疾病严重困扰，结果却被哈佛医学院拯救，你可能会感谢我这样的一个捐赠。
　　捐款争议之外，陈启宗的一些言论和做法，也让他常常不被待见。
　　欧美同学会100周年之际，邀请他发表演讲。看到排在他前面的主讲嘉宾演讲时，台下却交头接耳，换名片，窜场子，乱哄哄一片的情形，他当场就毛了。
　　轮到他演讲时，他开口就是一句：我今天第一次为中国人而耻。然后痛斥一些留学生出去留学，国外的好没学会，但却把中国的好也丢了，成了莫名其妙的人。
　　中国是礼仪之邦啊，怎么你们变成了这个样子我今天感到非常惭愧。
　　但强调中国文化传统的陈启宗，却不喜欢含有传统的儒商这个词。
　　他认为，儒商之说，在所谓夸赞一些商人的同时，也贬低了更多商人，暗示他们没知识、没文化、没修养。
　　在华商韬略邀请他主讲的那场演讲上，曾有学生问，中国人追求低调、中庸的处世哲学，商人都爱奉行闷声发大财，您为什么不但经常公开发表观点，还常常观点犀利？陈启宗听完后，也是严肃地回应：
　　低调、中庸，是一种美德，需要继承与发扬，但一个社会公民，在有一些事情上，也要有道德勇气。他认为：
　　在需要正义伸张之时选择所谓的明哲保身，是社会公共责任的缺失。
　　还有一件趣事是：
　　上海交通大学曾邀请陈启宗发表命题演讲《成功的现代商人是怎样炼成的》。
　　演讲结束后，学校请他给题词留念，他挥笔写下的竟是
　　不要太聪明。
　　END
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