房贷，要提前还吗？

　　最近，关于房贷，特别是房贷要不要提前还的讨论还挺多的。
　　也是，过去几年房贷利率都在5以上，
　　虽说不是特别高，
　　但你想在市场上找到年化收益5以上，还稳赚不赔的理财方式，还真不容易。
　　思来想去，就想着要不要把房贷提前还了。
　　特别是一些还了很久房贷的人，刚开始还的时候，80左右都是在还利息，心疼的要死，现在80都是在还本金了，也就更迷茫了，
　　我还要不要提前还呢？如果还的话，似乎都是在还本金，有些吃亏。
　　要不要提前还房贷呢？
　　懒猫说两点：
　　第一，房贷利率本质上是复利。你买一只基金，拿了很多年，年化收益是6，这个收益是复利。你办了一笔房贷，贷款利率是5。5，这个5。5同样是复利。第二，房贷要不要提前还，和你还了多久房贷无关。只和你的投资收益能不能超过房贷利率有关。投资收益超不过房贷利率，即使房贷只剩2年了，提前还也是划算的。
　　观点可能有点极端，但事实可能还真的就是这样，我们详细说说
　　01房贷为什么是按复利算的？先介绍一个复利计算公式IRR。原理比较复杂，就不说了，小伙伴们记住一点就行，这是一个用来计算复利收益的公式。
　　怎么计算呢？
　　举个例子，
　　有一只债券基金，收益比较稳定，每年都能赚5。
　　你买了100元，也就是期初你的银行账户中流出了100元（拿去买债券基金了）。
　　第1、2、3、4年，你每年都赚了5，但因为你没赎回，所以都是账面收益，没流进到你的银行账户，当年的实际收益（流入到银行账户的收益）是0。
　　第5年，你终于赎回了，本金5年的收益，一共赎回了127。63元。把这几个数据100、0、0、0、0、127。63列成一列，然后用Excel自带的IRR公式就可以计算出这5年投资的复利收益了，就是5。
　　接下来，我们就用IRR来算算银行存款、贷款收益，还有投资收益。
　　三个情景，
　　情景一：你有100元，去银行把它存成了5年定期存款，年利率3，5年后你能从银行连本带息拿回来115元。IRR是多少呢？2。83。
　　这个不难理解，银行存款都是单利，这一年产生的利息在下一年不计收益，所以每年的利息都是5元。
　　对于5年定期存款来说，3的单利对应着2。83的复利。
　　情景二：你去银行贷了100元，贷款时间5年，贷款年利率3。（为了方便对比，就假设贷款利率和存款利率相同）前4年，每年还银行3块钱利息。第五年，连本带息一共还了103元。这5年一共还了多少利息呢？也是15元。不过，你用IRR计算，IRR是3。情景三：你又买了一只收益很稳定的债券基金，不过每年收益变成了3。5年后，你赎回，一共赎回了115。93元。IRR是多少呢？也是3。
　　比较这3个情景，
　　情景三明显是复利，基金投资收益嘛，就是复利。
　　比较怪的是银行贷款？
　　IRR也是3，难不成银行贷款也是复利？没错，多年期的银行贷款就是按复利算的。
　　比较情景一（年息3的存款）、情景二（年息3的贷款）就能看出来。
　　虽然都产生了15元的利息，但存款，银行是5年后才把利息给你，这期间，利息还可以产生利息，也就是复利收益，这部分就归银行所有了。贷款就很明确了，你每年都要还银行3块钱利息，银行可以拿着这3块钱再去赚利息，赚到的钱嘛，肯定属于银行。
　　按照3的复利计算，
　　第1年，你还的3块钱利息，可以产生0。38元的收益；
　　第2年，你还的3块钱利息，可以产生0。28元的收益；
　　第3年，你还的3块钱利息，可以产生0。18元的收益；
　　第4年，你还的3块钱利息，可以产生0。09元的收益；
　　0。380。280。180。090。93（元）
　　刚好是单利的贷款和复利的的基金收益的差额。
　　可能有些小伙伴接受不了（多年期）银行贷款利率是复利的结果，懒猫再举个通俗一点的例子。
　　你去银行贷了100块钱，贷款利率是3，1年后你还3块钱利息，再加100块钱本金。这是单利，没错吧！不过意外发生了，1年后你违约了，银行对你征收复利，100块钱本金继续按3的利率收利息，第一年那3块钱的利息也得按3的利率收利息。利滚利，第2年就变成了复利，没错吧！如果你第2年没违约，银行第2年能收到多少钱呢？100（本金）1003（本金第一年的利息）1003（本金第二年的利息）33（第一年利息的利息）106。09（元）换另一种情景，1年后，你没有违约，还了100块钱本金，加3块钱利息。然后，银行把你还的这103元放贷给了另一个人，还是3的年利率。那第2年结束时，银行又能收到多少钱呢？103（本金）1033（本金的利息）106。09（元）对比下这两个计算：100（本金）1003（本金第一年的利息）1003（本金第二年的利息）33（第一年利息的利息）103（本金）1033（本金的利息）银行到手的钱是一样的，区别在于是第二年是你以复利的形式让银行赚，还是银行再贷给别人以单利的形式赚。
　　当然，还是要澄清一点：
　　银行贷款利率是以年利率的形式呈现的，在一年的维度上，银行贷款利率是单利。贷款利率是3，你从银行贷100块钱，只需要还3块钱利息，这点和存款是一样的。但是在2年，甚至更长的时间维度上，只要是每年季度还利息，到期还本金，那银行贷款本质上也是复利。
　　不过，这个复利和我们深恶痛绝的那种复利还不一样。
　　一是，银行贷款利率相对较低。
　　二是，有些复利是按天滚动的，银行是按年。
　　话说回来，
　　房贷，你总不会只贷一年吧，只要你贷了2年，甚至更久，那房贷就是按照复利来计算的。02
　　明白了这点就可以来说房贷了。
　　房贷分两种：
　　一种是等额本金，每期还的本金是一样的，利息就是剩余房贷本金乘以利率。一种是等额本息，每期的还的房贷总金额是固定额。
　　知道贷款总金额、贷款利息、贷款期限，就可以通过这个公式计算出等额本息每期的还款金额。
　　这两种方式有区别吗？有，等额本金还的总利息少，等额本息还的总利息多。以100万元房贷，贷款30年，年利率4。45计算，采用等额本金的方式，只需还68。975万元的利息。采用等额本息的方式，要还83。0927万元的利息，足足多还了14万多的利息。
　　（PS：为了简便，就按照贷款30年，一年还一次房贷计算了）
　　但你说，区别有这么大吗？
　　也没有。
　　资金是有时间成本的。等额本金虽然还的总利息少，但刚开始的还款压力很大。第一个月月供，等额本金比等额本息多多还16000多元。银行可以拿着16000多元再去放贷，再赚利息。所以，虽然还款方式有区别，但用IRR计算，等额本金和等额本息是没区别的。都是4。45。不管你选哪个，对银行来说，都是一样的，都是银行对你放了一笔年化4。45，长达30年的贷款。
　　或者换个方式说，
　　银行向你买了一个反向理财产品，期限是30年，年化收益是4。45。你每年给银行贷款本金4。45的收益。
　　03hr然后就可以来说提前还款了。
　　懒猫演算了下，
　　这是等额本息的，
　　不管你是第5年还款、第10年还款，还是第25年、甚至最后1年还款，IRR都是4。45。
　　这是等额本金的，
　　结果一样，
　　不管你选择啥时候结束房贷，银行的内部收益都是一样的，也就是你承担的资金成本是一样的。
　　所以，还是这个简单的结论：
　　你现在的房贷利率是多少，就相当于银行向你买了一笔年化收益多少的反向理财产品。只要你的投资收益覆盖不了这个反向理财产品的收益，也就是没有房贷利率高，那任何时候，即使是你还房贷的最后一年，即使你还的房贷中大部分都是在还本金，你提前还房贷也是划算的。
　　当然，你还掉以后，再想拿到这么低成本的资金就有点难了。
　　所以，房贷要不要提前还不仅要比较房贷利率和投资收益，还要考虑下自己未来的现金流，量力而行！
　　本文作者：懒猫，来源：懒猫的丰收日，原文标题：《房贷，要提前还吗？》
　　本文来自华尔街见闻，欢迎下载APP查看更多