有新盘日售9成，二手成交刷近两年新高！深圳楼市真暖了吗？

　　深圳楼市到底回暖了没有？2023年第一季度已经过去，从开年楼市的成交冷淡期到2月份春节后购买力回升，再到3月深圳可售型人才房入市迎来久违的万人抢房的热闹，种种迹象指向深圳楼市已在温和、缓慢地复苏。随着3月份结束，深圳一、二手住宅的过户量与网签量纷纷创下新纪录。
　　但整体数据之下又有分化。深房中协在其最新统计报告里提到，3月份是深圳楼市在多重因素影响下的集中恢复期，但3月末开始，市场已经出现小幅回调，预计未来整体保持平稳运行的态势。
　　新房
　　有楼盘一日售出近9成
　　但深圳新房消化库存仍需15个月
　　据官方数据显示，2023年3月深圳新建商品房成交为7375套，同比上涨89。53；其中新建商品住宅成交为3199套，同比上涨6。47，环比上涨57。
　　在区域网签上，龙岗和龙华成为购房者选择的热门片区。其中，龙岗与龙华一手住宅网签量均破600套，盐田、龙华与光明环比涨幅均破100。仅南山网签量出现下滑，跌幅29，网签91套。整体来看，深圳西部依然是新房市场的顶流柱，更受购房者青睐。
　　除了新建商品住宅成交上涨之外，3月份深圳可售型人才房迎来正式选房，其中宝安新城华苑、南山同乐馨苑和深铁熙府吸引了超3万批次客户参与选房，其中南山同乐馨苑的住宅售罄，另外两个项目的两房几乎售罄，同样取得了不错的去化成绩。
　　在整体市场回暖的情况下，3月开发商入市的积极性也在增加。据统计，3月深圳有14个住宅项目入市，部分项目开盘即迎来热销，整体成交较为火热。
　　其中，位于龙华深圳北站的超核中心开盘，650批客户选510套房，开盘当日去化近90。
　　另外位于龙岗大运的颐安都会中央花园四区、位于前海的万科瑧湾悦二期，以及位于宝安的会展湾雍境于上月开盘，据开发商公布的热销海报信息，三个楼盘开盘当天均去化超7成。
　　其中，万科瑧湾悦3月新推住宅330套，项目吸引了约850批诚意客户参与登记，在冻资时间仅1天的情况下，完成有效冻资332批，入围比例超过1：1；而颐安都会中央花园四区开盘推出210套住宅，据开发商公布消息，项目开盘单日销售超10亿，去化超7成，当日剩余房源不足50套；另外位于光明中心区的绿城汇银桂语兰庭于月中开盘，项目共登记603批客户，据其官微发布的开盘销售业绩情况，首开销售金额约25亿元。
　　只是深圳在热销助推下，新房住宅库存和去化周期却并没有得到有效缓解。
　　乐有家研究中心数据显示，3月深圳新房市场新增住宅预售8980套，面积80。9万，环比上涨超130。3月底新房住宅库存388。5万，去化周期14。9个月，是一季度最高水平。这意味着，深圳目前的新房在不增多的情况下，存量还需要近15个月才能全部卖完。
　　二手房
　　成交达到近两年最高！
　　3月成交火爆，但近期开始止涨回调
　　乐有家研究中心数据显示，3月全市二手住宅过户量达到3949套，环比上涨57，该成交已经接近2021年2月水平，为近23个月最高值。
　　值得一提的是，深圳二手房月度成交的荣枯线是5000套左右。尽管目前的二手住宅成交量仍未突破4000套，但乐有家认为，3月二手房成交对于市场信心而言仍起到提振作用。
　　网签数据具有滞后性。另一组来自深房中协的数据则更明显体现了3月成交上行的变化。
　　据深房中协最新公布数据，3月市场迎来了久违的小阳春，全市二手房录得4943套，环比增长率为39。2，同比增长率为227。8，创下近2年来二手房单月交易量新高，距离5000套关口只差57套。
　　需要注意的是，录得量指的是深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。但某种程度上这组数据真实反映了3月份深圳楼市成交行情的火热。
　　3月的市场行情既有疫情防控政策松绑后需求的集中释放，也有延自去年年底多方利好政策的叠加影响。深房中协在对深圳楼市3月的成交数据分析时提到，总体而言，3月份的市场行情是多方有利因素综合影响下的一个集中恢复期，而从3月末开始，随着前期需求的集中释放以及笋盘的陆续消化，市场交易量已开始出现小幅回调态势，预计在大的调控政策没有调整之前，市场将保持在小幅震荡，但总体平稳的运行态势。
　　事实上从深房中协的周度数据上也可见此种变化。3月底，深圳二手房交易量前几周上涨势头中止，录得量出现下降，全市在售二手房源近5万套，二手市场库存量再创新高。
　　有业内人士告诉记者，这样的变化可以理解为深圳市场正在消化有限的刚需。
　　南都湾财社记者在走访二手房市场时也注意到，近期买房的大多是刚需和改善的自用型为主的客户。从数据端的反馈可以看到，按照片区的成交热度排名，深圳中原研究中心数据显示，3月成交量前十的片区主要还是以刚需片区为主，成交均价大多在4万6万元平方米的价格区间。龙岗依旧是过户量第一的区域，成交913套，环比上涨61，成交最火热的片区为龙岗中心城、其次为罗湖布心，上述片区都是刚需们买房会重点关注的区域。
　　业内预判
　　3月下旬业主报价已回归理性，
　　当前深圳楼市仍是买方市场
　　那么接下来还能不能买二手房？挂牌量持续处于高位，当前深圳楼市仍处于买方市场，是购房者入市的好时机。乐有家在研究中心报告中提到，3月上旬深圳二手房市场出现少部分业主反价的现象，但下旬报价逐渐回归理性，挂牌均价再度回到下降区间，开始回落。
　　预计二季度仍将延续低位企稳的态势，但难以出现明显反弹的态势。对于深圳楼市的未来走势，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，二季度深圳新房二手房交易量同比将实现正增长，但增幅不能太乐观，特别是新房市场，在海量供应、人才房冲击下预计难以获得明显增长；而二手房市场的趋势一方面受新房影响，另一方面同样受到政策扶持的影响，包括带押过户、认房认贷是否会调整等因素。
　　李宇嘉同时提到，尽管深圳3月份的新房、二手房成交数据同比、环比均有增加，但仍旧在历史低位徘徊。而且，从3月份以来单周数据看，市场貌似存在动力接续不足的问题。
　　乐有家研究中心亦指出，3月网签量的走高也为4月过户数据打下好基础。但3月下旬市场已略有疲软态势，成交乏力，4月楼市发展依然存有挑战。
　　同样的回落趋势蔓延到全国市场。近日来自多家机构的报告均显示，整体来看，伴随着积压需求的大规模释放，部分城市市场活跃度边际已有所转弱，新房访盘量出现下滑。
　　但市场的情绪没有过分影响深圳的房价。在房价的走势方面，近日诸葛数据研究中心的报告指出，深圳短期的房价涨幅居于珠三角经济圈领先地位，2023年3月市场均价为66369元，环比涨幅为1。64。而根据其制定的情绪指数模型，预计未来4个月内深圳房价仍然维持小幅涨势，累计涨幅超3。
　　南都湾财社记者孙阳