房企江湖，财技各异，在报表层面可以不同手段加以处理，以达到降负债、提利润、优化现金流的目的 核心思路在于先联营，后合营，再收购，前期现金流输血阶段不并表，待现金流转正后，再收购，既能收割正现金流，还能收获规模，还有利润 本文将详细阐释两种高阶玩法：杠上开花与草船借箭，以感受表外融资术的博大精深 01表内与表外的区别 自2014年带头大哥万科首次提出小股操盘概念后，关于联合开发、合并报表等逐渐成为行业网红词 开发商也纷纷效仿，通过联合开发的模式降低权益比例，同时快速扩大规模 而一旦涉及合作项目，就会争扯到操盘权、并表权、财务管控权、条线分工等合作谈判要点 除了操盘权以外，开发商对于并表往往是讨论和谈判的焦点。因为能否并表是体现在房企财务报表面上的事。 对于上市房企或筹备上市的房企，尤其关注财务报表上所体现的营业收入、资产负债情况、利润指标等 首先，需要搞懂表内、表外的区别 业务边界的角度 表内业务指能够反映在资产负债表上的业务，表外业务是指不用在资产负债表中体现，但是能增加自身收益的业务 会计处理上的不同 对于表内而言，必须采用复式记账，有借必有贷，借贷必相等。而对表外而言，可只记一方，有的房企用收付来分别表示表外的借贷 其次，需要弄清楚并表的组成部分与范围 所谓的并表，是指常规的财务四张表：资产负债表、利润表、现金流量表、以及所有者权益变动表 对于非并表方而言，仅需要反应在资产负债表的对联营合营企业的投资一栏，实现的利润按照股权比例反应在合并利润表中于联营公司及合营企业应占溢利中 正因如此，对于优质且能够贡献利润和现金流的项目，房企更加倾向并表诉求；而对于负债高企，利润一般甚至是亏损的项目，房企避之不及，一般会施展财技，将其踢出表内 所以，如果不能从某些会计专业视角去研读，那么房企的财报无异于雾里看花 表内繁花似锦，表外腥风血雨！ 02表外融资术杠上开花 先看下表外融资术杠上开花的路径模式 所谓的杠上开花模式，是指通过以上的流程和操作，不仅仅实现了两个项目（项目1和项目2）的融资及资金解决方案，而且在资产负债表上还不体现任何的负债 具体步骤分解如下： 步骤一： A公司通过入股到项目公司的方式，获取项目公司51股权比例，对于B公司的选择至关重要，可以是关联公司或是因诉求原因容易控制的公司。从股权结构上看A公司具有并表权 步骤二： 项目公司1通过信托等金融机构通过明股实债的前融方式融资50亿元，其中10亿留在项目公司1账面，用于项目开发建设或抽至集团资金池，剩下40亿分给项目公司2 步骤三： 步骤三的操作至关重要，首先项目公司1前融来的资金用在项目公司2上，B公司势必存在抗性，所以，常规操作最好B公司是其关联或表外公司，或者B公司对A公司具有其他强诉求 上面仅仅是移花接木，而真正实现杠上开花的关键在于如何神出鬼没地将这50亿有息负债从报表上不体现出来 首先，对于项目公司1而言，在半年报或年度报表的窗口期，可以通过金融机构的配合或者A公司与B公司签订额外抽屉协议的方式，将这给到项目公司1的10亿不体现在A公司的报表上 其次，对于借给项目公司2的40亿，因A公司并不控股，本身就不需要并表 所以，这50亿就像是化骨绵掌一样从财务报表上消失了 此之谓，移花接木而后杠上开花 03表外融资术草船借箭 所谓的草船借箭主要是两个角色，草船是指目标项目（融资载体），而箭是指信托前融资金 在引入信托机构前，A公司持股项目公司51股权比例，A公司并表 在引入信托机构后，通过抽屉协议约定的模式，将部分股权比例转让给信托公司，其中A公司、信托公司、B公司分别占股比35、51、14，A公司不需要并表 实操层面的路径如下： 步骤一、A公司持有项目的股权比例降低至40 步骤二、通过信托机构进行前融，信托公司引入，增持a项目股权至51 步骤三、信托融资在表外，不并表 步骤四、按约定融资条件，信托公司退出 步骤五、项目股权恢复原状，A公司并表，收割a项目现金流、利润和营收 把大量信托负债踢出表外，背到合作公司头上，再把现金流和利润拿回表内，所以表内很干净，财务负债很合理，金融机构授信很充足，融资成本就很低廉，以此往复 表外财技，虽甚好，但资金链一旦断裂，崩塌的可能是片雪山！
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