碧桂园大撤离

　　01hr碧桂园的房子还能不能买？会不会爆雷，最近很多人都在问我这个问题。
　　因为现在还没有暴雷的民营大房企，只剩下那么有限的几家了。
　　特别是小地方，品牌房企很少，如果品牌大房企都靠不住，小房企大家更不敢买了。
　　近日，碧桂园上半年业绩预告出来了，大幅衰减，你们看最关键的数据，股东净利润，碧桂园去年上半年是150亿，今年上半年预期是210亿，降的零头都不剩了。
　　所以碧桂园马上开了个投资者会议，自我反思了一下，也给大家打打气。
　　第一、行业艰难，碧桂园也无法独善其身；
　　市场下行周期之久超预期，从去年6月份到现在仍然处在下行期。
　　客观的说，这确实是整个行业的问题，不光是碧桂园，其他房企业绩也是大幅下降的，今年上半年百强房企销售额普遍都腰斩了，所以地产股跌成了狗屎。
　　碧桂园股价只剩2块多了，融创4块多，去年还是30多，恒大1块多，去年20多块，这跌幅我都感觉看不下去。
　　第二、碧桂园此前对行业、对市场的判断相对乐观，存在一定程度上的误判。
　　碧桂园之前在战略布局上出现了严重失误。一直是坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线的战略。
　　这跟行业内其他大房企的布局刚好相反，别人都是想方设法要占领一二线。
　　现在来看，确实是占领一二线的战略胜出。
　　我还记得前几年很多房企开始撤离三四线的时候，他们老板杨国强还非常看好三四线城市，说农民工赚了钱就会去县城买房，一二线买不起，但县里五六千块的房价是消费的起的。
　　所以碧桂园在2018、2019年三四线火爆的时候，为了抢占市场，高价拿了很多地，结果碰上这两年行情不好，当时拿的这些地，现在不好卖，只能降价卖。
　　现在一二线都在降价，更别说三四线了，很多小城市价格又跌回五六年前，很多项目都要亏钱卖，但卖一套房都太难了。
　　这是导致碧桂园利润大幅下降的一个主要原因。
　　02hr碧桂园现在终于明白，三四线没想象中发展好，加上人口流出，经济没有增长来源，必须要纠正过去大力布局三四线的战略路线了。
　　所以碧桂园开始出清相对较差的资产，退出了一些区域的经营，从去年的106个区域调整到现在的63个区域，聚焦深耕在五大都市圈（长三角，广东，环渤海，长江中游，川渝。）和确定性高的市场。
　　啥意思，就是要收缩战线，开始撤退了呀。后面很多小城市碧桂园把房子一卖，就可能再也不进了。
　　这是碧桂园吸取教训、反思之后的战略调整。
　　但碧桂园的隐患还是没有完全解除，因为他虽然撤离了一些特别差的五六线区域，但他的土地储备还是以三四线为主。
　　三四线这一轮要什么时候才能好转，真的说不好，碧桂园在给投资者打气，认为最困难的时候已经过去了，现在是底部盘整。
　　莫斌的原话是短期有压力，长远有信心，短期判断要更加审慎，政策环境仍有不确定性和区域的差异，行业信心的恢复，仍需要一段时间。
　　当然碧桂园现在还没有倒下，也算是非常难得了，主要是碧桂园去杠杆去的早，等三条红线出来的时候，碧桂园的负债率已经慢慢降下来了，才能活下来。
　　而另外一家恒大就没来得及降到安全线以内，现金流就断了。
　　现在碧桂园的现金流还算比较充足，项目回款很快，现在贷款也松，卖出去的房子很快就能回款，这就保证了现金流，只要现金流能覆盖短期债务就没问题。
　　他们也做了自我压力测试，今年下半年没有美元债到期，国内到期的债务不愁。
　　按我的理解，碧桂园今年熬过去问题不大，至少今年还不会暴雷。
　　但到明年就不好说了，因为行业还看不到底部。
　　之前融创很多人都觉得应该没问题，结果还是暴雷了。只能说有时候形势变化确实难以预料到。
　　03hr我看到好多房地产行业的人都在转型了，我朋友圈以前做中介卖房的，好多都转型，干什么的都有，有卖保险的，卖车的，开滴滴的，送外卖的等等。
　　房企的也是，如果有更好的出路也在转型，有个大房企的高管，清华毕业，都去二次创业做红娘。
　　还有地产人，开着大奔，带两个折叠床，到路边做按摩小生意，18元一次。
　　除了房地产行业从业人员，面对短期的不确定性，房企也都在转型了。我觉得在战略上有几种吧：
　　第一类，保守。
　　活下来的部分房企变得更加保守，以一些大民营房企和本地房企为主。
　　他们能不拿地就不拿，手中有粮心中不慌。
　　现在万X他们在广东基本上只在大湾区几个核心城市布局了，其他那些地级市都不去拿地了，就是怕房子不好卖，影响现金流。
　　第二类，逆势扩张。
　　这主要是一些中字头的房企，比如中铁建，中冶，中交这类原来是聚焦做基建的，后来开始做房地产项目，现在可以看到各地他们的项目也在开花。
　　还有一类就是地铁公司，比如广州地铁，深圳地铁这类有TOD优势，他们其实也在拿地。
　　反正任何一个市场，总有人保守，有人激进。
　　正如巴菲特所说，不要浪费任何一场危机，谁说这次的市场低迷，对有些人不是机会呢？
　　第三类，战略聚焦。
　　就像上面碧桂园这种，就是从三四线退守到一二线，或者就在几个城市深耕，比如杭州的滨江，深圳的鸿荣源。
　　我一直在说，小城市的房地产的确是在往后退了。
　　因为地级市县级市的购买力，除了本地人，很多都是依赖农村人口进城，这一部分人群的购买力是很脆弱的。
　　农民工买房，都是要等手里攒够了首付，甚至是攒够了全款才会下手，因为他们的月收入是不稳定的，很多人不喜欢背负压力去贷款。
　　之前有钱买的农民工也买了，没钱买的就要等时间去攒钱。
　　现在房地产不行，三四线也没钱搞基建，说实话农民工都没什么活干了，我上个月回老家，发现很多以前外出在工地干活的人，今年都窝在老家了，因为没活干，哪还有钱去买房啊。
　　我们家前面有条公路，平时都有很多摩托车小车有上下班的，很繁忙，都是去城里的，比如贴贴瓷砖，建筑工地揽个活啥的，上次回去，基本上上下班都没啥人了，感受很明显。
　　我今天还看到一个哭笑不得的文章，是重庆远郊区吧，有楼盘面向农民推出买房送打谷子的活动。
　　房企卖房难，抢一个客户不容易，卷到连销售都要去田间干体力活了。
　　现在重庆高温40多度，收割稻谷太辛苦，房企觉得这可能是吸引农民买房的一个卖点吧。
　　现在对地产行业来说，真的是太不容易了！继续熬吧。