近期因为买房的原因在上海跑了一些区域，了解了一些房地产的行情，同时周边也有很多关于买房的消息，有的认为经济形势不好，不应买房，有的认为经济形势不好，国家要刺激房地产市场从而刺激市场。今天结合自身的经历和理解聊聊2022年应不应该买房的问题。 曾经某位经济学家有一个著名言论房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看金融。这一观点我是认可的，只是并不能完全苟同。 这个问题我从宏观环境（经济周期）、宏观（行业周期）和微观（实际感知）三个角度来论述我的观点。 首先讲宏观环境 一、康波周期下的经济注定萧条，我在《对康波周期的一些思考》中论述过，按照雅各布范杜因的划分，今年应该处于萧条期的中末阶段，个人认为预计在2023年的三四季度见底。在康波周期的影响下今年乃至明年一二季度以前绝大部分资产价格是震荡或萎靡阶段，房价也不例外，所以今年的房市低迷去年的恒大事件和趋紧的政策监管是显性因素，而周期动力是内在的决定因素。 讲到康波的萧条期就要讲到下一长波的十年回升期，回升期的房地产如何？那就要看这一次长波发生在哪个地区和国家，我个人认为我国将引领第六长波的回升与繁荣，理由主要有二：一主义的凝聚，二是新兴技术的发展和硬件配套的具备。研究久了周期后你会发现康波表面是技术驱动，但实际是主义驱动，每一轮长波推动前都要完成一轮意识形态的一致性整合。二是新型技术发展，我国现阶段的物交换的技术要素铺设要远快于其他区域，而高铁这种先导性硬件铺设，我们也已经基本完成了主框架搭设，所以有理由相信中国将是第六长波的主战场。 为什么说这个呢，因为这个关系到整体资产的走势，房地产也是资产的一个门类，而回升周期的房地产发展如果是相反周期的话，那房地产大概率将处于振荡器，如果是同向周期，将形成周期共振。 其次讲中观行业 中观行业主要讲两个行业，一个是房地产一个是金融，金融不讲周期，只说现在的金融政策，这两天的相关报告可以看到国内的明年乃至中期货币政策取向是稳健的货币政策和保持合理充裕，简单说就是稳货币宽信用的政策，这将为M2提供一个宽松环境，为新市民的信用派生提供一个温和土壤，而在康波回升至繁荣期的金融行业是什么样子呢？一般是伴随着股债市场的繁荣，这一点也在和当今的政策相互印证，当然今天的政策更加考虑当前经济。 房地产主要说周期，社会上普遍的共识是房地产的周期性是20年，即15年上升期5年衰退期间，而国内1998年作为普遍认知的低点，1999年开启了新一轮周期，这一轮周期的末期应该是2019年，从现在的房地产市场并结合康波周期来看对该时点应当进行一定的修订，即1999年2018年为上升期，20182023年左右为衰退期的描述，这么修正的主要原因是20172018年的合肥、石家庄房市过热现象的典型案例，其后进入了漫长的震荡整顿期间，2018年调控和2019年调控的密集出台以及恒大事件发生则是关键的标志事件，整个周期预计在2425年，因此预计在2023年房地产市场将进入底部并形成转向。 房地产和金融的结合是什么，从资产负债表而言，银行业的资产端的抵押贷款占了三分之一，其中不动产抵押是大头，而相关衍生产品则占比更不用说，如果假如说如果房地产暴跌，那么银行业的资产端将出现大面积缩水，而银行业的负债端是民众，那所带来的将是系统性风险，如2008年的美国次贷危机就是前车之鉴、1998年的海南发展银行破产，四大行的不良贷款高企。 其次讲微观市场 这一段时间的看房经验我发现老破小的价格和商品房的价格是断崖式的差别，一个地段可能早年拆迁安置小区的房价单价在五六万，而同地段的商品房则单价高达九、十万，新楼盘大平层单价要贵于小户型。这个断崖式的价格开始让我困惑，但后来经过一段时间的观察发现，这种现象刚好是现在房地产市场的问题所在。即人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾所造成的。 随着人们生活水平的提高，人们对房子的用途需求将远远超过住途需求，简单说就是人们对小区及周边的公共配套、单元内的共用区域的需求要远远大于对卧室的需求，从房型的变迁也可以看出端倪，老旧小区的以卧室为大到商品房的以客厅为大等。同样这也就一定程度上造成了用途的溢价和断崖式的价格分布。 从微观市场来讲未来的房地产市场将不再是闭着眼睛买房就赚的时代，而是一个个性化需求而带来的房价的的涨跌分流情况，卖不好可能砸在手里。 最后说说2022年应不应该买房？ 房子买不买 从上面的论述而言，我个对这件事情的理解是如果你作为居住使用，2022和2023年再找到心宜的房子后就可以买入居住，因为中长周期下来看，20222023应该是这一轮的低点，即便震荡回升5年周期，你也可以跨过，而如果是作为投资品，那就要谨慎而行，需要独具慧眼才可，未来的房地产市场的分化已经显而易见，从康波周期角度来看，本轮的长波中股债的投资机会要大于房地产市场。 房价涨不涨 针对这个问题可以肯定的是未来国内的将出现价格分化，原因是多方面的：产业布局、购房需求、金融政策，但可以肯定一点中期的金融政策以稳为主。具体房价会不会涨以及潜力如何，我个人的观点是需要考虑如下几个方面： 房产价格长期而言要看产业的附加值及增长，产业附加值及增长带动房价的增长，如陆家嘴的金融产业的高附加值导致周边地价高企。 中期而言要看人口密度和房屋供给矛盾，人口密度越高房屋供给越少的则将房价潜在增长价值越大。 短期看个性化需求与房地产产品之间的匹配程度，用途越匹配，房价潜在增长价值越高。 什么才是一个地方产业发展最重要的因素？
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