天津楼市成交量，创近14年新低！

　　2022年的楼市，一片哀嚎。
　　全国都一副熊样。
　　天津也不例外。甚至诞生了不少历史罕见的极值现象。
　　以致于救市的尺度越来越大。
　　若用四个字概括刚过去的这一年的天津新房市场，那就是
　　量跌价涨！
　　量跌，很好理解。看数据，就能一目了然。
　　2022年全年，天津新房，共计成交了799万平米。
　　这是什么概念？
　　按照近五年的成交量推算，天津新房市场每年的正常容量是1200多万平米。
　　月均100万平米。
　　但实际上，天津2022年的月均容量才67万平米。
　　仅仅及格而已。
　　相比2021年的1248万平米，同比跌了36。
　　并创下自2009年以来近14年最低值。
　　甚至不及二手房卖得多。
　　全年二手房成交962万平米，新房799万平米，比二手房少了近两成。
　　这也是天津历史首次二手房成交面积赶超新房。
　　原因，众所周知。
　　1）口罩原因，收入减少外地需求进不来。
　　2）新盘供应少。从2021年三批次，天津就没怎么卖地，直接影响了市场上的新盘供应。
　　2022年全年新盘入市数量仅30个，较2021年堪称腰斩。
　　3）房企暴雷导致信用危机。买房人不敢买期房了。
　　神奇的是，价格却涨了。
　　全年天津新房成交均价为17402元平米，同比上涨2。
　　不过，需要注意，此涨价非彼涨价。它是由于成交结构转变，而造成的被动涨价。
　　究其原因，在充满不确定性的时代，买房人都在拥抱确定性。
　　回归市区便成了主流。
　　2022年，市内六区共计成交99万平米新房，约占全市总量的12。4。
　　较2021年扩大了2。5个百分点。
　　在我们365淘房最新的年度调查中，首选置业区域为市内六区的，占比高达74。3。
　　一骑绝尘，遥遥领先于其他三大片区。
　　尤其以本地人为主的改善需求，成交活跃。
　　200万以上总价段，占比均比2021年呈现不同程度的增长。
　　反观总价200万以下成交，从65降到了62。
　　另从成交金额排行榜也能看出，TOP10中，均价超3万的楼盘，多达7个。
　　排名第一的中海和平之门，成交均价高达68050元平米。
　　卖得好，还卖得贵。
　　也正因为，这些市区盘、高价盘的热销，拉升了全市均价。
　　久而久之，形成了一种马太效应。
　　强者愈强，弱者愈弱。
　　分化，基本上贯彻了整个2022年。
　　若把涨跌比细化到全市各个区，这一格局体现得更为清晰。
　　在全市成交下跌近四成的大环境下，和平、红桥，竟然逆势量涨了。
　　和平，同比涨了55。
　　从4。7万平米，增长到了7。3万平米。
　　红桥，同比涨了84。
　　从11。8万平米，增长到了21。8万平米。
　　主要原因是，供应量涨了。
　　这就是市区市场的特点，供应量涨的同时，也能带动起成交量上涨。
　　和平的量涨功臣是中海和平之门。
　　首开8个月便清盘。
　　红桥2022年的新供应是中海云麓公馆。3月份首开，10个月签约355套。
　　还有一点，市区的市场容量高。
　　市区的市场容量大概是200万平米，而2022年只卖出了99万平米。相当于，只完成了一半。还有很大的空间。
　　关键点在于供应。
　　那2023年市区有新供应吗？答案是肯定的。
　　抛开今年计划出让的土地不说，单2022年市区就成交10宗宅地，即南开3宗、河西6宗、红桥1宗。
　　南开的建投誉山院、战备楼地块以及龙湖W4地块等，2023年都会入市。
　　和平也有新供应，格调大沽北路地块预计今年入市。
　　所以2023年，市区成交量肯定会上涨。
　　成交占比预计能提高到15。
　　更重要的是，市区韧性强。
　　尤其和平。
　　在跌跌不休的2022年，和平区简直封神了。成交均价从年初的5万6飙到了6万9。
　　全年均价63878元平米，同比2021年涨了18！
　　其次是南开，涨了13。
　　不过它的涨价却与和平有本质不同。
　　和平靠学区，单这两个字在和平就是金字招牌，只要沾上边儿，公寓都能飞起来。
　　而南开靠的是高价盘拉涨。
　　排在涨价榜第三的是河西，基本面好，有共识，有成交量。
　　全年河西一共成交27万平米，稳居市区首位。
　　量在价先，这是常识。
　　今年河西还会继续高光。
　　中海峰境梅江、中海新梅江地块、龙湖W4地块、格调郁江道地块未入市就已关注度爆棚。
　　另外，随着外地人的进场，像武清等超跌区域，也会迎来补偿性增长。
　　2023年，注定是楼市大宽松的一年。
　　从开年就利好不断。政策的密集程度，为近些年来罕见。
　　需要注意的是，政策效用会有滞后性，所以很容易过量。一过量，就容易催生行情井喷。
　　现在楼市已处于U型反转的前夕。
　　今年市场复苏，毋庸置疑。
　　初步预计，全年新房成交量会增长30以上。
　　上半年靠新天津人补偿性购房，下半年靠城市轮动。全年会呈现驼峰行情，驼峰大概率出现在4月和11月。
　　重点关注核心区和超跌板块。