2023年小阳春没了？房地产税快要来了

　　最近两个月，很多城市的成交数据强势反弹，共同上演了一场楼市小阳春。
　　基于房地产的行情有所好转，不少新盘和二手房在涨价。
　　近日，财政部原部长楼继伟在《比较》栏目发表了《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文，在金融圈和房产圈引起轩然大波。
　　虽然是退休的部长，但毕竟是财政部长，所以这些内容多少还是会影响市场预期！
　　房地产税又又又又来了？文章中，楼继伟认为财政体系未来发展的导向更多是以问题导向，并提出可行的选择方案。
　　其中之一是建立适合作为地方税的税种，这一税种显然指的就是房地产税。楼继伟在文中称，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。在欧美发达国家，普遍都会征收房地产税作为财政的补充。
　　每年两会都会提及的房地产税，今年其实明确了不具备条件。
　　从市场看，其实这些年房地产税也一直影响购房者的预期，特别是房价比较高的一二线城市，比如经常传闻的深圳。
　　而房地产税的东风吹了十几年，可却迟迟没落地。房地产税最终肯定是要继续试点的，没有任何疑问，只是时间早晚问题，也会和当初上海和重庆的试点规则不一样。房地产税一直没有推进，还有一些很难解决的矛盾。
　　进入3月下旬以来，各地楼市降温的消息开始蔓延。大家开始担心了，2月份这种小阳春势头会不会这么快就结束了？前几天超预期的降准还有点乐观，都等着会不会3月20日来一次降息，结果没出息。
　　如果2023年楼市的小阳春就这么结束了，接下来会怎么样，楼市还抗不抗的住？会不会最近买了房的就郁闷了。
　　首先，2023年的确出现了一个非常明显的小阳春。
　　2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。
　　2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0。2，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0。7，涨幅比上月扩大0。3个百分点。
　　主要原因有3点：1：各种稳楼市政策对于购房者的影响叠加，虽然一线城市相对政策没有太大变化，但部分购房者开始入市。
　　2：2022年1112月房价下调过快，使得部分购房者带着抄底心理入市，特别是12月整体楼市冰冻，基本疫情过后，部分一线城市改善购房者对居住环境改善需求变现，推动了市场有所稳定
　　3：惯例的楼市小阳春，特别是北京等城市每年春节前后都有一波市场小阳春，包括学区房等需求上升，也推动了1月份整体楼市的活跃。
　　2023年房地产政策重点在一线城市的改善！
　　相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场供应端与需求端都出现了问题。因为疫情带来的购房者收入问题，很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。
　　这些因素使得全国房地产市场很难再现全面回暖。但作为经济龙头的一线城市，需求相对旺盛，而且部分保值需求叠加20232024年历史最高入学需求的推动下，一线城市出现小阳春的概率非常大。整个中国房地产市场必须要一线城市稳定，特别是改善需求扶持政策落地市场才有望真正企稳。
　　从市场趋势看，3月份数据有望继续上行，特别是一线城市，房价全面上涨的趋势已经出现。但因为二套房政策未宽松等原因，是不是能持续到2季度，需要看政策的变化。
　　第三：小阳春后会不会倒春寒？
　　最后，简单的总结一下，当下房地产市场稳定非常重要，但整体龙头城市特别是一线城市并没有出现针对改善的政策，北京上海深圳3个城市没有明显上涨市场就不会出现很长的小阳春。
　　对于房地产市场来说，判断是不是小阳春能持续的有很多指标数据
　　1：万科是不是拿地，虽然2018年万科喊活下去的时候拼命拿地，但最近开始说楼市好转的时候，万科不拿地了，千万别看万科说，要看万科做。
　　到目前为止，2023年一季度，万科只拿地一宗，南京雨花核心区G05地块，经过61轮竞价触顶，被万科以总价27。5亿元竞得，楼面地价高达28177元。
　　2：房贷利率会不会继续下，不可否认，房贷利率依然是影响购房决策的重要因素，特别是一二线城市房地产利率和二套房首付如果降低，市场小阳春有望持续。
　　3：影响小阳春的还有二手房房源数量，在持续3周实际成交开始下调的情况下，抛盘房源数量在明显增加，这种趋势如果持续，2023年楼市很可能出现一个明显的倒春寒。
　　从全国看，当下市场退烧情况非常普遍，除少数城市外，基本都开始熄火。
　　4：2023年小阳春很大程度上复制了2021年小阳春，经营贷入楼学区房成为了支撑市场的主力，但最近部分城市又开始传闻要查经营贷，叠加学区房到了尾声，所以如果后续没有针对二手房改善降低首付的政策，2023年小阳春很可能就已经过去了。
　　这几年，房地产的很多底层逻辑，已经彻底变了。
　　过去大家买房，都习惯先上车，然后再进行置换，把小城市的换成大城市的，几套小房子换成一套大房子。每一次置换，都是家庭财富的升级。
　　但是这种买房模式放在今天，已经变得越来越难操作。
　　因为当下的楼市，不再是普涨时代，也不再是二八定律，而是呈金字塔模式。
　　全国只有极少数城市具备投资价值，而这极少数城市当中，又只有部分板块的优质产品，才能真正以时间换空间。
　　不管你是不是刚需，买房本质上就是一种投资。
　　特别是在一线城市，一套房子动辄几百万，甚至是上千万，如果不在乎房价涨跌，那么为什么不租房呢？租房不用还高额月供，小日子自由自在。
　　所以买房一定要考虑成长性，不能再任性买房