很长一段时间以来,地产开发一直是中国最吸金的行业。尽管互联网经济在中国开启了高速发展,一众的互联网巨头相较于国内头部房企来说,还是稍逊一筹。 时过境迁,当国家的调控政策开始发挥威力,老百姓再难负担天价房的时候,中国地产行业迅速滑进隆冬期。目前,中国的前4大房企中,有两家已经暴雷,老大碧桂园目前处于暴雷的边缘!万科的情况又如何呢?一、头部房企暴雷 2021年,国内最大的新闻莫过于恒大集团的债务暴雷,作为中国第一大房企,恒大在中国地产界具有风向标的作用!近2万亿的债务危机爆发,给了行业一记响亮的耳光,同时揭开了中国楼市转折的序幕。 孙宏斌带领的融创中国前几年风光无限,不仅携150亿资金入股乐视,从股东干成了老板。更是在2017年的时候,花了632亿购买了万达旗下的文旅和酒店项目。大手笔并购之下,融创中国的债务总额也在急剧攀升! 融创目前的债务总额约为1万亿,今年3月份,融创一笔美元债务宣布展期。债务无力按时偿还,实际上已经宣布融创中国出现了债务暴雷。去年恒大,今年融创,头部房企的暴雷对行业和市场的影响尤为显著。 再来看碧桂园的情况,从2017年开始,碧桂园的销售额就连续夺得行业冠军,是中国地产企业之中当之无愧的老大!但销售收入激增的背后,实际上隐藏着巨大的债务风险,碧桂园的负债总额达1。65万亿,仅次于恒大!目前,碧桂园的市值已经跌去了8成,评级被调成了垃圾股,行业龙头正徘徊在暴雷边缘。 万科的情况如何呢? 二、情况不容乐观 万科的负债总额高达1。54万亿,公司的资产负债率从20192021年虽然逐年递减,但仍然维持在80以上的高位。债务总额高涨,但万科的情况,相较于另外3家头部房企来说,却是要好很多。 2021年末,万科剔除预售款后的净资产负债率为69。80,净负债率为29。7,现金短债比为1。5,全部维持在绿档水平。从这个角度来看,虽然万科的债务总量庞大,但债务结构比较健康,比其它的地产公司更加稳健。 值得注意的是,2022年上半年,万科累积合同销售额同比下跌39。26,累积合同销售面积同比下跌41。11,楼市的下行压力加剧对万科的营收端造成的冲击很大。 根据万科公布的Q1季度财报显示,公司经营活动现金净流量为132。59亿,同比下降178。55。如果经营活动的造血功能持续保持这样的负增长状态,即使万科的债务结构再优良,未来也免不了会迎来暴雷的命运。 而今年对所有的地产公司来说,都可以称得上是最艰难的一年!那这种情况未来会改善吗? 三、今天很困难、未来更难熬 15月,全国商品房销售面积为5。19万平方米,同比下滑23。6,全国新开工面积为5。2亿平方米,同比下滑30。6!行业债务高企的背景下,今年对于所有的房企来说都是十分难熬的一年,地产行业的没落正在持续发酵。 今天很困难、未来更难熬,楼市发展的一个黄金判断法则,为短期看金融、中期看土地、长期看人口。楼市下行压力加剧,地方政府纷纷开展救市措施,给买房者更宽松的准入资格。银行金融机构和住房公积金也纷纷下调了首付比例,提供更为优惠的贷款利率。 一套组合拳下来,楼市的景气度并没有得到太大的改善。国家卫健委日前在《求是》杂志上刊发专题文章,指出中国的人口将在十四五期间迎来负增长! 对于众多的房企来说,这意味着未来的发展势能将被极大地削弱。同样也说明目前的行业困境并不是暂时的,在未来会继续持续下去。属于地产开发企业的黄金时代,已经一去不复返了。总结 中国前4大房企,已经在恒大和融创中国迎来了暴雷,老大碧桂园正处于暴雷的边缘。虽然万科的情况要稍微好一些,但如果营收端情况不得到改善的话,未来将不可避免地陷入到暴雷的处境当中去!属于地产开发商的时代一去不复返,平价房的新时代很快就会降临。 对于众多房企的暴雷,朋友们有什么看法呢?欢迎留言讨论。